深圳天利中央商務(wù)廣場銷售思路報(bào)告(存儲版)
【正文】 模 ? 發(fā)展型企業(yè) ? 地緣 ? 習(xí)慣成自然 ? 看好未來價值 ? 目標(biāo)下的寫字樓客戶定位 —— 合理價格高銷售率 —— 迅速回籠資金 偶得客戶群 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 福田 /羅湖客戶 蛇口物流類客戶 租賃南油廠房 /舊辦公樓實(shí)業(yè)公司 南油 /科技園 電子 /科技 /網(wǎng)絡(luò)公司投資客 大公司辦事處 /接待處 區(qū)域周邊其他租賃客戶 ? 蔣先生 年齡： 41 學(xué)歷：碩士 需求面積： 1500m2 左右 購買關(guān)注因素：投資前景 /單位劃分 /地鐵 。 ? 客戶攻略 ?世聯(lián)二二級聯(lián)動、二三級聯(lián)動 將世聯(lián)的全體銷售人員變?yōu)楸卷?xiàng)目的銷售人員 ?借勢截留競爭對手的客戶 海岸國際商務(wù)廣場內(nèi)部認(rèn)籌期即刻本項(xiàng)目即進(jìn)場進(jìn)行誠意客戶登記 ?提前行進(jìn)寫字樓全城預(yù)銷售 在正式認(rèn)籌前可利用世聯(lián) 10間豪宅地鋪分行提前認(rèn)購 VIP卡，鎖定目標(biāo)客戶 ?啟動世聯(lián) 1+1+1銷售全程服務(wù) 銷售服務(wù) +按揭服務(wù) +租賃服務(wù) ?世聯(lián)資源客戶網(wǎng) 低成本的將其他項(xiàng)目的上門、成交客戶成為本項(xiàng)目的客戶 ?本區(qū)域客戶一網(wǎng)打盡 外部導(dǎo)示 +直郵 +樓體條幅等 ? 客戶攻略 之世聯(lián)資源網(wǎng)客戶 總計(jì) 約 8萬 名成交客戶信息 總計(jì) 約 70萬 名上門客戶信息 平均以 每周 3500條 有效客戶信息遞增 平均以 每年 10萬 以上條有效客戶信息遞增 平均 每天 攜手 100戶 業(yè)主完成置業(yè)理想 我們用數(shù)字說話 ? 客戶攻略 之世聯(lián)資源客戶 10地鋪 各豪宅區(qū)的三級地鋪 世聯(lián)行 (豪宅專家！ ) ＋ 中心區(qū)代理寫字樓客戶 國際商會大廈一、二期、國際商會中心等 中心西區(qū)寫字樓客戶 財(cái)富廣場、銀座國際、金谷 1號等 ＋ 中心區(qū)、華僑城、紅樹灣、香蜜湖片區(qū)的客戶資源 ＋ ? 1998年 寶安廣場 1998年 國際文化大廈 1998年 創(chuàng)展中心 1999年 現(xiàn)代之窗 2023年 南山西海岸大廈 2023年 國際商會大廈 A座 2023年 財(cái)富廣場 2023年 銀座國際 2023年 英龍大廈 2023年 城市大廈 2023年 金谷一號 2023年 諾德中心 2023年 國際商會中心 2023年 金潤大廈 2023年 遼寧大廈 …… 世聯(lián)寫字樓項(xiàng)目一覽 ? 客戶攻略 之世聯(lián)銷售全程服務(wù)模式 租賃服務(wù) 銷售服務(wù) 按揭服務(wù) ? 推廣攻略 ? 預(yù)熱期：借對手之勢的同時，以高調(diào)形象入市，占據(jù)主流媒體。 （常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、曼哈購物廣場、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店等大型商場均與業(yè)主簽下了 6年以上的返租協(xié)議。 核心銷售模式 ? 銷售模式 銷售價格 面積 首付 月供 使用年限 投資回報(bào) 正常銷售 12023 10 6萬 768（ 8年） 50年 不確定 返租銷售 15000 10 960（ 3年） 后 7年基本持平 40年 8% 極大風(fēng)險 核心銷售 17000 10 0 42年 6% 安全、穩(wěn)定 和正常模式及返租模式比，沒有月供，可享受物業(yè)升值的好處； 大商家長期經(jīng)營強(qiáng)力支撐周邊商鋪的租金增長； 首付 、 8年抵尾款、 8年后回購、并辦理房產(chǎn)證。 :37:4807:37:48February 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :37:4807:37Feb231Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 1, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 1日星期三 7時 37分 48秒 07:37:481 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 1日星期三 7時 37分 48秒 07:37:481 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 1, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 銷售關(guān)系 確定銷售價格 主力店進(jìn)駐 /統(tǒng)一招商 8年租金抵尾款 購鋪投資者與發(fā)展商簽定銷售合同同時，簽定“委托經(jīng)營協(xié)議書”，同意將 8年收益權(quán)抵負(fù)尾款。 成行成市 （同質(zhì)同類） 完全補(bǔ)缺 （同系不同類） 擴(kuò)大主題 （不同系不同類） 補(bǔ)缺者 ? 商業(yè)定位思路 業(yè)態(tài)的補(bǔ)缺 實(shí)現(xiàn)快速銷售 提升商業(yè)價值 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不均衡 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與銷售目標(biāo)吻合 拉升一期商業(yè)價值，為二期銷售樹立市場信心 ? 低價業(yè)態(tài)聚集區(qū)（人人樂、沃爾瑪） 某類產(chǎn)品專賣店（蘇寧電器、樂安居） 休閑中心設(shè)施可突出景觀資源（ ? ?） 零售店 +娛樂設(shè)施（ ? ?） 常見的滿足日常生活需求（海雅百貨） 華強(qiáng)北購物中心類型歸納 折扣店 專營類 休閑類 娛樂類 生活類 ? 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)類型 備注 契合度 大型折扣店 周邊業(yè)態(tài)重疊，不利快速回籠資金 零售百貨 周邊業(yè)態(tài)重疊 專營店 定向招商，不利快速回籠資金 休閑娛樂 缺乏 餐飲、商務(wù)配套 缺乏，產(chǎn)品功能配合 休閑娛樂型商業(yè)中心 √ Ⅹ Ⅹ Ⅹ √ ? 運(yùn)營模式分析 核心售賣模式 價格策略 商業(yè)定位 商業(yè)產(chǎn)品分析 運(yùn)營模式分析? ? 總體量 284727平米 ? 均價 4727 7000 5500 5750 5750 1F 4F 2F 3F 1F √ √ 2層商業(yè)？ 1樓及 4樓商業(yè)？ 1樓及 4樓商業(yè)價格？ ？ ？ ？ ？ ? 商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營模式解析 運(yùn)營模式 操作特征 收益方式 主導(dǎo)方向 優(yōu)勢 劣勢 銷售模式 ?全部銷售 ?銷售收益 ?開發(fā) ?資金回籠快 ?易操作 ?如經(jīng)營不善，對后期項(xiàng)目有較大影響 經(jīng)營模式 ?全部出租經(jīng)營 ?租金收益 ?經(jīng)營 ?資金回報(bào)長期穩(wěn)定 ?可控制項(xiàng)目的檔次 /業(yè)態(tài)和經(jīng)營前景 ?可促進(jìn)項(xiàng)目住宅及公寓部分的銷售與增值 ?資金回流慢 ?回報(bào)周期長 ?開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 ?前期利潤較低 綜合 模式 租售分離 ?部分銷售，部分出租經(jīng)營； ?租金收益 ?銷售收益 ?開發(fā)經(jīng)營結(jié)合 ?既有短期大量資金回籠，又有長期穩(wěn)定回報(bào) ?易操作 ?非統(tǒng)一經(jīng)營部分的業(yè)態(tài)無法控制 ?非統(tǒng)一經(jīng)營部分小業(yè)主承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 ?統(tǒng)一經(jīng)營部分的主力商家撤離后的經(jīng)營風(fēng)險 租售結(jié)合 ?部分銷售，部分出租經(jīng)營； ?將出租經(jīng)營部分招商后再拆分出售； ?租金收益 ?銷售收益 資金回籠慢
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