【文章內(nèi)容簡介】 核心競爭力 市場戰(zhàn)略 營銷 客戶 價格 漢口 武昌 徐東 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng) 目 認(rèn) 知 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地塊 SBI創(chuàng)意園 項(xiàng)目地塊 還建樓 液化石油氣 運(yùn)輸公司 秦 園 路 機(jī) 電 路 團(tuán) 結(jié) 路 友 誼 大 道 銷品茂 項(xiàng)目地臨團(tuán)結(jié)路兩側(cè)基本無任何商業(yè)，除科技大學(xué)醫(yī)學(xué)院及石油氣公司外基本為私房，屬于城中村改造范圍。 項(xiàng)目地臨宏祥路無商業(yè)形態(tài)，為待拆遷私房。 天然氣 公司 友誼大道臨團(tuán)結(jié)路側(cè)為正在拆遷私房，除銷品茂外無商業(yè)形態(tài)。 項(xiàng)目地臨秦園路側(cè)商業(yè)以餐飲和酒店住宿為主，屬于中等偏低消費(fèi)檔次 不足500M 400米 二橋方向 徐 東 路 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目用地情況 項(xiàng)目總規(guī)模： 三棟高層，建筑面積 萬方。 A棟： 12樓為商業(yè)，沿街昭示面較長。其余為 40平米左右小戶型產(chǎn)品 B棟 \C棟： 6587平米兩房， 110平米三房。 A棟 B棟 C棟 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 整體規(guī)劃與布局 項(xiàng)目呈反“ L” 型，規(guī)模小，進(jìn)深淺 ,導(dǎo)致項(xiàng)目在空間發(fā)展上，具有很大的局限性。 在朝向上， B/C棟均偏向于西向，尤其是西南向部分戶型，在市場抗性較大。 受項(xiàng)目空間發(fā)展的制約，小區(qū)的園林景觀在橫向上的發(fā)展也有很大的局限性。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 商業(yè)與住宅的關(guān)系 本項(xiàng)目商業(yè)與住宅關(guān)系比較混亂，不便于小區(qū)的整體管理。主要體現(xiàn)在兩個方面： 一、 A棟商業(yè)與 B/C棟住宅通過地庫互通。 二、 A棟商業(yè)裙樓與主樓商業(yè)與住宅（或辦公）電梯共用。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 戶型不具備優(yōu)勢，朝向、通風(fēng)、采光均較差，且不具備多變性，贈送面積有限。 客廳和臥室都位于北面 客廳和臥室都位于北面 進(jìn)門衛(wèi)生間 進(jìn)門衛(wèi)生間 客廳無 獨(dú)立空間 客廳無 獨(dú)立空間 采光條 件較差 （ B棟） jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 戶型（ C棟） 客廳和臥室都位于北面 客廳和臥室 都位于北面 進(jìn)門廚房 進(jìn)門廚房 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目優(yōu)勢（ S） ?區(qū)位優(yōu)勢 地處徐東片，生活配套成熟，交通便利。 ?產(chǎn)品優(yōu)勢 項(xiàng)目規(guī)劃主要以小戶型為主的產(chǎn)品，由于面積較小，總價易于控制，可以滿足剛性需求客戶。 ?資源優(yōu)勢 項(xiàng)目所在地集中了商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂等諸多社會資源，同時又占盡沙湖、長江等諸多自然資源。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目劣勢（ W） ?劣勢一：局部環(huán)境不足 項(xiàng)目處于城中村改造項(xiàng)目，周邊局部環(huán)境臟、亂、差。 ?劣勢二：項(xiàng)目規(guī)模小 項(xiàng)目占地僅不到 1萬方，成反“ L” 形狀，體量小難以形成規(guī)模效應(yīng)，同時局限了小區(qū)內(nèi)部園林景觀在橫向上的發(fā)展。 ?劣勢三：產(chǎn)品競爭力弱 本項(xiàng)目雖然產(chǎn)品以小戶型為主，但是針對片區(qū)內(nèi)的兩房變?nèi)康男粜彤a(chǎn)品來說，競爭力相對較弱，缺乏贈送面積等優(yōu)勢戶型產(chǎn)品。 ?