【文章內容簡介】 本區(qū)域客戶一網(wǎng)打盡 外部導示 +直郵 +樓體條幅等 ? 客戶攻略 之世聯(lián)資源網(wǎng)客戶 總計 約 8萬 名成交客戶信息 總計 約 70萬 名上門客戶信息 平均以 每周 3500條 有效客戶信息遞增 平均以 每年 10萬 以上條有效客戶信息遞增 平均 每天 攜手 100戶 業(yè)主完成置業(yè)理想 我們用數(shù)字說話 ? 客戶攻略 之世聯(lián)資源客戶 10地鋪 各豪宅區(qū)的三級地鋪 世聯(lián)行 (豪宅專家！ ) ＋ 中心區(qū)代理寫字樓客戶 國際商會大廈一、二期、國際商會中心等 中心西區(qū)寫字樓客戶 財富廣場、銀座國際、金谷 1號等 ＋ 中心區(qū)、華僑城、紅樹灣、香蜜湖片區(qū)的客戶資源 ＋ ? 1998年 寶安廣場 1998年 國際文化大廈 1998年 創(chuàng)展中心 1999年 現(xiàn)代之窗 2023年 南山西海岸大廈 2023年 國際商會大廈 A座 2023年 財富廣場 2023年 銀座國際 2023年 英龍大廈 2023年 城市大廈 2023年 金谷一號 2023年 諾德中心 2023年 國際商會中心 2023年 金潤大廈 2023年 遼寧大廈 …… 世聯(lián)寫字樓項目一覽 ? 客戶攻略 之世聯(lián)銷售全程服務模式 租賃服務 銷售服務 按揭服務 ? 推廣攻略 ? 預熱期：借對手之勢的同時，以高調形象入市，占據(jù)主流媒體。 地盤包裝 +濱海 CBD財富高峰論壇 +特報（商報） ? 銷售期：強化項目的樓體昭示性，低成本的渠道式營銷推廣模式 樓體燈光字 +樓體條幅 +世聯(lián)客戶渠道 +DM+短信 ? 尾盤期：重點老客戶營銷 +定向推廣 ? 濱海 CBD 財富高峰論壇 形象推廣 地盤包裝 項目預熱期 ? 現(xiàn)場展示 渠道營銷 樓體條幅 燈光工程 DM直郵 ? 商鋪投資講解分析 VIP卡銷售 選 房 客戶營銷 活動營銷 ? 案例：國際商會 A座 ? 建筑面積： 10萬平米 ? 項目背景： CBD規(guī)劃初成，未來價值還未顯現(xiàn) ? 項目定位：與中心區(qū)同步成長的新一代智能化寫字樓 ? 主打廣告：中國商人做世界生意 ? 推廣手段：高調形象推廣 ? 銷售關鍵： A. 展示區(qū)域未來、展示街區(qū) ，分區(qū)銷控 ? 銷售均價： 9600元 /平米 ? 銷售周期： 10個月 ? 銷售率： 100％ ? 目標 面臨問題 市場與競爭分析 商業(yè)策略及思考 寫字樓銷售策略 項目定位 價值分析 客戶分析 商業(yè)策略及思考? 關鍵的核心 ? 解決 ? 實現(xiàn)商業(yè)當前銷售利潤最大化 運營模式分析 核心售賣模式 價格策略 商業(yè)定位 商業(yè)產(chǎn)品分析 商業(yè)產(chǎn)品分析? 產(chǎn)品分析 之商業(yè)分析 1層（商業(yè)）平面圖 辦公大堂 7000平米水景廣場 綠地 大板步行街 主入口 中庭玻璃采光 面積 ≈ 7000平米 ? 商業(yè)的四面臨街，街鋪最大化的同時具有很好的昭示性 ? 大板步行街設計便于形成人流聚集區(qū) ? 北面的水景及西面的綠化的設計使人們將購物與休閑有機的結合在一起 ? 功能：商場 ? 層高： 6米 ? 產(chǎn)品分析 之商業(yè)分析 2層（商業(yè)）平面圖 ? 二樓大板步行街貫穿東西 ? 與二期的連廊設計有效利用 商業(yè)人流 ? 功能：商場 ? 層高 ? 二樓南面商業(yè)街鋪化，提升價值 面積 ≈5500 平米 ? ? 三層功能：商場 ? 