【正文】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 前 言 一、項目立地分析 地塊立地分析 地塊 SWOT分析 二、商業(yè)定位分析 城市概況 城市經(jīng)濟發(fā)展 城市規(guī)劃發(fā)展 三、海安商業(yè)市場概況 海安商業(yè)現(xiàn)狀 1）、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 2）、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 3）、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 4）、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析 5）、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析 6）、安達(dá)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析 7）、 貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析 8）、地板一條街業(yè)態(tài)分析 商業(yè)物業(yè)類型及模式分析 項目商業(yè)總體定位 商業(yè)主題定位 推廣案名建議 核心推廣理念 四、商業(yè)規(guī)劃 周邊人流量分析 消費客源分析 總體商業(yè)規(guī)劃 東大街 海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主力店的選定 主力店招商建議 價格建議 建筑形態(tài)、風(fēng)格建議 五、 B區(qū)商業(yè)推廣策略 銷售模式分析 銷售中常見問題 招商策略方案 招商周期擬定 A、第一階段（準(zhǔn)備期） B、第二階段（客戶預(yù)約期） C、第三階段、正式公開招商期 D、第四階段、持續(xù)招商期和收尾期 六、 B區(qū)商業(yè)銷售策略 客戶定位 項目營銷推廣策劃客戶定位 1）、入市商鋪的選擇 2）、銷售策略 3）、銷售區(qū)域 4）、價格策略 5）、推廣策略 前言 面對業(yè)態(tài)凌亂 、 品牌形象差 、 租金率比一街之隔的人民中路低幾倍的商業(yè)現(xiàn)狀 ， 如何重塑東大街的千年商賈之地的品牌形象 ， 是我們值得深思的一個問題 。 一方面我們看到寧海路曙光路文峰大世界的整體統(tǒng)一規(guī)劃 、 招商 、 管理 ， 取得一定的成果 ， 也將成為海安未來的核心商圈 。 同時我們也可以看到 ， 與本案一街之隔的中大街內(nèi)街 ， 業(yè)態(tài)凌亂 、 品質(zhì)低下 ， 是造成租金比人民中路低的直接原因 。 通過以上的分析后 ， 我們可以得出 ， 對于一個商業(yè)項目來說 ， 前期的準(zhǔn)確定位 、 良好的招商 、 統(tǒng)一的管理是非常重要 。 本案在位置等很多方面與中大街類似 ， 如果我們不能突破這種困境 ， 那么 ， 我們就成為第二個中大街 。 如果突破這種困境 ， 一方面樹立了亞倫地產(chǎn)城市商業(yè)運營商的品牌形象 ， 東大街項目也將成為海安的主題式商業(yè)標(biāo)桿；同時也復(fù)興了東大街千年商賈之地的品牌形象 。 品牌形象差 業(yè)態(tài)凌亂 租金率低下 海安商業(yè)標(biāo)桿 中大街現(xiàn)狀 凌亂街鋪、形象差 整體定位，統(tǒng)一規(guī)劃 商業(yè)面前現(xiàn)狀 不成功！ 成功！ 通過前面對項目全面的診斷與思考 如何才能取得成功？ PART1：項目立地及分析 一、地塊立地分析 本案 “ 東大街 海天國際 ” 位于海安繁華的地段 。 南臨人民東路 、 北至新華北路 、 西側(cè)為規(guī)劃中的如意路 、 東側(cè)為鳳山北路 。 周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 、 配套設(shè)施成熟 。 商業(yè)面積為 15,464㎡ 。 是海安縣政府重點打造的老城區(qū)項目 。 本案雖屬于商業(yè)集中的老城區(qū) ，但屬于較偏的人民東路段 ， 人流量比一路相隔的人民中路要少 ，商業(yè)氛圍不濃 。 如果通過有效的商業(yè)包裝 、 運作 ， 還是存在一定的市場機會 。 優(yōu)勢 (Sterngths) 本案地處海安老城區(qū)東大街 ， 南依人民路 ， 交通便捷 ， 周邊商業(yè)氛圍濃厚；整體 70萬平米的超大體量規(guī)劃 。 劣勢 (Weakness) 隨著文峰電器的南遷 ， 與城區(qū)其他商業(yè)相比 ， 本案區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比較雜亂 ， 形象差 ， 沒有特色亮點 。 機會 (Opportunity) 高速發(fā)展的經(jīng)濟 ， 主題式商業(yè)的缺乏 。 本案區(qū)域是城市重點打造的旅游版塊 ， 項目以北是城市規(guī)劃的核心居住區(qū) ， 存在一定的商業(yè)機會 。 威脅 (Threats) 城市核心商圈南移 ， 兩橫兩縱路段的商業(yè) ， 日趨成熟 。 二、地塊 SWOT分析 PART2：商業(yè)定位分析 海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū) ，南通 、 鹽城 、 泰州三市交界處 。 東臨黃海 ， 南望長江 ， 是蘇中水陸交通要沖 。 20 328國道 和 202省道貫穿全境 ， 兩條運河 溝通長江 、 淮河兩大水系 。 海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū) ， 教育之鄉(xiāng) 。 全縣人口近 100萬人；海安鎮(zhèn)人口約 20萬人 。 