【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 或主題音樂餐廳 上島咖啡（ 800— 1200），紅藩主題音樂餐廳（ 800— 1500） 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 臺(tái)式速食 永和大王（ 200— 300），集集小鎮(zhèn)（ 200— 300） 茶坊 花之林（ 200— 400），仙蹤林（ 250— 350） 西點(diǎn) 可頌坊（ 60— 120），馬可波羅（ 50— 100）香特莉（ 50— 100） 冰品、甜點(diǎn) 彩虹吧（ 50— 100） 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 培訓(xùn)學(xué)校 新武道跆拳道館（ 8001000），劉詩昆鋼琴藝術(shù)中心（ 200300） 超市 蘇果超市（ 3005000），便利超市（ 200300） 美容美發(fā) 藝流發(fā)型（ 150300），酷發(fā)型（ 150300），永琪美容美發(fā)（ 300500） 七、價(jià)格建議 項(xiàng)目部分主力店運(yùn)營(yíng)成功，商業(yè)價(jià)格可整體往上提升！ 海安部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格、租金列表 案名 單價(jià) 面積 租金 投資回報(bào) 商業(yè)類型 恒天新世界 27500元 40— 200平方 — /平方 /天 7% 步行街 安達(dá)步行街 28000元 45— 200平方 1— 4元 /平方 /天 % 步行街 明珠城 35000元 40— 200平方 — 4元 /平方 /天 6% 商業(yè)廣場(chǎng) 貴都廣場(chǎng) 20230萬 20— 100平方 2元 /平方 /天 7% 商業(yè)廣場(chǎng) 人民中路 40000元 30— 200平方 47元 /平方 /天 10% 沿街商鋪 以上為海安中心商業(yè)圈 人民西路 6000元 30— 200平方 /平方 /天 20% 沿街商鋪 中洋現(xiàn)代城附近 10000元 20— 60平方 /平方 /天 4% 社區(qū)商鋪 中大街 （ 內(nèi)街 ） 10000元 40— 100平方 /平方 /天 10% 步行街 人民東路 約 16000元 30— 80平方 — /平方 /天 11% 沿街商鋪 以上為海安社區(qū)商鋪 以上數(shù)據(jù)可以看出單價(jià)為 20230— 35000元的項(xiàng)目都為海安商業(yè)圈 ， 商業(yè)氛圍濃厚 。 社區(qū)商鋪 、 次級(jí)商業(yè)的單價(jià)普遍較低 ， 單價(jià)僅在 10000元左右 。 項(xiàng)目對(duì)面人民東路單層的沿街店面的售價(jià)也僅為 16000元 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算 按照目前人民東路租金計(jì)算 15年收回成本 ， 單價(jià)應(yīng)為： 3元 /平方 /天 *365天 *15年 =16425。 收益法： 公式解釋： V=A/(Yg)*{1[(1+g)/(1+Y)]n} 式中 g—— 凈收益逐年遞增的比率 ， 假定為 4％ （ 參考中國(guó)目前年通貨膨脹率 ， 一般可比商業(yè)遞增行規(guī)為年遞增 5％ ～ 8％ 之間 ， 本數(shù)值選取為保守做法 ） Y—— 為目前商業(yè)地產(chǎn)正常初始回報(bào)率 ， 假定為 7％ 。 A—— 為目前本案周邊商鋪?zhàn)饨鸨容^ ， 底層 3元 /㎡ /天 ， 年收益為 1095元 /㎡ 。 n—— 為產(chǎn)權(quán)到期年限 。 扣除 2年建設(shè)期及 3年養(yǎng)鋪期為 35年 此公式的假設(shè)前提是： 凈收益按一定比率 g遞增； 收益年限為有限年 n。 2） 計(jì)算過程 V=A/(Yg)*{1[(1+g)/(1+Y)]n} ＝ 1095/(7％ 4％ )*{1[(1+4％ )/(1+7％ )]35} ＝ 23360元 /㎡ 3） 收益法計(jì)算得出 —— 本項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)值估價(jià)為： 23360元 。 按照市場(chǎng)比較法計(jì)算：項(xiàng)目與中大街內(nèi)街 、 人民東路 、 恒天新世界 、 人民西路 、 中洋現(xiàn)代城進(jìn)行比較 ， 單價(jià)應(yīng)為 20801元 。 比較方式如下： 說明： 根據(jù)購(gòu)買客戶可能會(huì)提到的項(xiàng)目 ， 選取市場(chǎng)比較樓盤 ， 根據(jù)判斷比較確定對(duì)本項(xiàng)目影響的權(quán)重： 重點(diǎn)比較：人民東路 20％ 一般比較：人民中路 20％ 、 中洋現(xiàn)代城附近 20％ 、 恒天新世界 30%、 人民西路 10% 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和進(jìn)行項(xiàng)目因素調(diào)查 ， 打分取值在 1～－ 1之間 ， 表示各因素的影響程度；樓盤折實(shí)均價(jià)為該比較樓盤實(shí)際銷售均價(jià)；比較價(jià)格＝折實(shí)價(jià)格 （ 1＋合計(jì)得分 ） 根據(jù)選定的市場(chǎng)比較樓盤的比較價(jià)格 ， 得出該項(xiàng)目的均價(jià) 。 1） 權(quán)重計(jì)算表 考量因素 權(quán)重 人民東路 中大街 人民西路 恒天新世界 中洋現(xiàn)代城 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 商業(yè)氛圍 20% 0 0 0 0 商業(yè)管理 10% 0 0 0 0 面積 5% 0 0 0 0 層高 5% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 區(qū)位比較 30% 0 0 層數(shù) 10% 1 1 1 0 0 0 0 主力店號(hào)召力 5% 0 0 0 0 交通便利 15% 0 0 0 0 合計(jì) 100% 2） 價(jià)格實(shí)現(xiàn)表： 比較樓盤 人民東路 中大街（內(nèi)街） 中洋現(xiàn)代城 人民西路 恒天新世界 樓盤價(jià)格 16000 10000 10000 6000 27500 比較價(jià)格 17920 17500 5500 5820 43450 權(quán)重 20% 20% 20% 10% 30% 權(quán)重值 3584 2500 1100 582 13035 參考價(jià) 20801 顧按照市場(chǎng)比較法 ， 本項(xiàng)目的價(jià)格可為 20801元 。 