【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 直接的產(chǎn)品宣傳攻擊 部隊(duì)經(jīng)考察為隱形客戶集中群體 ,找尋合適溝通橋梁 ,對(duì)此人群進(jìn)行投資洗腦 . ? 對(duì)各大專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行走銷 ,將各類經(jīng)營(yíng)業(yè)主邀請(qǐng)至售樓部 ,說(shuō)辭引導(dǎo)投資 . 四 預(yù)熱期營(yíng)銷策略 ? 戶外廣告 ? 樓書制作完畢 ? DM派發(fā) ? 大北街大南街燈桿廣告 ? 報(bào)紙 ? 直郵 硬廣 +軟文 推廣目的 : 迅速達(dá)到預(yù)期計(jì)劃客戶累計(jì)數(shù)量 ,確保開盤 . 五 開盤營(yíng)銷策略 ? 完成產(chǎn)品預(yù)期 40%的去化量 ? 挑戰(zhàn)目標(biāo) 達(dá)到產(chǎn)品 50%的去化量 方案二目標(biāo) ? 2,3層銷售招商面積總占比達(dá)到 70%以上 ? 挑戰(zhàn)目標(biāo) 2,3層銷售招商面積總占比達(dá)到 80%以上 方案一目標(biāo) 五 開盤營(yíng)銷策略 () ? 工程進(jìn)度如期完工 ,所有樓層均已封頂 ,外立面可良好展示 .有利于增加客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買信息及對(duì)開發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可 ? 5月為地產(chǎn)銷售第一高峰 ,有利于快速樹立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，有利于項(xiàng)目快速進(jìn)入銷售高潮 . ? 與財(cái)神農(nóng)歷生日 (農(nóng)歷 3月 15日 )完全吻合 ,有利于項(xiàng)目借此噱頭進(jìn)行炒作 五 開盤營(yíng)銷策略 ? 通過客戶的口碑效應(yīng)迅速樹立樓盤形象和企業(yè)的品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力； ? 制造人氣，最大限度保證成交。 ? 制造熱賣氛圍 ,打造千金難求一鋪的稀缺感 ? 盡可能多的完成產(chǎn)品去化量 ,減少后期壓力 . ? 開業(yè)慶典與財(cái)神慶生會(huì)有機(jī)結(jié)合 ,充分利用 7天黃金周 ,制造熱賣氛圍 五 開盤營(yíng)銷策略 ? DM、樓書印制完成； ? 價(jià)格、優(yōu)惠措施、鋪位面積、公攤等確定可執(zhí)行； ? 相關(guān)文件準(zhǔn)備 :買賣合同 租賃合同 協(xié)議 價(jià)格表 租金表等 ? 銷控方案制定完畢 ? 開盤慶典活動(dòng)細(xì)案完成 ? 禮品制作完畢； ? 領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、媒體記者的邀請(qǐng)； 五 開盤營(yíng)銷策略 一 .開盤產(chǎn)品釋放標(biāo)準(zhǔn) 樓號(hào) 樓層 釋放面積 (㎡ ) 鋪位間數(shù) 產(chǎn)品涉及類別 類別占比 2樓 一層 A1 49間： A2 7間 B1 72間 B2 41間 C1 10間 A1 、Ａ２ A1類 % A2類 % 二層 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 3樓 一層 Ｂ１、 Ｂ１類 100％ 二層 Ｂ２、Ｃ１ B2類 ％ C1類 ％ 4樓 聯(lián)體 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 6樓 聯(lián)體部分 Ｂ１、Ｂ２、Ｃ１ B1類 39％ B2類 60％ C1類 1％ 合計(jì) 179間 總面積占比 % 總套數(shù)占比 % 二 .策略 ? 將最容易去化的１＃樓產(chǎn)品做銷控 主推２＃樓一層二層（將體量最大的產(chǎn)品先進(jìn)行去化） ? ２＃樓確定為無(wú)餐飲行業(yè)介入，為施工（安裝排煙設(shè)施）提供便利 ? ３＃樓只推一層二層 三層留至二次開盤與１＃樓整體推出（制造產(chǎn)品區(qū)位價(jià)格落差） ? ６＃樓單體部分與５＃樓現(xiàn)無(wú)法確定．待確定后放至二次開盤時(shí)釋放 ? ４＃樓為聯(lián)體，較適合于經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)，開盤推出有利于在３＃樓４＃樓形成一個(gè)餐飲集中區(qū)域，為相鄰的１＃樓一層二層內(nèi)鋪未來(lái)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)有所借鑒． 