【文章內(nèi)容簡介】 車時代 “ 20+20”模式商圈效應(yīng)： 5． 新城市主義商業(yè)中心： 集美食 .購物 .休閑 .文教與一體 ， 3萬m2浪漫風(fēng)情商業(yè)中心 ， 深圳首個西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街 ， 深圳首個 “ 會員制集約化經(jīng)營 ” 國際美食坊 6． “ 5年升值計劃 ” “城市化 ” 和 “ 地鐵效應(yīng) ” 掀起投資熱浪 7． 經(jīng)營創(chuàng)造價值： 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司 ， 確保未來收益穩(wěn)定 8． 立體化集約推廣： 巨額共同推廣基金 ， 統(tǒng)一管理 、 統(tǒng)一經(jīng)營 、統(tǒng)一推廣 9． 充足停車位： 擁有 4200多個停車位 10． 廣場街鋪王： 12023平方米城市文化休閑廣場街鋪王 11． 深圳唯一湖景街區(qū) ：坐擁 5000平方米人工湖無敵景觀 12． 步行者的天堂： 400多米長體驗式步行街區(qū) （ 二 ） 客戶投資抗性分析及應(yīng)對策略 1． 客戶投資抗性分析 業(yè)態(tài)無法如預(yù)期規(guī)劃 ， 很難經(jīng)營成功 租金遞增速度可能太慢 ， 無法達(dá)到預(yù)期水平 核心商圈人流稀少 ， 目前商業(yè)環(huán)境較為冷清 。 周邊 （ 如坂田村 ） 新增商業(yè)會對項目構(gòu)成極大威脅 。 從坂田村進(jìn)入本項目中間路段商業(yè)缺乏 ， 對本項目與坂田村消費人群的有效連接起到阻礙作用 。 目前租金水平較低 ， 售價租金比明顯偏高 2． 應(yīng)對策略： 引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營管理公司 ， 設(shè)立強(qiáng)大的共同推廣基金 ， 進(jìn)行統(tǒng)一管統(tǒng)一經(jīng)營 、 統(tǒng)一推廣 提前確定重大經(jīng)營管理措施 ， 增強(qiáng)商家及投資者信心 在正式認(rèn)籌或解籌之前 ， 確定主力商家 ， 以增強(qiáng)投資客戶信心 對項目投資前景進(jìn)行充分剖析 ， 預(yù)測項目 5年后 、 10年后的租金水平 尋找國內(nèi)可參考商業(yè)樣板項目 ， 分析其租金增長速度 ， 讓投資者看到可預(yù)期的將來 進(jìn)行返租銷售及設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金 ， 降低投資門檻 與政府聯(lián)動 ， 對坂田村沿坂雪崗大道進(jìn)入本項目進(jìn)行相應(yīng)改造 ， 增設(shè)分商業(yè)休閑設(shè)施 ， 引導(dǎo)人流；使該路段成為坂田甚至布吉最集人氣的商業(yè)旺區(qū) 七 、 總體促銷策略 “ 主力商家簽約儀式及商鋪正式 VIP認(rèn)籌 ” 活動 （ 認(rèn)籌日 ， 9月 4日 ） 配合主力商家正式簽約，增強(qiáng)商家及投資者信心，以此為切入點正式進(jìn)行商鋪產(chǎn)權(quán) VIP認(rèn)籌 汽車時代 “ 20+20”新城市中心商業(yè)模式研討會暨招商成果新聞發(fā)布會 （ 住宅開盤后 ， 10月16日 ） 對萬科城開發(fā)模式和本商業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行理論研討，用專家權(quán)威樹立市場投資信心；配合招商成果新聞發(fā)布，增強(qiáng)商家及投資者信心。 “龍 坂商圈歷史機(jī)遇 萬科城商業(yè)投資價值論證會”（解籌前， 10月 2330日） 解籌前可開展 “ 萬科城商業(yè)價值論證研討會 ” ， 類似萬科城土地競拍前的價格論證 ， 從報紙 、 網(wǎng)絡(luò)媒體立體炒作 ， 以吸引市場關(guān)注 ， 并借專家結(jié)論抬高價值 。 