同致行-廣州天河路麥歐小鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略提案_63ppt(編輯修改稿)
2025-01-31 10:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 助政府勢(shì)力。 劣勢(shì) (W)： 機(jī)會(huì) (O)： 1. 高端物業(yè)需求穩(wěn)定，市場(chǎng)前景良好； 2. 高端市場(chǎng)缺乏全新物業(yè)； 3. 區(qū)域是未來的核心居住區(qū)，居住日益明顯 4. 項(xiàng)目位于行政中心區(qū)，也是人居生態(tài)示范區(qū)，其成功開發(fā)將促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，鮮明區(qū)域功能形象； 威脅 (T)： 我們具備高端物業(yè)的基礎(chǔ)，但缺乏內(nèi)部核心競(jìng)爭(zhēng) 力，需要我們后天的完善！ 競(jìng)爭(zhēng)分析 本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 生活條件成熟，但是缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 分論點(diǎn) 結(jié)論 市場(chǎng)缺少一類在 功能上集居住、 休閑度假于一 體，在產(chǎn)品上創(chuàng) 新領(lǐng)先、并擁有 高享受的自然環(huán) 境的全新樓盤 環(huán)境好，但是產(chǎn)品創(chuàng)新度低，缺乏居住氛圍和生活、交通配套 突破 6000意味著：打造鄭州高端項(xiàng)目 回顧我們的目標(biāo) 本項(xiàng)目的切入點(diǎn)。集中市場(chǎng)上所有高端物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，整合開發(fā)，跳出區(qū)域大盤 ! 思考三 : ?以 6000元 /M2為首期價(jià)格的前提下，怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開發(fā)節(jié)奏？ ?如何實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？ ?怎樣提高開發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)？ PART THERR： 項(xiàng)目開發(fā)策略 ? 類似案例借鑒 ? 項(xiàng)目開發(fā)模式 ? 項(xiàng)目綜合定位 案例借鑒 – 深圳 〃 萬(wàn)科城 VS鄭州 〃 普羅旺世 案名 深圳萬(wàn)科城 普羅旺世 選擇理由 深圳高端物業(yè)代表，產(chǎn)品線豐富，和本項(xiàng)目位臵相似 鄭州環(huán)線大盤典范， 也是距離本息項(xiàng)目最近的成功環(huán)線大盤 規(guī)劃 異國(guó)風(fēng)情組團(tuán) 異國(guó)風(fēng)情組團(tuán) 產(chǎn)品變化 Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT 別墅、樓中樓、花園洋房、小高層、高層 價(jià)格 12023180002500030000 2800360040004400 客戶 城市中產(chǎn)階級(jí)，香港客戶，內(nèi)地客戶 私企業(yè)主，政府公務(wù)員，外來臵業(yè)者 營(yíng)銷特點(diǎn) 展示先行，景觀、樣板間、體驗(yàn)中心在營(yíng)銷中占主導(dǎo)地位 廣告語(yǔ) 萬(wàn)科在建一座城 買房，看了普羅旺世再?zèng)Q定 推廣活動(dòng) 產(chǎn)品展示會(huì)、形象發(fā)布會(huì)等系列事件營(yíng)銷 社區(qū)配套 商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、活動(dòng)中心、 物業(yè) 萬(wàn)科物業(yè) 海南珠江物業(yè) 案例借鑒 – 深圳萬(wàn)科城 開 放 式 廣 場(chǎng) 九年制學(xué)校； 幼兒園 寬景 house 情景洋房 商業(yè)中心； Loft TOHO 萬(wàn)科城策略之三 —— 啟動(dòng)產(chǎn)品組合，情景洋房為主，少量 toho檢驗(yàn)市場(chǎng)，提升形象 主景觀體系前移，將未來的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng) 目自身資源不足的先天劣勢(shì)，同樣鄰近的中海日輝臺(tái)項(xiàng)目 銷售價(jià)格較萬(wàn)科城低 1000元 /平方米，品牌差異和展示體 驗(yàn)的不同是造成差距的根源。 萬(wàn)科城策略之一 —— 實(shí)景展示，景觀中心首先完成，看得見的未來居住體驗(yàn) 萬(wàn)科城策略之二 —— 啟動(dòng)區(qū)配套商業(yè)的建立，彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足的劣勢(shì) 服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期便全部建設(shè)完成，盡早 展示；而售時(shí)機(jī)則放在一期住宅入伙之際，銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)度 大大提升；整個(gè)策略可謂開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力的結(jié)合。 