劣勢四：開發(fā)商品牌處于弱勢 在區(qū)域競爭市場內(nèi)，集中了萬科、華潤、福星惠譽(yù)、金地等眾多一線品牌開發(fā)商，在口碑營銷上，本項(xiàng)目處于劣勢。 ?劣勢五：客戶群體分流 隨著青山項(xiàng)目的不斷增多，該區(qū)域內(nèi)剛性需求客戶走出去置業(yè)逐漸減少，尤其是對徐東片的影響較大。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)（ O） ?區(qū)域規(guī)劃利好：徐東高架、武漢大道提速、沙湖與東湖連通、東湖中央商務(wù)區(qū)等區(qū)域規(guī)劃，都大大可以改善片區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境，提高居住品質(zhì)。 ?城中村改造帶來一定利好：項(xiàng)目位于城中村改造區(qū)域，不僅可以改善項(xiàng)目局部小氣候，還在一定程度上會為項(xiàng)目帶來拆遷戶的剛性需求。 ?項(xiàng)目規(guī)劃利好：項(xiàng)目尚未動工，在產(chǎn)品優(yōu)化上仍存在一定的空間。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T） ?宏觀調(diào)控政策，尤其是對購買低于 90㎡ 以下戶型的置業(yè)者提高門檻，是對本項(xiàng)目的一重大威脅。 ?戶型設(shè)計(jì)存在較多不足，實(shí)用性不好，與競爭項(xiàng)目“ 2變 3” 的設(shè)計(jì)相比容易流失客戶。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 ?“大環(huán)境成熟，小環(huán)境不足”是本項(xiàng)目的典型環(huán)境， ?大環(huán)境為我所用：在此環(huán)境下，可充分享受大環(huán)境帶來的價值，附加項(xiàng)目更多的居住價值和升值價值； ?項(xiàng)目的產(chǎn)品存在著“面積合理、戶型不足”的缺陷，在市場的競爭中容易造成客戶流失； ?競爭項(xiàng)目在品牌和規(guī)模上超越本項(xiàng)目，這一點(diǎn)難以改變，必須尋找一種產(chǎn)品的差異化來突破市場。 ?市場宏觀調(diào)控可能持續(xù)時間較長，未來市場的不確定性較大，差異花的優(yōu)秀產(chǎn)品和合理的價格才能保證項(xiàng)目的暢銷。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 該項(xiàng)目將面臨的核心問題 。 （ 1）如何挖掘核心競爭力？ （ 2）如何明確項(xiàng)目功能定位？ （ 3）如何增加自身產(chǎn)品競爭力？ （ 4）如何弱化開發(fā)品牌不足問題？ （ 5）如何將項(xiàng)目做到精致管理？ jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 曾經(jīng)是地段、地段、還是地段 今天依然是地段、地段、還是地段 首先然我們來梳理一下我們所處的區(qū)位環(huán)境 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 徐東高架橋、沙湖大橋和六湖連通工程的規(guī)劃，以沙湖為中心的 3D（徐東商圈、東湖 CBD、沙湖 CPD）核心區(qū)正在形成。 區(qū)域規(guī)劃的利好將極大提高區(qū)域的開發(fā)價值和居住價值。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 往二橋方向 往岳家嘴 區(qū)域內(nèi)包含了徐東平價、國美電器、麥德隆、歐亞達(dá)、金馬、好美家及銷品茂等眾多商業(yè)項(xiàng)目。而目前最受廣大消費(fèi)者歡迎的又是以“大而全”著稱的團(tuán)結(jié)銷品茂。 徐東片區(qū)商業(yè)總經(jīng)營面積約為 29萬平方米，以大商家為主，徐東平價商場、好美家居、工貿(mào)家電、凱旋門購物廣場、電信城、歐亞達(dá)家居廣場、中商團(tuán)結(jié)銷品茂以及徐東建材市場組成組團(tuán)式商業(yè)圈，高、中、低檔購物場所齊全，消費(fèi)人群以周邊住宅及青山區(qū)人口為主，家居、建材市場輻射整個江南片，街區(qū)商業(yè)體量有限，以社區(qū)消費(fèi)為主。 徐東商圈是武漢現(xiàn)有九大商圈中的后起之秀，可以說是因?yàn)槎蜷_通而發(fā)展起來的商圈。隨著交通日漸便利，徐東的才商業(yè)逐漸發(fā)展起來，經(jīng)過十余年時間的錘煉，目前徐東區(qū)域已經(jīng)逐漸地形成一大商圈。