深圳天利中央商務(wù)廣場銷售思路報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 2月 1日星期三 上午 7時(shí) 37分 48秒 07:37: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 1日星期三 7時(shí) 37分 48秒 07:37:481 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :37:4807:37Feb231Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 1 核心銷售模式 經(jīng)營管理公司 統(tǒng)一管理 開發(fā)商 購鋪 投資者 ? 承諾 承諾詮釋 首付 5成 銀行對商業(yè)按揭關(guān)節(jié)的縮口 8年租金 抵尾款 （ 1）按照首付 5成方式，剩下 5成尾款； （ 2）若按承諾返租 6%計(jì)算， 8年返租約達(dá)到 50％； （ 3）實(shí)際發(fā)展商獲得的收益也就是首期 5成＋ 8年的租金收益； （ 4）因此我們承諾 8年抵尾款（ 5成）與返租相比，價(jià)值約相等； 8年后原價(jià)回購保證 （ 1）大商家進(jìn)入長期經(jīng)營保證了周邊商鋪的租金增長， 8年后商鋪必定升值。 1 返租模式 — 租約后置 ? 對返租的思考 ? 市場競爭加劇，返租條件越來越優(yōu)惠，融資成本已經(jīng)大于向銀行貸款。 ? 寫字樓核心均價(jià)確定 ? 溢價(jià)因素 1. 較競爭對手產(chǎn)品形象高端 ? 溢價(jià)因素 考慮到快速銷售的目標(biāo) 建議項(xiàng)目寫字樓均價(jià)： 9500～ 10000元 參照項(xiàng)目 售價(jià) 元 /平米 折算率 調(diào)整均價(jià)元 /平米 權(quán)重（％） 折算價(jià) 元 /平米 海岸國際商務(wù)廣場 9500 9595 30 2878 濱海之窗寫字樓 9000 9180 30 2754 保利城大廈 8000 8320 20 1664 遼寧大廈 10000 9700 10 970 捷美中心 13000 11960 10 1196 市場比準(zhǔn)均價(jià) :9462元 /平米 ? 寫字樓價(jià)格預(yù)估 ? 銷售面積 ? 預(yù)計(jì)均價(jià)： 9500～ 10000元 /平米 ? 總銷售金額約： ～ ? 目標(biāo) 面臨問題 市場與競爭分析 商業(yè)策略及思考 寫字樓銷售策略 項(xiàng)目定位 價(jià)值分析 客戶分析 寫字樓銷售策略? ? 快銷售 （寫字樓 1個(gè)月內(nèi)銷售率 40％，） ? 高利潤 （寫字樓均價(jià) 10000元 /平方米） 形象高調(diào)，展示到位 增加附加價(jià)值提升高品質(zhì) 借勢截留，充分積客 提前全城預(yù)銷售 區(qū)域全滲透策略 低開高走的價(jià)格策略 ? 銷售攻略 市場攻略 客戶攻略 推廣攻略 回避市場集中投放時(shí)段，利用對手預(yù)熱片區(qū) 高打形象、區(qū)域滲透及低成本渠道結(jié)合推廣 借勢截留與世聯(lián)資源客戶并用 ? 2023年 2023年 2023年 10月 12月 9月 12月 5月 6月 7月 8月 11月 9月 1月 2月 3月 4月 7月 8月 5月 6月 1月 4月 5月 6月 7月 8月 營銷安排 工程節(jié)點(diǎn) 銷售節(jié)點(diǎn) 寫字樓銷售率 商業(yè)節(jié)奏 持續(xù)銷售期 開盤熱銷期 尾盤銷售期 儲客期 商業(yè)包裝 40% 60% 70% 80% 90% 入伙 出地面 封頂 脫外墻 入戶大堂 關(guān)鍵條件：工程進(jìn)度要保證 項(xiàng)目形象要高位 外部導(dǎo)示要具備 現(xiàn)場展示要到位 1. 2. 3. CBD財(cái)富論壇 4. ? 市場攻略 ，在中心西區(qū)集中寫字樓項(xiàng)目相繼進(jìn)入中后的銷售節(jié)點(diǎn)切入市場。 ? 南山寫字樓客戶白描 訪談客戶 2. 鄧生， 某香港品牌公司駐深圳代表處管理人員 公司員工 50人左右，現(xiàn)有辦公面積不能滿足需求，隨著公司財(cái)富積累及公司規(guī)模人員擴(kuò)張迅速準(zhǔn)備考慮購買自有物業(yè)，需辦公面積 800～ 1000m2 可以接受價(jià)格 10000～ 12023元 /m2。 