隨著火車站 、 蘇通大橋 、 崇海大橋的相繼建成通車 ， 海安逐漸發(fā)展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡 。 一、城市概況 海安 20232023年地區(qū)生產(chǎn)總值每年保持 50億元左右的增長額 。 消費品零售總額每年保持 20億元左右的增長額 。 城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 ， 城市消費持續(xù)增長 。 二、城市經(jīng)濟發(fā)展 20232023年海安地區(qū)生產(chǎn)總值與消費品零售總額 20232023年 ， 海安城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)增長 ， 每年保持 10%以上的增長率 。 截止 2023年 ， 海安城鎮(zhèn)人均可支配收入突破 2萬元大關(guān) ， 全省排名 24位 ， 城鎮(zhèn)人均購買力大大提高 。 20232023年海安城鎮(zhèn)人均可支配收入 海安縣城市總體規(guī)劃綱領(lǐng)是 “ 東突南移 ” ， 以大交通 、 大樞紐為方向 ， 將城市與火車站融合 。 而城北將以核心居住區(qū)為規(guī)劃發(fā)展方向 ， 連接老城區(qū)與城北區(qū)兩大城市版塊的人民東路段是 —— 集文化 、 教育 、 旅游 、 高檔居住區(qū)為一體的區(qū)域 。 三、城市規(guī)劃發(fā)展 PART3：海安商業(yè)市場概況 ①安達(dá)步行街 ②恒天新世界 ③文峰大世界 ④明珠城 ⑤貴都廣場 目前海安商業(yè)以人民中路商圈 、 曙光路商業(yè)圈 、 中壩路商業(yè)圈 、 寧海路商業(yè)圈 、 汽車站商業(yè)圈為主 。 各商業(yè)圈自成體系 ， 業(yè)態(tài)有重疊 。 以文峰大世界為中心的賣場型商圈已經(jīng)逐步形成 ， 未來將成為海安的核心商圈 ， 這已是海安商業(yè)模式發(fā)展的必然趨勢 。 其他商圈相對業(yè)態(tài)豐富 ， 相反也就比較凌亂 ，品牌形象差 。 隨著海安經(jīng)濟的高速發(fā)展 ，這些舊的商業(yè)模式將來會逐漸被淘汰 ， 形成新的連鎖 、 主題式的適應(yīng)時代發(fā)展的商業(yè)形式 。 5 1 4 2 3 一、 海安商業(yè)現(xiàn)狀 該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占 47%， 其他業(yè)態(tài)較為混雜 。 該路段越向東業(yè)租金越高； 人民西路租金由西向東遞增 ，租金價格 ~2元 /㎡ /天 。 主要以電動車專賣店為主 ， 整體租金價格偏低 ， 商業(yè)形象較低 人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 7%47%7%5%11%5%2%9%5%2%服裝、鞋帽、化妝品、飾品、鐘表眼鏡汽配、五金、機電銀行、郵局、電信、保險、證券餐飲其他（勞務(wù)、中介、文印、手機沖值等）醫(yī)藥、保健品鮮花、禮品、文化用品、婚紗攝影煙酒、日用雜貨網(wǎng)吧等休閑娛樂家具家裝人民西路西段 該路段以服飾 、 飾品 、 眼鏡 、餐飲為主占到 35%和 27%， 日用雜貨則占到 13%。 商業(yè)形象一般；該路段租金價格 ， 租金價格約 2~3元 /㎡ /天 。 業(yè)態(tài)服裝餐飲為主 ， 商業(yè)形象一般 ， 租金較高 人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 人民西路東段 35%4%27%2%7%4%4%13%4%服裝、鞋帽、化妝品、飾品、鐘表眼鏡汽配、五金、機電餐飲其他（勞務(wù)、中介、文印、手機沖值等）美容美發(fā)、足浴休閑醫(yī)藥、保健品鮮花、禮品、文化用品、婚紗攝影煙酒、日用雜貨家具家裝該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路 ，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類 、 鞋帽 、 化妝品為主 ， 占到 57%， 手機賣場較多占 17%， 銀行占 10%；租金 水平較高 ， 該路段租金 價格 4~7元 /㎡ /天 。 服飾類經(jīng)營占主導(dǎo) ， 沿街底商為主 ， 租金水平較高 。 人民路段商業(yè)形成較早 ， 為自行形成的商業(yè)圈 ， 業(yè)態(tài)較為混亂 ， 形象一般 ， 存在一定的分流現(xiàn)象 。 人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 人民中路 57%3%17%10%6%7% 服裝、鞋帽、化妝品、飾品、鐘表眼鏡餐飲其他（勞務(wù)、中介、文印、手機沖值等）銀行、郵局、電信、保險、證券鮮花、禮品、文化用品、婚紗攝影煙酒、日用雜貨該路段統(tǒng)計分析主要是曙光西路西段 ， 業(yè)態(tài)服裝鞋帽占 34%， 餐飲占到 22%， 日用雜貨 11%， 主要以沿街小店鋪為主 ， 形象檔次較低；該路段租金價格 ~ /㎡ /天 。 服飾餐飲經(jīng)營占主導(dǎo) ， 沿街底商為主 ， 租金水平一般 曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 曙光西路 34%22%4%9%7%11%2%11%服裝、鞋帽、化妝品、飾品、鐘表眼鏡餐飲其他（勞務(wù)、中介、文印、手機沖值等）美容美發(fā)、足浴休閑鮮花、禮品、文化用品、婚紗攝影煙酒、日用雜貨桑拿、客房家具家裝該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要 以服裝類 、 鞋帽 、 化妝品為主 ， 占到65%， 該街道是老街新開 ， 路南主要是沿街小店面 ， 無統(tǒng)一規(guī)劃 ， 業(yè)態(tài)雜亂；路北主要以沿街精品店為主；該路段租金價格 5~6元 /㎡ /天 。 服飾類經(jīng)營