層高： ? 面積 ≈5750 平米 3層（商業(yè)）平面圖 4層（商業(yè)）平面圖 ? 四層功能：餐廳 ? 層高： ? 面積 ≈5750 平米 廚房 地下 1層（商業(yè)）平面圖 ? 地下 1層功能：商場 +車庫 +設備間 ? 商場面積： 4727平米 ? 小結 ? 商業(yè)面積體量較大約占總建面的 ％ ? 商業(yè)分布跨度大，自地下 1層到地上 4層，共有 5層的商業(yè)空間 ? 2層商業(yè)大板步行街的設計使街鋪最大化，有效地提升了 2層的商業(yè)價值 ? 商業(yè)規(guī)律 —— 商業(yè)價值遞減規(guī)律 客戶信心遞減規(guī)律 三層死亡層線 ? 4層及負 1層商業(yè)的價值貶損是本項目銷售的最大障礙 ? 運營模式分析 核心售賣模式 價格策略 商業(yè)定位 商業(yè)產(chǎn)品分析 商業(yè)定位? 南山商圈分布 四大商圈各自為政，商業(yè)環(huán)境較為零碎，未能形成成熟的大商圈 本項目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴重缺乏商業(yè)氛圍。 ? 片區(qū)商業(yè)市場分析 名稱 商業(yè)形態(tài) 售價 租金 主要業(yè)態(tài) 檔次 后苑居 街鋪 21000～ 28000 80～ 100 家具裝飾 中低 西海灣花園 2層群樓 40000 160～ 200 地產(chǎn)中介、服飾店、美容美發(fā) 中檔 保利城花園 街鋪 35000 80～ 100 小百貨、餐飲沖印店 中檔 藍山美墅 2層群樓 26000 櫥柜 中檔 濱海之窗 街鋪 不售 百貨等 － 華彩天城 3層群樓 不售 100330 餐飲、銀行、服裝、美容 中高檔 云海天城 2層群樓 950012023 100120 地產(chǎn)、布藝燈飾、美容美發(fā) 中低 佳嘉豪苑 街鋪 － 200 社區(qū)百貨、藥店 中檔 觀海臺花園 街鋪 31000 120150 藥店、地產(chǎn)地鋪、美容美發(fā) 海雅百貨 7層單體 百貨 中檔 友誼城 2層群樓 服裝 中高檔 順電 2層群樓 家電 中高檔 周邊以百貨零售為主，中低檔社區(qū)商業(yè)服務類型居多 ? 結論 ? 商業(yè)市場百貨超市居多，飲食休閑不足 ? 整體市場缺乏核心業(yè)態(tài)和整體聚合力 ? 海岸商務廣場 售沖擊 ? 商業(yè)定位模式 ? 成行成市模式 需求持續(xù)增加，高經(jīng)營水平；借勢，吸引客戶、共享客戶、爭奪客戶；在成熟商圈周邊延展較易實現(xiàn)。 ? 補缺者： 理想模式，市場確實存在空白，有一定的風險性。 成行成市 （同質同類） 完全補缺 （同系不同類） 擴大主題 （不同系不同類） 補缺者 ? 商業(yè)定位思路 業(yè)態(tài)的補缺 實現(xiàn)快速銷售 提升商業(yè)價值 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不均衡 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與銷售目標吻合 拉升一期商業(yè)價值，為二期銷售樹立市場信心 ? 低價業(yè)態(tài)聚集區(qū)（人人樂、沃爾瑪） 某類產(chǎn)品專賣店（蘇寧電器、樂安居） 休閑中心設施可突出景觀資源（ ? ?） 零售店 +娛樂設施（ ? ?） 常見的滿足日常生活需求（海雅百貨） 華強北購物中心類型歸納 折扣店 專營類 休閑類 娛樂類 生活類 ? 商業(yè)定位