一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能，類型組合上可謂恰到好處，既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。 二期產(chǎn)品明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項(xiàng)目的品牌塑造和帶動(dòng)啟動(dòng)至關(guān)重要的作用； 案例借鑒 – 鄭州普羅旺世 ? 一期等于整體 ,一舉奠定大盤氣勢(shì) ? 規(guī)劃先行 ,讓市場(chǎng)充滿信心與期望 ? 各類產(chǎn)品價(jià)值定位清晰，迎合不同客戶群 ? 展示先行 ,提前展示后期的生活環(huán)境 ? 開發(fā)節(jié)奏的合理安排 ,保證持續(xù)的市場(chǎng)亮點(diǎn) 案例借鑒 —帶給我項(xiàng)目的啟示 大盤開發(fā) 大盤客戶 客戶廣度與項(xiàng)目開發(fā)深度成正比 區(qū)域外持續(xù)的拉動(dòng)力 大盤形象 一期 =整體 項(xiàng)目 =區(qū)域 運(yùn)作要點(diǎn) 如何確立長(zhǎng)期地位，面對(duì)后來者狙擊 多期開發(fā)的持續(xù)性 大盤對(duì)企業(yè)要求 資金實(shí)力 開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 先期投入 核心競(jìng)爭(zhēng)力 從想象 —— 到兌現(xiàn) 大盤之道，綜合考慮，持續(xù)發(fā)展 資金鏈的延續(xù)：首期開發(fā)要 “量小質(zhì)地精”，快打快 銷，快速回籠資金，帶動(dòng)后 續(xù)項(xiàng)目開發(fā)，保持項(xiàng)目資金 的連續(xù)性。 大盤成長(zhǎng)性：一期撬動(dòng)市 場(chǎng)，回籠資金，中期通過 社區(qū)的落成和對(duì)區(qū)域的促 進(jìn)價(jià)格提升及品牌成 長(zhǎng)，最終達(dá)到利潤(rùn)最大化 及品牌成長(zhǎng) 品牌成長(zhǎng)：高位切入 強(qiáng)勢(shì)引 領(lǐng) 快速攻城策略高調(diào)銷售， 期期新亮點(diǎn)，期期新形象 核心競(jìng)爭(zhēng)力：展示先行，形 象先行、配套先行，強(qiáng)調(diào)資 源，豐富產(chǎn)品，客戶多層次 我項(xiàng)目總體開發(fā)定位 – 高端形象 +中高端產(chǎn)品 =中等售價(jià) +較快消化速度 ? 引領(lǐng)鄭州市全新生活方式 居住 +休閑度假 +情景住宅 ? 打造區(qū)域標(biāo)志物業(yè)，鮮明 區(qū)域形象，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展 ? 高端形象 +中高端產(chǎn)品 =中等售價(jià) +較快消化速度 1. 代表區(qū)域板塊價(jià)值： “大鄭州，大交通” 城市 CLD核心區(qū) 城市綠肺，花園地帶 2. 代表未來居住發(fā)展方向： 改變傳統(tǒng)不完美居住生活 引領(lǐng)全新綠色生活主義 3. 代表未來開發(fā)發(fā)展的方向： 大盤開發(fā)模式 項(xiàng)目品牌，帶動(dòng)企業(yè)品牌 我項(xiàng)目分期開發(fā)策略 –平開高走， 首期啟動(dòng)高端物業(yè)提升形象，后期提高產(chǎn)品容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 首期啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)，樹立形象標(biāo)桿 中期啟動(dòng)次資源區(qū)，中高端產(chǎn)品 后期提高土地利用率，利益最大化 稀缺資源，建立區(qū)域形象 標(biāo)桿，完善配套，弱化配 套不足劣勢(shì)樹立高端產(chǎn)品 形象 奠定了高端物業(yè)的形象 開發(fā)價(jià)值得以提升 弱化地塊資源不均衡性 利用項(xiàng)目形象吸引客戶 銷售價(jià)格得以最大拉 升 /項(xiàng)目品牌和形象完 全樹立 /提升土地利用 率，增加收益 產(chǎn)品類型： TOWNHOUSE、 聯(lián)排別墅、復(fù)式樓中樓 賣點(diǎn)：賣小區(qū)規(guī)劃、賣社區(qū) 概念、賣生活方式與身份 ? 奠定知名度、聚人氣 ? 穩(wěn)健的開發(fā) ? 適度的規(guī)模 ? 主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng) 、 商業(yè)先行 產(chǎn)品類型：景觀洋房、花園洋 房賣點(diǎn)：賣建筑形式、賣社區(qū) 園林、賣小區(qū)商業(yè)配套、賣項(xiàng) 目升值潛力 ? 引領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)行業(yè)標(biāo)桿 ? 實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值 ? 提升項(xiàng)目品牌 產(chǎn)品類型：空中院落、 高層生活 賣點(diǎn)：賣鄰里、賣社區(qū) 文化、賣服務(wù) ? 關(guān)注市場(chǎng)，隨時(shí)變化 ? 社區(qū)成長(zhǎng)性 ? 物業(yè)管理 根據(jù)快速攻城原則，同致行建議，首期開發(fā)量控制 在 56萬(wàn)平方內(nèi)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，快速回款！ 分期開發(fā)策略建議 –產(chǎn)品布局
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