【文章內(nèi)容簡介】 首次置業(yè)購房占 40% 3050復(fù)式 首次置業(yè) 投資置業(yè) 海曙區(qū)、江北區(qū)和 鄞州區(qū)為主 2545 2535歲的首次置業(yè)購房占 60%， 3545歲的投資型購房占 40%， 陽光豪生 4555 投資置業(yè) 首次置業(yè) 海曙區(qū)為主 3050 投資性購房 65%，首次置業(yè) 35% 103 二次置業(yè) 海曙區(qū)為主 4055 項(xiàng)目周邊居民具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因受到限購 令的影響從而選擇商業(yè)性質(zhì)的公寓 來自同類樓盤客群的數(shù)據(jù)佐證 同類樓盤 同區(qū)域同類樓盤 他們是不愿遷離，最具海曙情結(jié)的一群人。 他們是想在寧波扎根的新寧波人 他們是有著精明的頭腦的一群人。 他們希望有一個(gè)既能在繁華中生活，又能讓現(xiàn)有的居住條件再次改善，或者讓自己的資金流動(dòng)，讓財(cái)富保值增值的一群人。 而帶給他們這種多重滿足的正是： 總而言之： 四問已經(jīng)完成，市場(chǎng)已然清晰，在這個(gè)基礎(chǔ)上，明道思考的是：怎樣在已經(jīng)十分完美的產(chǎn)品基礎(chǔ)上再前進(jìn)一步呢？ 三提 提升一：產(chǎn)品附加值的打造 ! 提升二：項(xiàng)目利潤的創(chuàng)造 ! 提升三：明道能為項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌做什么？ 附加值打造之 1— 重點(diǎn)打造 7000平米中心園林 園林景觀建議方向 : 芭堤雅式園林風(fēng)格 理由： 作為著名的度假勝地，總是 讓年輕人無限向往。 我們要說的是，不去芭堤雅 住在芭堤雅。 寧波少有此類風(fēng)格，我們做 就是領(lǐng)先，就是獨(dú)特 與產(chǎn)品個(gè)性一脈相承。 附加值打造之 2— 量身定制功能性社區(qū) 1. 根據(jù)目標(biāo)群的生活習(xí)性，設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如室外籃球場(chǎng)等 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：每個(gè)房間提供光纖到桌面的高速網(wǎng)路 雅致的藝術(shù)小品、迷宮式園林 附加值打造之 3— 產(chǎn)品再優(yōu)化 因?yàn)橛腥A展設(shè)計(jì)院精工細(xì)作，產(chǎn)品已十分完美，明道經(jīng)過討 論，認(rèn)為可以再優(yōu)化，以使產(chǎn)品更完美，建議如下： 2F 衛(wèi)生間 北面開窗，增加通透性 一、 2F增加衛(wèi)生間，生活更方便，北面開窗加強(qiáng)通透性 走廊部分贈(zèng)送面積 可做書房，也可做臥室，靈活運(yùn)用 2F效果圖 此處開窗，加強(qiáng)通透性 客廳挑空部分 衛(wèi)生間 洗手臺(tái) 再優(yōu)化建議二 復(fù)式公寓 1F建議將廚房與洗衣房之間的墻體下移，增加洗衣房空間感 建議此墻下移，增加通透感與空間感 1F 建議墻下移到此位置 灶臺(tái) 洗菜臺(tái) 走廊 中空將中間套型做成南北通透 將中間套型做成南北通透，增加類住宅產(chǎn)品附加值 再優(yōu)化建議三 修改調(diào)整后示意圖 1. 車庫自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)（已引進(jìn)澳大利亞技術(shù)） 2. 指紋識(shí)別系統(tǒng)（已有） 3. 衛(wèi)生間自動(dòng)烘干系統(tǒng)（小戶型增加，無陽臺(tái)，衣物易干 ） 再優(yōu)化建議四：智能社區(qū)，科技人文關(guān)懷 提升二：項(xiàng)目利潤的創(chuàng)造 ! 我們最終的目標(biāo) —— 挑戰(zhàn) ！ 公寓、類住宅、商鋪 公寓、類住宅 12個(gè)月完成 90%以上的銷售率 商鋪 3個(gè)月完成 100%的銷售率 提升三：明道能為項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌提升做什么？ 1. 抽調(diào)最優(yōu)秀的企劃、銷售團(tuán)隊(duì)專門只服務(wù)項(xiàng)目 2. 1名企劃， 1名設(shè)計(jì)， 1名總監(jiān)， 5個(gè)銷售員，銷售總監(jiān)親自掛帥 3. 