主力店的談判技巧與招商策略教材(編輯修改稿)
2025-02-01 10:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小組 招商執(zhí)行小組 開發(fā)商 專業(yè)管理 機(jī)構(gòu) 有經(jīng)驗(yàn)的招商專員 由開發(fā)商或開發(fā)商聘請(qǐng)的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)牽頭，成立主力店招商工作小組。 招商工作小組可分為招商領(lǐng)導(dǎo)小組及執(zhí)行小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由開發(fā)商、專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的主要領(lǐng)導(dǎo)組成，執(zhí)行小組由富有專業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)、招商能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的成員組成。 招商工作小組必須在開展主力店招商工作之前，制定詳細(xì)的、切實(shí)可行的主力店招商工作計(jì)劃及考核目標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)招商人員，使招商人員根據(jù)計(jì)劃開展主力店的招商，避免工作雜亂無(wú)序，打亂仗。主力店招商的日常工作、基礎(chǔ)性工作由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)招商人員負(fù)責(zé)，開發(fā)公司招商人員作相應(yīng)的配合工作。 進(jìn)入主力店招商談判階段，專業(yè)管理機(jī)構(gòu)及開發(fā)公司招商人員應(yīng)同時(shí)介入，必要情況下，開發(fā)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)親臨談判現(xiàn)場(chǎng)，以便現(xiàn)場(chǎng)決策，縮短談判時(shí)間，增強(qiáng)談判效果，加快招商進(jìn)度。 六、主力店的招商條件 招商條件在主力店招商過程中起決定因素，我們應(yīng)運(yùn)用發(fā)展的思路，合理把握效益與發(fā)展的關(guān)系，在尊重市場(chǎng)因素的基礎(chǔ)上，與品牌主力店談判的過程中靈活把握，在確?！罢羞M(jìn)來(lái)”的前提下，盡可能的擴(kuò)大購(gòu)物中心的有效收益。 談判的過程中，應(yīng)適當(dāng)提高合作條件，為以后的談判留出余地，確保談判過程中的主動(dòng)局面。 合作條件可依據(jù)以下四種方式作為思路和方向： 第一：固定租金 第二：基本租金 +超額銷售提成 第三：基本租金 +遞增租金 第四：低基本租金 +高遞增租金 以上是購(gòu)物中心主力店招商的基本方法和步驟，在招商執(zhí)行時(shí)還應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)的變化及與主力店談判的具體情況，與開發(fā)商一道對(duì)方案作及時(shí)的調(diào)整，以確保主力店招商工作的順利進(jìn)行。 常見商戶選址要求 電器賣場(chǎng) 普通餐廳、連鎖快餐廳 酒吧、茶餐廳等 一般精品店、服飾、運(yùn)動(dòng)品牌專賣店 Add Your Text in here 經(jīng)濟(jì)型酒店 商業(yè)店面選址要求目錄 超市 超市 火鍋店 咖啡店 近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車站的公交路線；市郊結(jié)合部。 區(qū)位要求 經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求 近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車站的公交路線；市郊結(jié)合部。 區(qū)位要求 獨(dú)棟，周邊有停車場(chǎng)。 建筑要求 建筑面積 30006000平米，基本年限 10年以上。 面積租期 特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。 合作方式 超市選址要求 商圈要求 位于市中心、新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)旁邊的門面房；對(duì)于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈， 10分鐘 30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口要求在 1520萬(wàn)。 物業(yè)要求 最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈高，柱距以 8米 *8米為宜，物業(yè)縱深以 3050米為宜。 面積 便利店面積為 80120平米，標(biāo)準(zhǔn)超市面積在 8002023平米，社區(qū)店面積為 20235000平米，大型賣場(chǎng)為 500020230平米，購(gòu)買用房面積一般為 1000020230平米。 合作 方式 租賃、聯(lián)建、購(gòu)買 建筑 要求 商圈 選擇 普通餐廳、快餐連鎖 大眾餐廳一般選址在社區(qū)型，快餐一般在客流繁多之處。 配套設(shè)施：電力不少于 20千瓦時(shí) /100平米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理機(jī)制，忌分布各個(gè)樓面。 面積 和 租期 一般要求不得少于三年，快餐不少于 202300平米，大中型餐廳 80200平米，商務(wù)型 15010000平米。 茶坊、酒吧 布置和裝飾有個(gè)性化和藝術(shù)化的要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，是投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不高于 ，電力按每 100平方米 10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)，如與住民區(qū)相鄰，最好設(shè)置隔音層。 面積、租期要求： 50400平米， 2年以上。 一般服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)品牌等專賣店 商圈選擇 ：商業(yè)氛圍濃厚，客流量大，人氣旺的高檔商場(chǎng)附近；知名度及客流量大的商業(yè)街，知名度高的店鋪附近；大規(guī)模住宅區(qū)附近。 建筑要求 ：商店可見度強(qiáng)，格局是淺方形最佳，門面不少于 3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無(wú)城建規(guī)劃。 面積和租期 ：租期至少一年，面積 1580平米，一般 4080平米為佳。 火鍋店 商圈選擇 ：選址于人口不少于 5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域性或都市型商圈。 建筑要求 ：框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳一致，樓上商鋪亦可。 面積和租期 ： 150500平米，租期至少 2年。 咖啡店 商圈要求 ：商住樓，高檔住宅區(qū)，美食街，大酒店附近，人流充足。 建筑要求 ：層高
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