【文章內容簡介】 淮南市合淮小汽車維修站2008818謝家集區(qū)政府家屬院北側、唐山南路東側,HGTP08013地塊商住481淮南市金宇房地產開發(fā)有限公司2008818謝家集區(qū)平山路南側,HGTP08016地塊商住675淮南市金宇房地產開發(fā)有限公司2008117田區(qū)朝陽東路南側,HGTP07032地塊商住65淮南萬洋置業(yè)有限公司2008117八公山區(qū)建西路東側,HGTP07033地塊住宅47341安徽遠程房地產開發(fā)有限公司2008117開發(fā)區(qū)建興路東側，朝陽東路南側，建設路西側,HGTP07034地塊商住368492淮南金地置業(yè)發(fā)展有限公司相對別的城市而言，淮南當?shù)刈≌玫毓鄬^少，但不代表當?shù)刈≌a品的稀缺。分析原因，淮南當?shù)卮笾行蛧筝^多，在于受歷史遺留問題的影響，存在較多自留住宅用地，對當?shù)氐淖≌玫厥袌鰶_擊較大，形成市場上住宅用地的供應瓶頸。但隨著近幾年自留用地的逐漸減少，加上消費者對產品要求的不斷提高，住宅用地的需求將得到有效的提高。四、當?shù)刈罱慨a政策：近階段，淮南市主要的意見基本匯集于《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》之中。2009年4月14日，淮南市房地產管理局、淮南市建設委員會、淮南市城市規(guī)劃局、淮南市國土資源局四部門聯(lián)合發(fā)文的形式出臺了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。從資金、規(guī)劃、政府服務等方面為房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展助力?！兑庖姟诽岢隽?6條意見，有效期為1年，涉及并需出臺的優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在鼓勵普通商品住房消費和優(yōu)化房地產投資發(fā)展環(huán)境上。根據(jù)該意見，淮南市將多渠道籌集建設資金，對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設。（1）該意見在鼓勵普通商品住房消費上提出的優(yōu)惠政策有了很多規(guī)定：加大住房消費信貸支持：對居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通住房的優(yōu)惠政策。鼓勵商業(yè)銀行對低收入家庭購房信貸支持，凡購買經(jīng)濟適用住房的家庭辦理按揭貸款后不能按月歸還貸款時，銀行拍賣房產時不受五年時間上市交易限制，符合低收入家庭住房政策的由政府提供廉租住房予以保障。擴大財政補貼范圍：2009年繼續(xù)執(zhí)行淮府[2008]90號文件，對居民購買商品住房的契稅負擔，在執(zhí)行國家契稅政策的基礎上，由市財政給予購房人不同比例的財政補助。減輕居民稅費負擔：自2009年1月1日至2009年12月31日,居民購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業(yè)稅，非普通住房按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；居民購買普通住房不足2年轉讓的，按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，非普通住房按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅。放寬商品房預售條件：住宅建設達到設計標高正負零時即可辦理商品房預銷售。在符合國家政策規(guī)定條件下,允許商業(yè)設施分割銷售,分割銷售的商業(yè)設施四周應當有明顯的界線。（2）該意見在優(yōu)化房地產投資發(fā)展環(huán)境上提出了許多優(yōu)惠政策：加大對房地產開發(fā)企業(yè)的金融支持力度：商業(yè)銀行應根據(jù)國務院辦公廳的要求，加大對保障性住房及中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持。對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目，提供融資支持和相關金融服務。積極爭取開展房地產信托基金試點，重點鼓勵企業(yè)用于持有經(jīng)營租賃性住房，鼓勵資信條件較好的企業(yè)爭取發(fā)行企業(yè)債券，拓寬企業(yè)的直接融資渠道。加大對房地產開發(fā)項目開工的扶持力度：為鼓勵房地產開發(fā)項目的開工建設，增加房地產開發(fā)投資信心,采取以下措施進行扶持：凡經(jīng)營性配套設施建設（如供電、供水、燃氣和有線電視等）必須無條件的將管線配套至項目地塊所在紅線。暫停收取房地產開發(fā)項目資本金，房地產開發(fā)項目工程質量保證金由工程總造價的5%%。適當減輕房地產企業(yè)稅費負擔：對房地產開發(fā)企業(yè)項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預計利潤率下限標準預征企業(yè)所得稅，實行按季預繳，按年清算。調整土地出讓價款支付方式：擬出讓的經(jīng)營性用地，可采取“一次性付款”或“分期付款”兩種方式繳納土地出讓價款。