【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期。周一主要以批發(fā)商戶為主，周六、日主要以零售顧客為主。 經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷商以江浙及東北地區(qū)人員為主。商場(chǎng)負(fù)一至三層為針織毛紡制品批發(fā)；中低檔，小品牌或雜牌服裝為主，四樓、五樓為休閑品牌專賣，除部分品牌外多為首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，以江浙一帶生產(chǎn)為主。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 49 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析 前景： 注意到了低檔批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場(chǎng)，以及細(xì)分批發(fā)市場(chǎng)，如能堅(jiān)持下去，前景樂(lè)觀。 該項(xiàng)目突破口： 注意細(xì)分市場(chǎng)，定位專業(yè)針織毛紡休閑服飾批發(fā)；加大零售市場(chǎng)的挖掘力度。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 50 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn) 行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營(yíng)針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值； ，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì) 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng) 目未來(lái)定位、商業(yè)組合考慮過(guò)程中要就此深入挖掘。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 51 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 賽睿顧問(wèn) 3 invest 52 關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈 ， 緊鄰南三環(huán)與南中軸路； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：未開業(yè)； 規(guī)模：總建筑面積 10萬(wàn)平米 ， 一期 5萬(wàn)平米； 業(yè)態(tài)組合：零售 、 寫字間 、 服裝展示 、 餐飲 、 商務(wù)配套； 經(jīng)營(yíng)理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購(gòu)物場(chǎng)所； 商業(yè)環(huán)境： 該區(qū)域裝修最高檔的商場(chǎng)； 硬環(huán)境：多部直梯 、 滾梯 、 觀光電梯 ， 充足停車位； 專賣店成交租金： 4— 13元 /天 /平米； 專賣店成交售價(jià)：三 — 四樓： 4— 5萬(wàn)元 /平米 五 — 六樓： — /平米； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 53 賽睿顧問(wèn) 3 invest 54 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地木樨園 — 大紅門區(qū)域； 差異化經(jīng)營(yíng)：定位女性主題，與周邊項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，定位中檔精品； 交通條件便利； 政策優(yōu)勢(shì)：北京南城加大開發(fā)力度，市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場(chǎng)份額萎縮。 劣勢(shì) 開業(yè)后需要經(jīng)歷市場(chǎng)培育期； 樓層過(guò)高，客流不易到達(dá)，影響經(jīng)營(yíng)效果； 高中低檔混雜，容易造成客戶分流； 該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項(xiàng)目過(guò)多，惡性競(jìng)爭(zhēng)； 原有市場(chǎng)環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購(gòu)物區(qū)域。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 55 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合： 零售、批發(fā)等； 零售： 以服裝為主，中檔與低檔相結(jié)合，批發(fā)與零售結(jié)合。 寫字間： 主要服務(wù)外地品牌在北京的經(jīng)銷商或代理商，商務(wù)商貿(mào)結(jié)合。 餐飲娛樂(lè)休閑： 位于七樓，能夠有效延長(zhǎng)消費(fèi)者在商廈內(nèi)逗留時(shí)間，為 經(jīng)營(yíng)商戶提供全面服務(wù)。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行、小型會(huì)展場(chǎng)地，可為經(jīng)營(yíng)商戶提供經(jīng)營(yíng)便利 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 56 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合 B2： 停車及倉(cāng)儲(chǔ) B1：購(gòu)物天堂 —— 生活館 超市，品牌服裝專柜 F1：麗人大道 休閑裝 F2：麗人大道 正裝及時(shí)裝 F3：繽紛天地 童裝、牛仔、皮草 F4：魅力特區(qū) 韓版服飾及配飾 F5：魅力特區(qū) 精品店 F6：魅力特區(qū) 精品店 F7： 餐飲娛樂(lè) F8： 管理及商務(wù)配套 F9— 11： 寫字間 賽睿顧問(wèn) 3 invest 57 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場(chǎng)檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景看好。 該項(xiàng)目突破口： 細(xì)分市場(chǎng)；瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白；專業(yè)定位分區(qū)。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 58 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂(lè)及展示進(jìn)行了完整融 合，但這種融合的效果值得本項(xiàng)目隨 時(shí)關(guān)注，并視其情況對(duì)商業(yè)組 合做恰當(dāng)調(diào)整； ，如果零售規(guī)模過(guò)大的話，整個(gè)項(xiàng) 目的經(jīng)營(yíng)會(huì)發(fā)生根本的變化，這對(duì)本項(xiàng)目也有典型的參照意義； ； 、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 59 永外城文體用品市場(chǎng) 賽睿顧問(wèn) 3 invest 60 關(guān)于永外城文體用品市場(chǎng) 投資商：北京永外城文化用品市場(chǎng)有限公司 (北京一商國(guó)有控股 )； 區(qū)位：位于原北京市文化用品公司 ， 有較大影響；客流穩(wěn)定； 定位：各種檔次文化 、 體育 、 辦公用品； 地位：目前北京市影響最大 、 覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 3余萬(wàn)平方米； 業(yè)態(tài)組合：文化 、 體育 、 辦公用品批發(fā)零售；寫字樓 、 倉(cāng)儲(chǔ)； 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā) 80%以上市場(chǎng)； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁； 