推動新聞炒作 ， 提升區(qū)域投資價值 ， 引起投資者對本項目的關(guān)注 利用媒體正面引導(dǎo) ， 向市場傳達(dá)萬科在領(lǐng)跑住宅的同時 ， 意欲成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者 ， 增強(qiáng)投資信心 針對不同類型投資者設(shè)計合適的促消活動 ，有的放矢直目標(biāo) ， 促成銷售 。 【 村民 】 “后出租屋時代的村民創(chuàng)富策略 ” 主題講座 l 針對本地村民 ， 從其投資特點出發(fā)進(jìn)行說服 【 自營 】 “買鋪創(chuàng)業(yè) ， 加盟連鎖 ” 創(chuàng)業(yè)論壇 。 l 針對自營用途的商鋪購買者 ， 聯(lián)合連鎖商家 、 創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行大型活動 ， 吸引大量創(chuàng)業(yè)者 l 設(shè)立一定金額的創(chuàng)業(yè)基金 ， 以資助創(chuàng)業(yè)投資者 ， 促進(jìn)自營客戶介入 飛揚 971“美味美眉秀”評選活動 圍繞“異域風(fēng)情商業(yè)街”舉辦系列客戶互動參與性強(qiáng)的現(xiàn)場促銷活動，強(qiáng)化本商業(yè)街的核心價值 八、營銷通路策略 重要通路 1：萬科各社區(qū)客戶資源 萬科社區(qū)如藍(lán)灣 、 金色 、 花城 、 溫馨家園 、 城市花園 、 福景 、天景 、 萬景 、 荔景 、 浚園 、 桂苑 、 彩園 、 東海岸等有著數(shù)以萬計的客戶資源 ， 面對這部分客戶的充分挖掘十分必要 ， 也是最直接 、最經(jīng)濟(jì)的通路 。 重要通路 2：萬客會及歡笑積分計劃及“萬客會”雜志及網(wǎng)站 善用擁有 16000位萬客會會員的萬客會，善用萬客會歡笑積分計劃。各級會員可享受買鋪積分 (原積分計劃未包含商鋪部分，其積分點數(shù)可在住宅基礎(chǔ)上重新制定 )、老業(yè)主買鋪積分、推薦購鋪積分及免費參與各項理財活動，調(diào)動廣大會員的積極性與參與性。 重要通路 3：合和創(chuàng)富俱樂部的客戶資源及 《 買鋪時代 》 平臺 《 買鋪時代 》 是由合和地產(chǎn)全力協(xié)辦，包含專家觀點、市場聚焦、創(chuàng)富俱樂部、投資學(xué)堂等 4個欄目，已成為晚報地產(chǎn)版塊的主打欄目，擁有了一大批關(guān)注地產(chǎn)投資的讀者群。此外，合和地產(chǎn)擁有合和創(chuàng)富俱樂部數(shù)千個會員及所操作的大型商業(yè)項目及投資型物業(yè)的上萬個客戶資源，有著強(qiáng)大的、不可比擬的客源優(yōu)勢。 重要通路 4：新聞推廣及適當(dāng)?shù)膱蠹垙V告配合：主打晚報［買鋪時代］，重要節(jié)點啟動特區(qū)報。 主要以特區(qū)報為主力媒體，以晚報、晶報、南方都市報為輔助媒體。 重要通路 5：大型戶外廣告 本項目客戶群來源廣泛，相對集中于龍華、布吉和福田，同時有效覆蓋其他區(qū)域，可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹立大型廣告牌 其它通路： 采用直銷手法低成本鎖定周邊目標(biāo)客戶資源，尤其是富裕的村民。 充分利用萬科四季花城、金色家園、金域藍(lán)灣三大社區(qū)的商鋪客源，可聯(lián)動營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷： 老客戶介紹新客戶 電臺廣告，與 FM971聯(lián)手舉辦“音樂創(chuàng)富自駕游”現(xiàn)場直播 1路過客戶： 九、總體廣告策略 1．總體推廣預(yù)算 200300萬