每周、每月的例會(huì)制度，思考如何賣得更好更高利潤。 4. 當(dāng)然還有足夠的重視和足夠的信心。 一：量身定制的營銷團(tuán)隊(duì) 二：豐富的實(shí)戰(zhàn)案例 明道作品掠影 還有，就是通過企劃推廣，讓項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌和美譽(yù)度逐步達(dá)至層峰！ 五勢(shì)達(dá)成 策略總思想 五勢(shì)，定乾坤 造勢(shì) 借勢(shì) 集勢(shì) 成勢(shì) 延勢(shì) 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月 目的：山雨欲來的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 凌駕性的形象高度 企劃調(diào)性 路易威登傳達(dá)“旅行”哲學(xué)征服全世界 百達(dá)翡麗延用“代代相傳”故事追求恒久價(jià)值 和美城在高新區(qū)還說自己是市中心，精工美宅 21碼頭在海曙的邊緣還說自己是老海曙新碼頭 那么 “ 作為在腹地的我們”應(yīng)該說什么，應(yīng)該達(dá)到怎樣的高度？ 讓我們回顧一下項(xiàng)目所有的賣點(diǎn)。 其中 最大 的是什么？ 大 到足以支撐整個(gè)項(xiàng)目？ 中心，只有中心 這里不僅是寧波的圓心 這里也是寧波的源心 這里不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、 城隍廟這樣的歷史印記 這里更擁有天一廣場(chǎng)、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標(biāo) 這里集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅 傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融； 繁華與歷史在這里相遇； 在這里不僅延續(xù)了城市的過去； 還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無限寬廣的未來。 世襲 。 繁華 于是，概念核心噴薄而出 ○ 生于斯，長于斯的情結(jié)和榮耀。 ○ 因本案出現(xiàn)而讓夢(mèng)想延續(xù)的圓滿 ○ 從古至今的繼承 ○海曙腹地 ○城市核心 ○成熟配套 ○輕軌上 ○過去，現(xiàn)在、將來 雅致 :對(duì)美感和文化的追求 精致 :對(duì)精工的追求 海曙 品質(zhì) 品位 極致 :對(duì)繁華的追求 理念 產(chǎn)品 階層 世襲 項(xiàng)目定位 中心腹地 。 輕軌畔 。 珍稀美寓 物質(zhì)、價(jià)值屬性 遠(yuǎn)景價(jià)值屬性 產(chǎn)品、精神屬性 世襲、繁華 核心關(guān)鍵詞 傳播 品牌理念 彰顯 產(chǎn)品稀缺 應(yīng)和 客群心理 傳播調(diào)性 內(nèi)斂的高貴 低調(diào)的優(yōu)雅 傳播語應(yīng)運(yùn)而生 世襲一城繁華 繁華從未離中心遠(yuǎn)去，滿城繁華，源起海曙，終歸中心，歷史的印記，現(xiàn)在的繁華，未來的宏偉藍(lán)圖，都因本案的出現(xiàn)，而一脈相承，本案應(yīng)首先承載這一使命。 他的演繹體系是這樣的 …… VI體系 案名已有，我們做了如下表現(xiàn) 應(yīng)用 同時(shí)，為了與調(diào)性更好的吻合，我們建議了如下案名 望 園 主推案名 備選案名 悅 郡 推廣體系 軟文鋪墊 讓生活重回中心 城市中心的土地越來越少，城市中心的房價(jià)越來越高。越來越多的人被迫離開生活已久的城市中心，離開那些從小以來的記憶，離開那居住已久的習(xí)慣，選擇到城市的郊區(qū)、選擇那些被稱為有著光明未來的偏遠(yuǎn)地區(qū)居住。 如今在中心，為完成一處在城市中心居住的夢(mèng)想，讓生活重新回到城市中心。 久違。執(zhí)行難！ 至此，讓生活重回城市中心 開篇硬廣 兒時(shí)的記憶，逐漸遠(yuǎn)去？ 城市的繁華，成為記憶？ 腳下的步伐，遠(yuǎn)離城市？ 幸好還有，望園。 不止于繁華 不是所有的中心都能冠以“中心”之名 導(dǎo)入 與中心有染 不是所有的人都有機(jī)會(huì)自詡為“中心人” 獨(dú)特 時(shí)間的著作 不是所有的房子都有幸在“中心”生長 轉(zhuǎn)承 承接到產(chǎn)品 串起一城繁華 家門口的 2號(hào)輕軌，將城市的繁華逐一串起 倒映一城璀璨 這條河，流淌的是對(duì)中心絲絲眷念和情懷 承接到產(chǎn)品 7000平米中庭園林， 40米寬棟距，讓別墅也嘆為觀止 ! 