【文章內(nèi)容簡介】 價在 3200元 /平米（無裝修）、4200元 /平米（有裝修）左右，挑高（ ）型公寓也可以嘗試，建議均價在 4500元 /平米左右。具體價格建議會在一期結(jié)束后再行論證，另外，價格也會視開盤期銷售狀況做出調(diào)整。 第三部分、商業(yè)調(diào)研 一、淮南市商業(yè)市場綜述 二、項目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競爭力 三、項目一期商業(yè)相關(guān)定位 四、項目后期商業(yè)展望 一、淮南市商業(yè)市場綜述 ? 主要商街： ? 淮南市的主要商業(yè)集中在龍湖中路、朝陽中路、國慶中路、人民路、學(xué)院路等。其中，龍湖路、朝陽路是最主要的商業(yè)街，集中了商貿(mào)文化廣場、百貨大樓、新百購物廣場、金色巴黎、華聯(lián)商廈、蘇果等一系列的購物中心，為老城區(qū)商業(yè)中心，目前由于舊城改造工程，龍湖路沿線商鋪會出現(xiàn)比較大面積的翻新和重置，在過渡階段商業(yè)會逐步外移，如以蘇果為中心的陳洞路商業(yè)也會分流部分市區(qū)消費(fèi)群體。 ? 代表性商業(yè)物業(yè)： ? 淮南商業(yè)的業(yè)態(tài)相對還比較落后，以傳統(tǒng)商場、購物中心為主體，專賣店、零售店為補(bǔ)充。 ? 老商場 /購物中心主要包括：華聯(lián)商廈、白馬國際購物中心－國美電器、商之都－紅府超市、蘇果、商貿(mào)文化廣場、淮南百貨大樓等。 ? 此外，部分新商場 /購物中心開始崛起：如大潤發(fā)、新百購物中心、金色巴黎購物中心等已經(jīng)開始營業(yè)，金大陸財富中心、國慶廣場、家樂福、金地數(shù)碼廣場包括我們項目會陸續(xù)入市，掀起新一輪的商業(yè)發(fā)展熱潮。 ? 隨著商業(yè)的發(fā)展，一些新的概念也在淮南興起，如金大陸 財富中心“體驗式休閑娛樂購物廣場”的概念，基本與國際流行的 有些類似，不過其最終經(jīng)營狀況還有待觀察。另外，一些新的大型百貨連鎖企業(yè)也開始進(jìn)駐淮南，如家樂福已基本與旭日談妥合作事宜，預(yù)計將在明年在淮南市開店。 ? 各樓層業(yè)態(tài) ? 華聯(lián)商廈： ? 1F：珠寶、化妝品、飾品、箱包鞋類、手表、食品 ? 2F：床上用品、針紡織品、休閑服飾、運(yùn)動服飾、童鞋書包 ? 3F：精品女裝、西服正裝、襯衫 T恤、時尚服飾、男女褲裝 ? 4F：家電、健身器材、精品廚具、學(xué)生用品、手機(jī)、數(shù)碼類產(chǎn)品 ? 5F：超市 ? 白馬國際購物中心－國美電器： ? 沿街面－雅戈爾、古井大酒店、虎都男裝、步森服飾、國元證券、榮事達(dá)專賣。 ? 1F內(nèi)部：服裝鞋帽－奧康、喬夫服飾等 ? 2F：國美 ? 3F：女裝、床上用品 ? 4F：品牌折扣大賣場 ? 蘇果： ? 1F：手機(jī)、書刊、煙酒茶、飾品、玩具等 ? 2F：生鮮食品、民生食品等 ? 3F：服飾、箱包、小家電 ? 淮南百貨大樓： ? 1F：家電 ? 2F：男裝 ? 3F：女裝 ? 4F：名牌、羽絨服 ? 大潤發(fā)： ? 1F：沿街面－程咬金民間特色小吃，聯(lián)通，電動車專賣，服飾，簡服飾， ? 1F內(nèi)部：商場，珠寶，飾品，化妝品，箱包，食品，手機(jī)，服飾，煙酒茶專賣，生鮮食品，鞋帽，移動營業(yè)廳等。 ? 