五 開盤營(yíng)銷策略 三 .目標(biāo) ? 第一次開盤 (5月１日 ) 完成去化總銷售面積 ㎡的 40％ 共計(jì) ㎡ 挑戰(zhàn)目標(biāo) 完成去化總銷售面積的 50％ 共計(jì) ㎡ ? 第二次開盤（７月１日） 完成完成去化總銷售面積 ㎡的 30％ 共計(jì) 6589㎡ 挑戰(zhàn)目標(biāo) 完成去化總銷售面積的 40％ 共計(jì) ㎡ 剩余產(chǎn)品去化，根據(jù)一、二次開盤效果制定銷售計(jì)劃 五 開盤營(yíng)銷策略 除 1樓整體銷控外 ,將其余樓層 2層 ,3號(hào)樓 3層及連體樓層整體釋放 一 .開盤產(chǎn)品釋放標(biāo)準(zhǔn) 樓號(hào) 樓層 釋放面積 (㎡ ) 鋪位間數(shù) 產(chǎn)品涉及類別 類別占比 2樓 二層 B1 40間 B2 41間 C1 10間 C2 32間 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 3樓 二層 Ｂ２、Ｃ１ B2類 ％ C1類 ％ 三層 C2 C2類 100% 4樓 聯(lián)體 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 6樓 聯(lián)體部分 Ｂ１、Ｂ２、Ｃ１ B1類 39％ B2類 60％ C1類 1％ 合計(jì) 123間 總面積占比 % 間數(shù)占比 % 五 開盤營(yíng)銷策略 二 .策略 ? 1樓一層全部銷控 ,主推有返租的 2,3層 ,招商與銷售同步進(jìn)行 ,確保開盤后 2,3層入駐經(jīng)營(yíng)商戶體量占比達(dá)到 75%以上 . ? 有意向購(gòu)買一層客戶可通過 2,3層獨(dú)有的 5年 8%回報(bào)率將其引導(dǎo)至二層 ,為其做 1層 2層性價(jià)比進(jìn)行說(shuō)服 . ? 購(gòu)買意向強(qiáng)烈但資金不充足的自營(yíng)型商戶可引導(dǎo)其租賃 ,并給出第一年免租金的優(yōu)惠政策 ,只需交納一定金額履約保證金就可進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) . ? 2,3層一旦客戶進(jìn)駐量達(dá)到預(yù)期體量 ,2,3層銷售工作難度將大大降低 ,并可為未來(lái) 1層銷售制造更大利潤(rùn)空間 . ? 考慮到如果先租賃 ,勢(shì)必會(huì)影響到銷售 ,故開盤前只積累租賃客戶 ,不簽訂租賃合同 ,一切以購(gòu)買客戶為主 . ? 開發(fā)公司盡快落實(shí)招商團(tuán)隊(duì)組建 ,引進(jìn)主力商家進(jìn)駐 ,如三千鋪 ,德莊等具有影響力的餐飲進(jìn)駐 ,引起羊群效應(yīng) .吸引小型投資型客戶下定 . 五 開盤營(yíng)銷策略 三 .風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算 暫定所有 2層均價(jià)為 6000元 , 每年以 8%的回報(bào)率返還 5年 ,即返還 6000元的 40%.為 2400元 二層實(shí)際均價(jià)只為 3600元 以 8%回報(bào)率換算出每年租金為 480元 ,平均每月為 40元 /㎡ 現(xiàn)推出 2層 5年為反租期 ,租金政策為第一年免租 ,后每年按 15%遞增 根據(jù)周邊市場(chǎng)情況 第一年租金 定為 35元 / ㎡ 第二年租金 35元 / ㎡ = / ㎡ 第三年租金 / ㎡ = / ㎡ 第四年租金 / ㎡ = / ㎡ 第五年租金 / ㎡ = / ㎡ 除去第一年免租外 ,后四年每平方可收租金為 (+++)x12個(gè)月 共計(jì)可收租金 2418元 .以超出 2400元的返還金額 以上看出 ,8%回報(bào)率 5年反租為可行方案 若 6000元均價(jià)一定幅度上調(diào) ,還可有利潤(rùn)空間 五 開盤營(yíng)銷策略 四 .方案執(zhí)行條件 ? 專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)組建 ? 自營(yíng) A,B類客戶積累量達(dá)到 200組以上 ? 租賃面積確定 ? 相關(guān)文件準(zhǔn)備齊全 (租賃合同 ,代理經(jīng)營(yíng)合同 ,租賃價(jià)格表等 ) ? 招商手冊(cè) ,優(yōu)惠政策確定 ? 開盤前有主力商家入駐或進(jìn)駐意向 五 .