算數(shù)平均法： （ 16425+23360+20801） /3=20235元 。 故本項(xiàng)目?jī)r(jià)格可定為 19000元 — 20230元尚比較安全 。 以下項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則按照 19000元 /平方計(jì)算 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則 考量因素： 道路干線： 沿人民路商鋪加價(jià)： 19000*10%=1900， 新華路 、 如意路降低： 19000*15%=2850。 位置： 沿人民路向西遞減 ， 最好的位置加價(jià)： 19000*10%=1900， 好位置加價(jià)： 19000*8%=1519000*6%=1140， 一般位置加價(jià)： 19000*4%=760、 19000*2%=380， 差位置降低：均價(jià) *2%=380。新華路 、 如意路上小區(qū)進(jìn)出口位置加價(jià)： 19000*4%=760 利用率 （ 商鋪里是否有柱子 ） ： 根據(jù)柱子的大小及位置進(jìn)行加價(jià)或降低價(jià)格 。 商鋪內(nèi)無柱子加價(jià)：19000*2%=380， 商鋪內(nèi)有柱子但不影響使用的降低： 19000*2%=380、 19000*4%=760， 商鋪內(nèi)有柱子且影響使用的降低： 19000*6%=11 19000*8%=1520。 隔層： 對(duì)有隔層的商鋪加價(jià)： 19000*1%=190 層數(shù)： 對(duì)單層的商鋪加價(jià)： 19000*30%=5700， 對(duì)兩層的商鋪降低： 19000*10%=1900。 面積： 100平方以內(nèi)加價(jià)： 19000*10%=1900,100120平方加價(jià)： 19000*5%=950,120150平方不加價(jià) ,150200平方降低： 19000*5%=950,超過 200平方降低： 19000*10%=1900。 微調(diào)： 對(duì)價(jià)格偏低或偏高的商鋪價(jià)格進(jìn)行微調(diào) 。 注：本項(xiàng)目共 83套商鋪 ， 總面積 ， 按照平均價(jià)格預(yù)計(jì)可完成銷售額為： 293804600元 。 注：一層均價(jià)可定為： 19000*=28500， 二層均價(jià)可定位： 19000*=9500元 。 八、建筑形態(tài)、風(fēng)格建議 B區(qū)如意路東建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 A區(qū)內(nèi)街如意路西建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 A區(qū)、 B區(qū)人民路建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 C區(qū)新華路、如意路建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 PART5： B區(qū)商業(yè)推廣策略 投資回報(bào)率式的銷售： 每年給投資者一定的租金回報(bào)率 ， 此種銷售方式對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)來說是有很大好處 ， 可以保證項(xiàng)目按既定方向去運(yùn)營(yíng) ， 可以樹立開發(fā)商的形象及品牌 。 缺點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)前期可能要投入較大的成本 。 對(duì)于銷售來講屬于最容易的銷售模式 。 此種模式對(duì)于經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高 。 邊銷售邊招商模式： 招商進(jìn)行到 30%的時(shí)候開始銷售 ， 開發(fā)商組建招商團(tuán)隊(duì)為投資者招商 ， 此種模式很難做到統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng) ， 主要解決投資者的招商問題 ， 此種模式對(duì)銷售來講難度一般 。 直接銷售模式： 主力商家確認(rèn)后直接銷售 ， 不進(jìn)行招商 ， 此種模式不易被市場(chǎng)接受 ， 銷售難度大 帶租約銷售： 先招商 、 經(jīng)營(yíng) ， 等到商業(yè)成熟后開始銷售 ， 經(jīng)過一段時(shí)間的培養(yǎng) ，可以提高銷售的價(jià)格 ， 但是對(duì)于開發(fā)商來說相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大 ， 資金回籠速度較慢 。 通過以上幾種銷售模式的分析 ， 結(jié)合本案的特點(diǎn) 。 建議本案商業(yè)采用邊銷售邊招商策略 ， 根據(jù)實(shí)際操作中遇到的問題 ， 靈活變動(dòng)銷售模式 ， 以達(dá)到速度快 ， 利潤(rùn)最大化的去化 。 一、銷售模式分析 ？ ？ ？ 二、銷售中常見問題 根據(jù)項(xiàng)目定位中的規(guī)劃 ， 我們先以合理價(jià)位吸引周邊已有適合項(xiàng)目招商及經(jīng)營(yíng)需求的客戶和主力商家入駐 ， 尤其以餐飲客戶和休閑娛樂商家 ， 形成引力店效應(yīng) ， 增加人氣 ， 可大大拉動(dòng)其他類型商家的招商進(jìn)度和租金水平 。 在前期招商中設(shè)定一個(gè)的統(tǒng)一開張時(shí)期 ， 租金收取于開業(yè)當(dāng)天計(jì)算 。 類似大餐飲這樣的主力店家可簽定較長(zhǎng)年限的租賃合同 ， 確保其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性；而其余樓層的大部分小商家采用 3年至 5年的簽約方式 (優(yōu)質(zhì)商家除外 )， 這可以保持項(xiàng)目的靈活性 ， 并且在