采用“分期付款”的，土地出讓價款低于5000萬元人民幣的，分期付款期限不超過3個月，成交款首付比例不低于50%（含競買保證金）；5000萬元2億元人民幣的，分期付款期限最長不超過9個月，成交款首付比例不低于40%（含競買保證金）；2億元人民幣以上的，分期付款期限最長不超過12個月，成交款首付比例不低于30%（含競買保證金）。受讓人與出讓方簽訂土地出讓合同后，國土部門可以下達國有建設用地批準文件，市直相關部門可為受讓人辦理項目開工建設的其它前期手續(xù)。受讓人按出讓合同約定付清全部出讓價款后，國土部門應當及時為其辦理土地使用權登記手續(xù)。經(jīng)營性用地競買保證金的比例由20%調整為10%。適度延長繳納規(guī)費期限：房地產開發(fā)企業(yè)項目大配套費（城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、新型墻體材料專項基金、人防易地建設費）延期至辦理商品房預售許可證前交付, 由市規(guī)劃局改為市房地產局把關。暫緩收取高層住宅電梯首次更新費。適當調整小區(qū)停車位配建標準：，其中90平方米以下套型住宅停車位指標按照《淮南市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》的標準進行折減。居住小區(qū)已經(jīng)預留地下機械停車設備安裝空間的，經(jīng)房地產開發(fā)企業(yè)書面承諾后，可以允許其分期建設。五、小結綜合上述分析，受國內國際金融環(huán)境的影響，從下半年特別是四季度開始，淮南市房地產開發(fā)多項指標出現(xiàn)了下降并且呈加快的趨勢，主要特點基本如下： 房地產開發(fā)投資增幅回落，第四季度各項指標降幅較大。全年房地產開發(fā)投資雖然保持增長態(tài)勢，但是除個別月份外,其他月份均有所回落,。另外從該市第四季度房地產開發(fā)各項指標較上年同期出現(xiàn)下降，其中：%；%,%。%,%。%,%?？⒐っ娣e持續(xù)減少。受淮南礦業(yè)集團舊改大項目接近完工及近期在建項目工期較長的影響，竣工面積從年初以來同比增幅持續(xù)回落，到下半年一直為負增長，,%，,%。銷售面積特別是期房銷售面積回落幅度較大，新建商品房銷售面積增幅逐季回落，%，%，%；%，%,%?？罩妹娣e較上一年有所增長。,%，,%。造成房地產開發(fā)增速放緩的原因除了外部環(huán)境變化影響以外，主要還有以下幾個方面：一是房地產開發(fā)企業(yè)對房地產未來發(fā)展趨勢不明朗而減緩投資力度；另一方面，居民購房意愿明顯不如往年，造成市場銷售下降幅度較大。第三部分 區(qū)域房地產分析淮南市主要劃分為市中心的田家庵區(qū)（簡稱田區(qū)），東部的大通區(qū)、西部的八公山區(qū)、西南部的謝家集、南部的山南新城以及北部的潘集區(qū)、西北部的鳳臺縣、毛集實驗區(qū)等區(qū)域。而在房地產方面最為發(fā)達的，自然是城中心的田區(qū)?，F(xiàn)對淮南市2008年產品情況進行了分析匯總，形成如下：一、2008年各月住宅供銷情況及走勢分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年計月均供應量萬平方銷售量萬平方供銷比/銷售均價元/平方260827962795278729332966281128002851279727752583/2792從趨勢圖來看，淮南市2008年供應量相對波動較大，但整體上仍保持相對穩(wěn)定的態(tài)趨，直至年末供應量才有所抬升，而銷售量則相對波動較少，基本與供應量糾纏在一起，至年末才有所分化。除年末外，應該來說市場還是比較健康的，房產開發(fā)壓力相對還是比較寬松，存在較大的市場發(fā)展余地，這些也可從以下銷售價格的走勢中得到驗證。與其它城市不一致的是，淮南市的住宅成交價格從1月份的2600元/平方米的均價開始，基本處于2800元/平方米左右的價位，直至年末受供應量攀升，消費者因春節(jié)等狀況影響消費意愿的回落而得以回落，但至2009年初開始，價格則再次予以提升。二、產品類型格局分析淮南市尚處于起步階段，解決生活居住為目的的購房意愿成為前幾年的主流，因而體現(xiàn)在產品上，則基本以多層為主，近幾年則高層小高層產品有所增加，而排屋甚至別墅，目前仍是一個稀缺品。但隨著當?shù)厣钏降奶岣?，排屋和別墅的需求也已經(jīng)被提上市場需求之中，不少開發(fā)商目前在其開發(fā)項目中安排有排屋，但僅為后期開發(fā)的一個點綴，尚未正式上市銷售。市場供應情況截止2008年底，淮南市可售房源約為108萬平方米左右，其中多層仍為主流，占六成略強，其他均為高層（小高層），一方面主要由消費者習慣形成，另一方面則因部分區(qū)域地質條件限制，規(guī)劃上不能建筑高層所致。在全年銷售中，多層銷售面積約為59萬平方米，另有43萬平方米為高層，另外在可售房源上，則有55%為多層，高層為45%左右。在戶型分布上，無論供應量還是成交量上，二室二廳均處于絕對領先地位，另外三室二廳也存在較大的市場，其他房型則處于混戰(zhàn)的狀況中。值得注意的是，二室一廳的歡迎程度，比三室一廳要強，另外四室三廳的可售房源比例相對還是較大的，說明其存量房相對還是可觀，后期銷售或推廣手段方面，應該有所更新才能體現(xiàn)相應的業(yè)績。戶型分布供應量（套）所占比例銷售量（套）所占比例可售（套）所占比例二室一廳896%553%661%二室二廳4723%4493%2081%三室一廳439%318%333%三室二廳3523%3220%2617%四室二廳91%183%191%四室三廳及以上202%51%266%其他1535%1539%