招商節(jié)點(diǎn)建議 3月 16日 招商團(tuán)隊(duì)組建 3月 30日 正式招商啟動(dòng) 4月 15日 對(duì)前期招商情況評(píng)判 4月 25日 對(duì)前期招商情 況二次評(píng)判 4月 30日 確定開盤方案 五 開盤營(yíng)銷策略 ? 根據(jù)以上二種形式的對(duì)比 ,本司更傾向于開盤方案二 . ? 方案二更有利于項(xiàng)目的整體銷售節(jié)奏把控 . ? 招商銷售同步進(jìn)行 ,招商為輔 ,銷售為主 .將項(xiàng)目的難點(diǎn) 2層集中去化 ,為未來(lái)一層解控樓層可創(chuàng)造更大價(jià)格上升空間 . ? 根據(jù)前期客戶對(duì)各樓號(hào)的意向統(tǒng)計(jì) ,可看出 2號(hào)樓位于首位 .2號(hào)樓在各個(gè)樓中屬于體量最大的樓層 .只要將 2號(hào)樓 2層 B1 .B2類產(chǎn)品集中去化 ,其余剩余產(chǎn)品的銷售工作難度大大降低 . ? 以 5年 8%回報(bào)率作為銷售輔助工具 ,不買可先租 ,首先保證客戶不會(huì)流失 .后期在針對(duì)此類客戶召開小型聚會(huì) ,對(duì)其洗腦 .促使期購(gòu)買 . 總結(jié) 五 開盤營(yíng)銷策略 策略三 媒體組合 六 各階段推廣策略 一 . 總體推廣策略 始終將財(cái)神文化貫穿于整個(gè)推廣過程中 ,并不斷提升財(cái)神文化價(jià)值 ,將財(cái)神文化與九久街有機(jī)的結(jié)合 . 策略一 財(cái)神文化活動(dòng) 策略二 活動(dòng)組合 ? 策略一 財(cái)神活動(dòng) 1. 九久街送財(cái)神 ,送吉祥，送您富貴 2023(預(yù)熱期廣場(chǎng)活動(dòng) ) 2. 坐陣龍脈九久 ,體驗(yàn)財(cái)富神話 (認(rèn)籌期 ) 3. 財(cái)神賀延年 ,財(cái)氣滿盛街 (開盤期 ) 4. 財(cái)神送禮 ,九久送財(cái) (強(qiáng)銷期 ) 5. 各階段推出相應(yīng)活動(dòng) ,增加產(chǎn)品賣點(diǎn) ,加倍客戶購(gòu)買信心 . 六 各階段推廣策略 ? 策略二 活動(dòng) 通過活動(dòng)及前期宣傳 ,客戶基本對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)有了大致的了解 ,知名度和美譽(yù)度已經(jīng)建立，此時(shí)需進(jìn)一步拉近與客戶之間的距離，將項(xiàng)目從美麗眩目的空中殿堂落到觸手可及的客戶身側(cè)，進(jìn)而促使產(chǎn)生沖動(dòng)，最終形成購(gòu)買。針對(duì)不同的客戶群體舉辦各種宣傳活動(dòng) ,對(duì)目標(biāo)客戶群近距離攻擊，注重感性氛圍營(yíng)造，輔以小恩小惠達(dá)到促進(jìn)銷售的目標(biāo)。 六 各階段推廣策略 ? 策略三 媒體組合 多種媒體組合，力求面面俱到 六 各階段推廣策略 ? 報(bào)紙 夾報(bào) 覆蓋呼市 ,包頭 ,鄂爾多斯 5萬(wàn)潛在客戶群 ? 郵政直郵 針對(duì)呼市部隊(duì)中層干部 ,包頭 鄂爾多斯中小 型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶直接 轟炸 . ? 煤氣卡 直接作用呼市 ,無(wú)一漏網(wǎng) ? 戶外 針對(duì)投資型客戶投資訴求 ,提煉對(duì)應(yīng)宣傳廣告 語(yǔ)進(jìn)行宣傳 ? 雜志 針對(duì)呼市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚的城市骨 干直接告知 . 項(xiàng)目廣告推廣策略 廣告推廣原則 六 各階段推廣策略 ? 價(jià)值最大化 —— 滿足市場(chǎng)需求，生活價(jià)值決定物業(yè)價(jià)值 ? 競(jìng)爭(zhēng)差異化 —— 擺脫低端競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí) ? 發(fā)展持續(xù)化 —— 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市走勢(shì)同拍，持續(xù)增值 ? 品牌擴(kuò)大化 —— 跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，成為城市運(yùn)營(yíng)商 分析項(xiàng)目存在的問題及對(duì)客戶的影響力度 ? 示范：旅游商業(yè)地位的不斷提高 ? 配套：解決商戶基本經(jīng)營(yíng)投資問題以及更高層次的經(jīng)營(yíng)環(huán)境