【正文】 18間 C2類產品 36間 二 項目現(xiàn)階段分析 產品分析 鋪位數(shù)量占比 24% 6% 21% 5% 11% A1 A2 B1 B2 C1 C2 33% 一 .歷史文化名勝集聚區(qū) ,每年呼和浩特 5百萬旅游人群首選觀光區(qū)域 .為最核心歷史文化旅游商業(yè)帶 核心商業(yè)價值 二 .在政府未來發(fā)展中，玉泉區(qū)將建設成為一個以旅游經濟為方向的核心文化產業(yè)區(qū)。 ? 部隊點對點宣傳。 ? 制造熱賣氛圍 ,打造千金難求一鋪的稀缺感 ? 盡可能多的完成產品去化量 ,減少后期壓力 . ? 開業(yè)慶典與財神慶生會有機結合 ,充分利用 7天黃金周 ,制造熱賣氛圍 五 開盤營銷策略 ? DM、樓書印制完成； ? 價格、優(yōu)惠措施、鋪位面積、公攤等確定可執(zhí)行； ? 相關文件準備 :買賣合同 租賃合同 協(xié)議 價格表 租金表等 ? 銷控方案制定完畢 ? 開盤慶典活動細案完成 ? 禮品制作完畢； ? 領導、嘉賓、媒體記者的邀請； 五 開盤營銷策略 一 .開盤產品釋放標準 樓號 樓層 釋放面積 (㎡ ) 鋪位間數(shù) 產品涉及類別 類別占比 2樓 一層 A1 49間： A2 7間 B1 72間 B2 41間 C1 10間 A1 、Ａ２ A1類 % A2類 % 二層 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 3樓 一層 Ｂ１、 Ｂ１類 100％ 二層 Ｂ２、Ｃ１ B2類 ％ C1類 ％ 4樓 聯(lián)體 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 6樓 聯(lián)體部分 Ｂ１、Ｂ２、Ｃ１ B1類 39％ B2類 60％ C1類 1％ 合計 179間 總面積占比 % 總套數(shù)占比 % 二 .策略 ? 將最容易去化的１＃樓產品做銷控 主推２＃樓一層二層（將體量最大的產品先進行去化） ? ２＃樓確定為無餐飲行業(yè)介入，為施工（安裝排煙設施）提供便利 ? ３＃樓只推一層二層 三層留至二次開盤與１＃樓整體推出（制造產品區(qū)位價格落差） ? ６＃樓單體部分與５＃樓現(xiàn)無法確定．待確定后放至二次開盤時釋放 ? ４＃樓為聯(lián)體，較適合于經營餐飲行業(yè)，開盤推出有利于在３＃樓４＃樓形成一個餐飲集中區(qū)域，為相鄰的１＃樓一層二層內鋪未來經營趨勢有所借鑒． 五 開盤營銷策略 三 .目標 ? 第一次開盤 (5月１日 ) 完成去化總銷售面積 ㎡的 40％ 共計 ㎡ 挑戰(zhàn)目標 完成去化總銷售面積的 50％ 共計 ㎡ ? 第二次開盤（７月１日） 完成完成去化總銷售面積 ㎡的 30％ 共計 6589㎡ 挑戰(zhàn)目標 完成去化總銷售面積的 40％ 共計 ㎡ 剩余產品去化，根據(jù)一、二次開盤效果制定銷售計劃 五 開盤營銷策略 除 1樓整體銷控外 ,將其余樓層 2層 ,3號樓 3層及連體樓層整體釋放 一 .開盤產品釋放標準 樓號 樓層 釋放面積 (㎡ ) 鋪位間數(shù) 產品涉及類別 類別占比 2樓 二層 B1 40間 B2 41間 C1 10間 C2 32間 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 3樓 二層 Ｂ２、Ｃ１ B2類 ％ C1類 ％ 三層 C2 C2類 100% 4樓 聯(lián)體 Ｂ１、Ｂ２ B1類 ％ B2類 ％ 6樓 聯(lián)體部分 Ｂ１、Ｂ２、Ｃ１ B1類 39％ B2類 60％ C1類 1％ 合計 123間 總面積占比 % 間數(shù)占比 % 五 開盤營銷策略 二 .策略 ? 1樓一層全部銷控 ,主推有返租的 2,3層 ,招商與銷售同步進行 ,確保開盤后 2,3層入駐經營商戶體量占比達到 75%以上 . ? 有意向購買一層客戶可通過 2,3層獨有的 5年 8%回報率將其引導至二層 ,為其做 1層 2層性價比進行說服 . ? 購買意向強烈但資金不充足的自營型商戶可引導其租賃 ,并給出第一年免租金的優(yōu)惠政策 ,只需交納一定金額履約保證金就可進場經營 . ? 2,3層一旦客戶進駐量達到預期體量 ,2,3層銷售工作難度將大大降低 ,并可為未來 1層銷售制造更大利潤空間 . ? 考慮到如果先租賃 ,勢必會影響到銷售 ,故開盤前只積累租賃客戶 ,不簽訂租賃合同 ,一切以購買客戶為主 . ? 開發(fā)公司盡快落實招商團隊組建 ,引進主力商家進駐 ,如三千鋪 ,德莊等具有影響力的餐飲進駐 ,引起羊群效應 .吸引小型投資型客戶下定 . 五 開盤營銷策略 三 .風險計算 暫定所有 2層均價為 6000元 , 每年以 8%的回報率返還 5年 ,即返還 6000元的 40%.