硬環(huán)境：有少量停車場(chǎng) ， 交通不便； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 人氣：人氣較旺 ， 聚集了較多的文體用品經(jīng)營(yíng)商戶； 專賣店成交租金：租賃價(jià)格較低： 4— 8元 /天 /平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高 ， 位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價(jià)格在 50萬(wàn)元以上 ， 新近商戶進(jìn)駐成本較高 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 61 賽睿顧問(wèn) 3 invest 62 永外城文化用品市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域歷史優(yōu)勢(shì)：幾十年國(guó)有主渠道的影響深遠(yuǎn) ， 市場(chǎng)建立前 ， 已經(jīng)形成了較為濃厚 的文化辦公用品批發(fā)氛圍； 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)：定位明確，專營(yíng)文體辦公用品； 商貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；銷售與倉(cāng)儲(chǔ)相結(jié)合，方便客戶； 位置優(yōu)勢(shì)：位于北京南站、木樨園長(zhǎng)途客運(yùn)站、趙公口長(zhǎng)途客運(yùn)站中心位置；沿三 南三環(huán)可方便到達(dá)京石、京開、京津塘高速； 消費(fèi)者生活水平提高，對(duì)于文體、辦公用品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)。 劣勢(shì) 位于沙子口革新西里內(nèi)，微觀交通環(huán)境惡劣； 大棚式商場(chǎng)，建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)不符； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 63 永外城業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫字間；倉(cāng)儲(chǔ)結(jié)合 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 倉(cāng) 儲(chǔ)： 可以為經(jīng)營(yíng)者提供較為便利的倉(cāng)儲(chǔ)用地。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 64 永外城文化用品市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問(wèn) 3 invest 65 永外城文化用品市場(chǎng)前景分析 前景： 目前在北京市尚無(wú)能夠與該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的同類商業(yè)項(xiàng)目，隨著萬(wàn)朋文體用品商場(chǎng)、百榮世貿(mào)的相繼開業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動(dòng)。 該項(xiàng)目突破口： 歷史優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 66 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合永外城文化用品市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)， 本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明上述因素并 非商鋪的價(jià)值所在； ，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注； ，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)； 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 67 萬(wàn)朋文化辦公用品商城 賽睿顧問(wèn) 3 invest 68 關(guān)于萬(wàn)朋文化辦公用品商城 投資商：浙江省萬(wàn)朋文化用品股份有限公司； 區(qū)位： 北京南北軸線永外大街沙子口； 定位： 全國(guó)最大的辦公文化用品市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 2萬(wàn)多平方米； 業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售 、 手機(jī) 、 電腦零售 ， 辦公樓； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚； 硬環(huán)境：地下一層為停車場(chǎng)； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 最高成交售價(jià)： RMB71000/平方米； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 69 萬(wàn)朋文化辦公用品商城優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 商城建立在已經(jīng)形成了較為濃厚的文化辦公用品批發(fā)集散地內(nèi)； 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、定位明確，專營(yíng)文化辦公用品； 頂層為商務(wù)辦公室，方便客戶； 商鋪賣出了天價(jià)，未開業(yè)已造出了極大的聲勢(shì)。 劣勢(shì) 周邊的治安及交通環(huán)境惡劣； 周邊區(qū)域文化用品批發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，已處于白熱化階段； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 70 萬(wàn)朋文化辦公用品商城 業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫字間、美食城； 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 美 食 城： 為前來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者及商家提供了方便。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 71 萬(wàn)朋文化辦公用品商城 前景分析 前景： 尚未營(yíng)業(yè)，前途持觀望態(tài)度。 結(jié)合萬(wàn)朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營(yíng)銷過(guò)程中， 進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)； ，需要順勢(shì)而為； ，本項(xiàng)目需要關(guān)注。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 72 其他市場(chǎng) 賽睿顧問(wèn) 3 invest 73 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 :該區(qū)域內(nèi)其它市場(chǎng) 該區(qū)域內(nèi)除上述幾個(gè)項(xiàng)目外，仍有不少同類項(xiàng)目，如龍湫商貿(mào)城、木樨園才華窗簾布藝市場(chǎng)、天海服裝批發(fā)市場(chǎng)、龍建都窗簾布藝床上用品市場(chǎng)等項(xiàng)目 ,經(jīng)營(yíng)種類多以服裝、配件、面料、輔料為主，或小商品批發(fā)。檔次多以低檔商品為主。從租金、客流、銷售額來(lái)說(shuō)，上述幾個(gè)項(xiàng)目均有一定的差距。因此不再單獨(dú)分析，在此統(tǒng)一介紹： 關(guān)于該區(qū)域內(nèi)其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)面積 （平方米） 標(biāo)準(zhǔn)攤位面積 （平方米） 租金水平 （萬(wàn)