2F：服飾鞋、箱包、家紡、休閑百貨、嬰兒用品、日用百貨、清潔用品、煙酒飲料、美容坊、干貨雜貨、藥房保健 ? 3F4F：住好 D家居廣場（目前尚未開業(yè)） ? 新百購物中心： ? 1F：化妝品、鞋、箱包、珠寶 ? 2F：男正裝、商務(wù)休閑裝、高檔皮具、男士飾品 ? 3F：職業(yè)裝、中老年服飾、應(yīng)季服飾、少女裝、淑女裝、女士飾品 ? 價位： 200左右 ? 4F：床上用品、家居用品、兒童服飾、運(yùn)動服裝、玩具童車、羊毛羊絨、針織內(nèi)衣 ? 金色巴黎購物中心： ? 1F：精品館、時尚淑女館 ? 2F：風(fēng)情女士館－精品女裝、魅力淑女裝等。 ? 3F：魅力紳士館：男士西服、商務(wù)休閑、精品襯衫等 ? 4F：品味生活館：羊毛衫、內(nèi)衣、羽絨服等。 ? ■ 從樓層業(yè)態(tài)分布來看，淮南市的商業(yè)物業(yè)樓層業(yè)態(tài)定位普遍比較模糊，商業(yè)供給層次模糊，主要表現(xiàn)為市場細(xì)分化不明確，低中高檔次界限不清晰，中高端品味需求無法滿足（雖有如新百將總體檔次定位于中高檔，但由于經(jīng)營管理存在一定缺陷，其實際經(jīng)營與商場定位相錯）。 ? 商業(yè)發(fā)展小結(jié)： ? 城市商業(yè)化進(jìn)程近年相對較快，商業(yè)總體供給規(guī)模相對于淮南市人口規(guī)模而言已趨適中，但單體物業(yè)規(guī)模多數(shù)較小，功能單一并且可改善空間不大，同時內(nèi)部格局及物業(yè)素質(zhì)欠佳，除大潤發(fā)、商貿(mào)文化廣場等消費(fèi)環(huán)境相對較為優(yōu)越外，多數(shù)物業(yè)究其基本素質(zhì)已處于待淘汰狀態(tài)。市場供給業(yè)態(tài)常規(guī) /傳統(tǒng)化，缺乏突破性新時代力量以滿足民眾日益凸現(xiàn)的體驗式或一站式消費(fèi)渴望。 二、項目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競爭力 ? 美食城： ? 目前淮南市比較知名的美食街為商貿(mào)廣場美食一條街，但是該小吃街門面小而雜亂，總門面數(shù)在 25個左右，以燒烤小吃為主，衛(wèi)生環(huán)境較差，物業(yè)狀況一般，但是由于商貿(mào)文化廣場人流量較大，夜市經(jīng)營較好。其他如新天地美食城、古陽美食廣場等，純屬酒店配套，對外經(jīng)營很少。 ? 項目原地塊就有小型的美食一條街，夜市人流量也比較大，在此基礎(chǔ)上如果能以新的物業(yè)新的商業(yè)形態(tài)統(tǒng)一管理，打造淮南最新最全的美食城還是比較可行的。 ? ： ? 目前在淮南，主要以傳統(tǒng)的商場和購物中心為主，類似合肥元一時代廣場這樣的集購物、休閑、娛樂于一體的一站式購物廣場基本空缺，金大陸 財富中心距離黃金商業(yè)圈有一段距離，且市民普遍反應(yīng)不太愿意去東邊，因此，項目發(fā)展的空間大于競爭對手。后期項目對面金地數(shù)碼廣場也將上市，對于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升將起到極大的作用，項目比較大的困難在于商貿(mào)文化廣場對面的家樂福購物廣場，也可能以 的模式入市，其位置好于我們項目，對于項目威脅會非常大。 ? 影院： ? 據(jù)我們了解，淮南原有淮濱影