承接到產(chǎn)品 開盤預(yù)熱 眾望。所望 望園即將公開，全城熱盼 全城。爭藏 眾望所望，永都 望園紅動(dòng)甬城 開盤報(bào)廣 見證。傳奇 開盤三天，首批房源瞬搶一空，數(shù)千位新老寧波人 爭藏 傳奇在這片千年的人文寶地再次被見證。 開盤延續(xù) 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月 目的：山雨欲來的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 戶外造 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月 目的：山雨欲來的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 活動(dòng)造 活動(dòng)造： 寧波首屆“非誠勿擾”相親大會(huì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月至開盤后 3個(gè)月 具體操作： 1. 項(xiàng)目冠名，形成延續(xù)性的活動(dòng)營銷。 2. 先聯(lián)合網(wǎng)絡(luò) 《 東方熱線 》 、 《 搜房 》《 焦點(diǎn) 》《 新浪樂居 》 ，雜志 《 城市之間 》 進(jìn)行第一輪報(bào)名和資料搜集。 3. 再根據(jù)報(bào)名人數(shù)，聯(lián)合寧波電臺(tái)，進(jìn)行電視錄播。 4. 從樓盤推廣初期到后期，一直都可以吸引眼球，制造話題，持續(xù)關(guān)注，配合傳統(tǒng)媒體推廣，更見成效。 5. 這是針對(duì)目標(biāo)群體量身定制的活動(dòng)。 營銷活動(dòng) 2 “流金歲月。中心印象”攝影聯(lián)展 營銷活動(dòng) 3： “ 我和中心的故事”征文 ： （以上活動(dòng)視積累情況再定做不做） 方式：活動(dòng) 3可任選一，也可聯(lián)動(dòng)進(jìn)行 目的：與中心、繁華主題相扣，展現(xiàn)變遷脈絡(luò) 時(shí)間：開盤前 2個(gè)月 具體操作： 網(wǎng)上報(bào)名，網(wǎng)上評(píng)票，最后網(wǎng)上選出前三名，獲贈(zèng)購房禮券或大家電一部，獲獎(jiǎng)作品同步在售樓處、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)展出。 五勢(shì)之二：借勢(shì) 時(shí)間：開盤前 2個(gè)月 目的：繼續(xù)累積高度，引發(fā)深度關(guān)注 如何借？ 借媒體，借渠道 如何借媒體 1. 媒體如在近期內(nèi)對(duì)本區(qū)域有報(bào)道，又與推廣期吻合，可借力使力。 2. 本區(qū)域如配套、輕軌、商業(yè)中心有新進(jìn)展，也可趁機(jī)擴(kuò)大宣傳深度。 3. 自己與媒體溝通，前期以軟新聞鋪墊，讓媒體為我們宣傳。 媒體策略 1. 明道認(rèn)為，如此好的地段，總廣告預(yù)算不必太多，就可完美實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)，按照總銷的 %%既可（約 150300萬） 2. 有些活動(dòng)和銷售道具的多些投入，只是為品牌的提升做更好的鋪墊，可由開發(fā)商選擇。 3. 主力媒體為： 4. 報(bào)紙： 寧波晚報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)為主，日?qǐng)?bào)商報(bào)為輔 5. 陣地營銷： 戶外、高炮封殺過項(xiàng)目的道路卡口，道旗夾道歡迎，形成氣場(chǎng) 6. 占據(jù)中心高度： 市中心可做 36個(gè)月的宣傳，潛移默化的高度。 7. 短信： 直達(dá)的很好渠道 8. 電臺(tái)： ,，共 20秒重復(fù)廣告，每次 4秒，目標(biāo)群愛聽的頻道 9. 小禮品： 小恩小惠，傳遞主題的好渠道 如何通過借創(chuàng)意創(chuàng)新渠道別樣傳播本案 會(huì)發(fā)光的 LED標(biāo)志 售樓處在農(nóng)工商對(duì)面，且是干道，門頭采用 LED標(biāo)志，形成夜色中閃亮的景觀。 制作寧波第一