xxxx10房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)典型案例(編輯修改稿)
2025-01-23 04:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中介公司辯稱：經(jīng)紀(jì)人通過網(wǎng)上搜索為張某找到房源 并安排看房，在看房現(xiàn)場，自稱為李某的出租人出示了相 關(guān)資料與證件，表明為出租人所有。經(jīng)紀(jì)人還到物業(yè)公司 查詢該房業(yè)主是否是李某，物業(yè)公司說該房業(yè)主是李某， 但未同意查看資料。中介已合理履行義務(wù)，對于房屋偽造 的證件也無法識別。同時，張某簽定合同也負(fù)有審查義 務(wù)，對損失的發(fā)生也有責(zé)任。 焦點問題： 中介公司是否盡到了審核義務(wù)及如實報告義務(wù)？ 一、關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡的法定義務(wù) （一）法定義務(wù)的主要來源： 《合同法》“第二十三章《居間合同》” 【第 424條】 居間合同是居間人向委托人 報告訂立合 同的機會 或者 提供訂立合同的媒介服務(wù) ，委托人支付報酬 的合同。 【第 425條】 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委 托人如實報告。 居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供 虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 【第四百二十六條】 居間人促成合同成立的，委托 人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者 約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的， 根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒 介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居 間人的報酬。 居間人促成合同成立的， 居間活動的費用，由居間人 負(fù)擔(dān)。 【第四百二十七條】 居間人未促成合同成立的，不 得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支 出的必要費用。 【居間人的義務(wù)】 報告訂約機會或者媒介服務(wù)的義務(wù) 忠實和盡力的義務(wù) 負(fù)擔(dān)居間活動費用的義務(wù) 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向 委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋 租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項： （一）是否與委托房屋有利害關(guān)系； （二）應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料； （三）委托房屋的市場參考價格； （四）房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險； （五）房屋交易涉及的稅費； （六）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)； （七）經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間； （八）其他需要告知的事項。 二、未盡如實報告義務(wù)的法律責(zé)任 （一）民事責(zé)任 提供虛假信息通常包括三種情況： 故意提供虛假情況。 疏于審核和調(diào)查，虛假情況沒有發(fā)現(xiàn)。 根據(jù)交易習(xí)慣進(jìn)行全面審核，卻沒有發(fā)現(xiàn) 虛假情況。 （二）行政責(zé)任 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十三條 “（四） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，不 向交易當(dāng)事人說明和書面告知 規(guī)定事項 的 ”： 縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管 部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案； 對 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 處以 1萬元罰款； 對 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) 處以 1萬元以上 3萬元以下 罰款。 【類似案例】 潘某偽造其岳父袁先生的身份證件，經(jīng)中介公司牽線與馮某簽訂 了房屋買賣合同并收取了 130萬元房款。在辦過戶手續(xù)時，馮某被 交易中心告知袁先生的身份證是偽造的，不能辦理過戶手續(xù)。后經(jīng) 公安偵破，查清潘某使用偽造的袁先生的身份證和印章，持房產(chǎn) 證，還找人冒充袁先生辦理過戶手續(xù)，而袁先生本人不知情。此 后，法院以合同詐騙罪判處潘某有期徒刑 10年。此后，馮某將中介 公司告到法院，認(rèn)為中介公司未盡審查義務(wù)，要求中介返還服務(wù)費 并 賠償損失 70萬元。 法院審理認(rèn)為，引用《合同法》第 425條 …… 中介公司應(yīng)向委托 人如實報告有關(guān)訂立合同的事項。該案中房產(chǎn)中介對潘某有無袁某 的真實委托、袁某的身份及
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