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 岳家嘴立交 武昌岳家嘴立交主線直行高架橋通車，徐東往梨園及東湖方向車輛將不再受阻，行車更順暢。 這是城區(qū)內(nèi)最大的立交橋，岳家嘴路口的車輛通行能力可達(dá) /小時，內(nèi)環(huán)線這一堵點(diǎn)將得以疏通。 對秦園路和團(tuán)結(jié)路的交通格局相對來說到梨園、青山、和漢口非常便捷。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 徐東高架 道路級別 道路名稱 道路規(guī)劃作用 快速路 徐東路、水東路 承擔(dān)著區(qū)域穿越性交通和集散性交通的雙重功能。 主干道 友誼大道、鐵機(jī)路、秦園路和平大道及中北路 構(gòu)成了江南核心區(qū)、徐東片區(qū)、楊園片區(qū)及青山組團(tuán)之間的聯(lián)系通道；鐵機(jī)路和秦園路是徐東地區(qū)的重要橫向主干道，承擔(dān)著地方性橫向交通。 次干道 武青四干道、沙湖大道 連接徐東地區(qū)與青山地區(qū)的次干道，主要為沿線的地方性交通服務(wù)。 徐東區(qū)域依據(jù)城市總體規(guī)劃，該區(qū)域定位為以居住為主，兼有商貿(mào)、領(lǐng)事館、風(fēng)景名勝區(qū)等多重功能的城市功能區(qū)，徐東路和二橋也銜接著武昌與漢口兩地相互交流起著重要作用。因此該地區(qū)的車流量、人流量相對壓力較大，所以徐東區(qū)域?qū)αⅢw交通要求較高。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 地鐵口物業(yè)是黃金軌道中不可多得的“吸金點(diǎn)”，通車前后租金增長高達(dá) 300%— 500% 。 大徐東商圈板塊內(nèi)的岳家嘴，位于武漢規(guī)劃的地鐵 4號線、 7號線的黃金交叉點(diǎn)，建成后將直接串聯(lián)起現(xiàn)有的解放大道商圈、漢口 CBD、徐東商圈、中南商圈、司門口商圈、街道口商圈六大商圈，形成一條不可多得的“地鐵經(jīng)濟(jì)帶”。 2023年通車后，從岳家嘴出發(fā)，往北可抵楊春湖武漢火車站，往南可達(dá)武昌火車站，時間僅需十余分鐘。屆時，無論是青山板塊、楊春湖板塊、司門口板塊乃至漢口中心城區(qū)板塊，都在輻射范圍之中，輻射人口將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越現(xiàn)在的 200萬人。 項(xiàng)目地段 中北路 積玉橋 沙 湖 軌道交通規(guī)劃 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目地段 徐東與中北路片區(qū) 軌道交通規(guī)劃 武漢總體軌道交通規(guī)劃圖 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 東湖中央商務(wù)區(qū) —— 一河一街一條路 楚河 連通東湖子湖 ― 水果湖與沙湖的“楚河”，總長度為 1775米，平均寬度 40米。楚河由規(guī)劃中的沙湖公園引入，從周家大灣接中北路，沿武重三街坊從水果湖北側(cè)連通水果湖。它最窄處約 20米，最寬處約 70米。 步行街盡展楚韻風(fēng)情 步行街東起水果湖，西止沙湖一路，分東、中、西三段。東段以親近自然為主題，主要功能為省老年大學(xué)、省老干活動中心、特色餐飲等。中段以融于自然為主題，南部主要功能為高端精品休閑區(qū)。西段以自然為主題，主要功能為文化、公共活動。步行街全長 1500米，寬約 12米。 一條大道串武昌東西 沙湖路，西起沙湖大橋，東至雙湖橋，全行 1815米，平均寬 40米。沙湖路是沙湖大橋東段的重要連通道路，是青島路過江隧道武昌段疏解工程的重要組成部分。工程竣工后，將把東湖風(fēng)景區(qū)、中北路商務(wù)中心、武昌濱江商務(wù)區(qū)串成一體。沙湖路和兩端連接道路，為武昌又添一條貫穿東西的大道，對改善區(qū)域交通有重要意義。 兩湖（沙湖、東湖）規(guī)劃 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 兩湖連通以及東湖 CBD建設(shè)，一定程度上證明了，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀念和結(jié)構(gòu)都在逐漸轉(zhuǎn)變，從前以環(huán)境為代價的發(fā)展方式，在逐漸朝可持續(xù)發(fā)展的方向扭轉(zhuǎn)。東沙湖連通工程的生態(tài)環(huán)境意義要高于經(jīng)濟(jì)