為 2400元 二層實際均價只為 3600元 以 8%回報率換算出每年租金為 480元 ,平均每月為 40元 /㎡ 現(xiàn)推出 2層 5年為反租期 ,租金政策為第一年免租 ,后每年按 15%遞增 根據(jù)周邊市場情況 第一年租金 定為 35元 / ㎡ 第二年租金 35元 / ㎡ = / ㎡ 第三年租金 / ㎡ = / ㎡ 第四年租金 / ㎡ = / ㎡ 第五年租金 / ㎡ = / ㎡ 除去第一年免租外 ,后四年每平方可收租金為 (+++)x12個月 共計可收租金 2418元 .以超出 2400元的返還金額 以上看出 ,8%回報率 5年反租為可行方案 若 6000元均價一定幅度上調 ,還可有利潤空間 五 開盤營銷策略 四 .方案執(zhí)行條件 ? 專業(yè)招商團隊組建 ? 自營 A,B類客戶積累量達到 200組以上 ? 租賃面積確定 ? 相關文件準備齊全 (租賃合同 ,代理經營合同 ,租賃價格表等 ) ? 招商手冊 ,優(yōu)惠政策確定 ? 開盤前有主力商家入駐或進駐意向 五 .招商節(jié)點建議 3月 16日 招商團隊組建 3月 30日 正式招商啟動 4月 15日 對前期招商情況評判 4月 25日 對前期招商情 況二次評判 4月 30日 確定開盤方案 五 開盤營銷策略 ? 根據(jù)以上二種形式的對比 ,本司更傾向于開盤方案二 . ? 方案二更有利于項目的整體銷售節(jié)奏把控 . ? 招商銷售同步進行 ,招商為輔 ,銷售為主 .將項目的難點 2層集中去化 ,為未來一層解控樓層可創(chuàng)造更大價格上升空間 . ? 根據(jù)前期客戶對各樓號的意向統(tǒng)計 ,可看出 2號樓位于首位 .2號樓在各個樓中屬于體量最大的樓層 .只要將 2號樓 2層 B1 .B2類產品集中去化 ,其余剩余產品的銷售工作難度大大降低 . ? 以 5年 8%回報率作為銷售輔助工具 ,不買可先租 ,首先保證客戶不會流失 .后期在針對此類客戶召開小型聚會 ,對其洗腦 .促使期購買 . 總結 五 開盤營銷策略 策略三 媒體組合 六 各階段推廣策略 一 . 總體推廣策略 始終將財神文化貫穿于整個推廣過程中 ,并不斷提升財神文化價值 ,將財神文化與九久街有機的結合 . 策略一 財神文化活動 策略二 活動組合 ? 策略一 財神活動 1. 九久街送財神 ,送吉祥，送您富貴 2023(預熱期廣場活動 ) 2. 坐陣龍脈九久 ,體驗財富神話 (認籌期 ) 3. 財神賀延年 ,財氣滿盛街 (開盤期 ) 4. 財神送禮 ,九久送財 (強銷期 ) 5. 各階段推出相應活動 ,增加產品賣點 ,加倍客戶購買信心 . 六 各階段推廣策略 ? 策略二 活動 通過活動及前期宣傳 ,客戶基本對項目已經有了大致的了解 ,知名度和美譽度已經建立，此時需進一步拉近與客戶之間的距離，將項目從美麗眩目的空中殿堂落到觸手可及的客戶身側，進而促使產生沖動，最終形成購買。 廣告推廣思路 項目推廣程： 講區(qū)域 —— 講規(guī)模 —— 講升值 —— 講業(yè)態(tài) —— 講特色 —— 講管理 —— 講成熟 —— 講市場 廣告推廣內容 要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點，我們 將圍繞本項目的 9大賣點進行分階段的推廣 ,并針對投資和自營兩 大客戶群體的不同訴求 ,與銷售招商的相互配合為原則 .將財神文 化貫穿于整個推廣之中 .并根據(jù)客戶不同的訴求點對戶外 ,報紙 ,DM 等宣傳載體內容進行調整 ,以達到最佳宣傳效果 ,促進銷售 . 六 各階段推廣策略 一 .認籌期推廣策略 ： 銷售目標 ： 完成預期制定 A,B類客戶積累目標 推廣目標：擴大宣傳范圍，吸引周邊的鄂爾多斯、包頭 的客戶；鎖定呼市客戶群 ： —— ： 核心主題：九久街 —— 旅游文化商都 輔助信息：招商信息 5年 8%高額穩(wěn)定回報 VIP 增值卡、產業(yè)優(yōu)勢、投資價值 ：呼和浩特市城市規(guī)劃、城市發(fā)展區(qū)域趨勢大召旅游帶文化、商圈價值、產品文化、財神文化、經營管理 六 各階段推廣策略 送財神廣場活動 DM 直郵 活動 報紙 5 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 六 各階段推廣策略 ： ： 主要媒體渠道：報紙、直郵、夾報、煤氣卡、路牌 輔助媒體渠道：活動、戶外、 DM 推介會 ： ＤＭ 路牌 煤氣卡 直郵 0 1 2 3 4 活動 夾報 戶外 報紙 1 0 9 8 7 6 直 郵 (全范圍） 六 各階段推廣策略 時間 媒體 主題 形式 規(guī)格 /區(qū)域 主要內容 費用 3月 223日 北方新報 百年盛街 傳奇九久 硬廣 +軟文 整版 投資價值 2萬元 /天(總計 6萬元） 3月 2 230日 夾報 九久街－旅游勝地的核心區(qū) 硬廣 呼市（ 21000份） 投資價值、 產品推介會信息 /天 （總計 萬元） 鄂爾多斯 （ 10000份） 包頭（