購買寫字樓比較關(guān)注物業(yè)的環(huán)境、品質(zhì)、交通及升值潛力，希望在本區(qū)域置業(yè)便于與香港的業(yè)務(wù)往來。 推廣預(yù)熱片區(qū)的勢頭入市，盡可能的節(jié)約前期的推廣成本。 ? 返租模式投資回報(bào)系數(shù)高，目前市場上返租 8年 8%的回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)極高，隨時(shí)有崩盤可能。 8年后客戶未必肯回購； （ 2）即使回購，也是根據(jù)銷售原價(jià)回購，同時(shí)考慮年限折舊； 實(shí)際回購成本低于原價(jià)；但商鋪升值，回購還能保證收益增加； （ 3）提供該項(xiàng)保證，給予客戶強(qiáng)烈信心。 07:37:4807:37:4807:37Wednesday, February 1, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 07:37:4807:37:4807:372/1/2023 7:37:48 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 7時(shí) 37分 48秒 上午 7時(shí) 37分 07:37: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 7時(shí) 37分 :37February 1, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :37:4807:37:48February 1, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 7時(shí) 37分 :37February 1, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 7時(shí) 37分 48秒 上午 7時(shí) 37分 07:37: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 07:37:4807:37:4807:372/1/2023 7:37:48 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。并承諾期滿后原價(jià)回購。 返租模式 — 租約前置 ? 發(fā)展商 主力店統(tǒng)一經(jīng)營 購鋪 投資者 銷售關(guān)系 1 以優(yōu)惠租約，引進(jìn)商場經(jīng)營商 購鋪投資者與發(fā)展商簽定銷售合同同時(shí)，簽定 委托經(jīng)營協(xié)議書 ，同意將 10年經(jīng)營權(quán)委托給主力商家 ,并確定 10年返租的回報(bào)率和返租方式。 客戶描述 2. ? 目標(biāo) 面臨問題 市場與競爭分析 商業(yè)策略及思考 寫字樓銷售策略 項(xiàng)目定位 價(jià)值分析 客戶分析 ? 項(xiàng)目定位 濱海 CBD 首席商務(wù)平臺 ? 寫字樓價(jià)值預(yù)估 ? 核心均價(jià)的確定 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 月租金狀況 海王大廈 南油 5055 新保輝大廈 南油 5560 金輝大廈 南油 4045 新能源大廈 南油 3035 保利城大廈 南山文化中心區(qū) 5560 海岸國際商務(wù)廣場 南山文化中心區(qū) 預(yù)計(jì)售 9500 濱海之窗 南山文化中心區(qū) 售價(jià) 9000 海景廣場 蛇口 40 海洋石油大廈 蛇口 5055 區(qū)域周邊寫字樓租賃狀況 項(xiàng)目參照系 價(jià)格預(yù)估 —— — 月租金 5560，投資回報(bào) 9%； — 收益還原均價(jià)73008000。 謝生有個(gè)人投資實(shí)力，只是很擔(dān)心后續(xù)相關(guān)程序麻煩，關(guān)鍵是有人幫忙打理，以免后顧之憂。 ? 南山寫字樓客戶特征 ? 中等規(guī)
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