同致行-廣州天河路麥歐小鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略提案_63ppt(已修改)
2025-01-21 10:36 本頁(yè)面
【正文】 古語(yǔ)有云：物以恒，則融于神，而高于形。 即事物的持久發(fā)展，應(yīng)匹配于大環(huán)境的肌理原則，高于具體的細(xì)節(jié)操作。我們對(duì)于本案的思考，也由此而來(lái)…… 跳出區(qū)域作大盤(pán) 天河路項(xiàng)目提案 202310 同致行對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo) ? 通過(guò)本項(xiàng)目有計(jì)劃的分期開(kāi)發(fā)，首期價(jià)格期望突 6000 元 /M2，后期提高容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ? 如何在首期刺破市場(chǎng)、建立 金山品牌 的市場(chǎng)地位， 項(xiàng) 目高價(jià)值形象價(jià)值建立，拉動(dòng)項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)。 目標(biāo)下帶來(lái)的問(wèn)題： 1. 市場(chǎng)中高端物業(yè)及現(xiàn)狀？購(gòu)買(mǎi)群體特征？ 2. 市場(chǎng)的引爆點(diǎn)在哪？ 3. 我項(xiàng)目是否有承接市場(chǎng)大勢(shì)的條件？怎么做？ 4. 怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開(kāi)發(fā)節(jié)奏？ 5. 如何實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？ 6. 怎樣提高開(kāi)發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)？ 7. 如何有效針對(duì)的展開(kāi)營(yíng)銷，鎖定我們的目標(biāo)客戶？ 報(bào)告研究思維路徑 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 附加值建 議 營(yíng)銷建議 思考一：市場(chǎng)中高端物業(yè)的現(xiàn)狀？ 市場(chǎng)的引爆點(diǎn)在哪？ PART ONE： 市場(chǎng)分析 ? 高端物業(yè)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 高端物業(yè)客戶研究 市場(chǎng)掃描： 市場(chǎng)上均價(jià) 6000的樓盤(pán)在哪里？ 中凱華府： 6000 普羅旺世： 5000 別墅區(qū)： 8000以上 康橋華橋： 6000 遠(yuǎn)大理想城： 5000 綠都城： 5000 ? 以華城康橋、中凱華府為代表的城市中心區(qū)樓盤(pán)，憑借地段優(yōu)勢(shì)均價(jià)達(dá)到 6000 ? 以思念果嶺山水、九郡弘為代表的別墅群，憑借自身景觀優(yōu)勢(shì)均價(jià)達(dá)到 8000以上 ? 以普羅旺世、遠(yuǎn)大理想城、綠都城為代表的環(huán)線大盤(pán)，憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)營(yíng)造自身氣質(zhì)， 以高品質(zhì)社區(qū)、精細(xì)化產(chǎn)品、及綜合營(yíng)銷的手法跳出區(qū)域限制，樹(shù)立豪宅風(fēng)范，在分 期銷售中將均價(jià)拔至 5000，朝 6000發(fā)展。 與項(xiàng)目目標(biāo)吻合的物業(yè)來(lái)自城中豪宅。 競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 高端物業(yè)三足鼎立 中心居住區(qū)和鄭東新區(qū)不是純正意義上的高端居住區(qū) ， 它們是在優(yōu)越的地理位臵上 ， 為了滿足周邊居住人群生活 、 工作上的需求 ，形成的高尚居住區(qū) 。 收入中等偏高的客戶為主力消費(fèi)群體；建筑形態(tài)以高層 、 小高層為主 ， 低密度住宅較少 。 價(jià)格在 50007000之間 鄭州市的別墅群 ， 占鄭州市別墅項(xiàng)目的 80%以上 。憑借獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀 ， 在功能上已不僅是居住 ， 而是集休閑 、 度假等功能為一體 ， 面向省內(nèi)高端客戶銷售 。 產(chǎn)品類型：早期獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)較多 ， 后期類別墅增多 。 價(jià)格一般在 800015000之間 。 環(huán)線大盤(pán)是鄭州城市化進(jìn)程的產(chǎn)物 ， 因規(guī)模大而在社區(qū)建設(shè) 、 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上自成一脈 ， 但是人工雕鑿痕跡明顯 ， 自然景觀缺乏 。 多為區(qū)域內(nèi)或輻射區(qū)域的中高端客戶購(gòu)買(mǎi) 。 其產(chǎn)品多樣化 ， 大多為類別墅 、多層 、 小高層的綜合體 ， 滿足不同客戶層次的需求 。價(jià)格在 40006000元之間 。 項(xiàng)目 占地 規(guī)模 容積率 主要產(chǎn)品 面積范圍 價(jià)格 銷售情況 大河龍城 400畝 14萬(wàn) 聯(lián)排、雙拼、寬景 HOUSE（華亭溪谷） 159371 45008000 聯(lián)排：60006500 九郡弘 200畝 3萬(wàn) 獨(dú)棟 3201000 8000 售罄 盈家水岸 118畝 11萬(wàn) 疊拼 200300 4500 售罄 果嶺山水 5000畝 10萬(wàn)（二） 獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房 260330 37007000 剩余 20%左右 中原桂冠 100畝 10萬(wàn) 多層、類別墅 90150平層 150230疊墅 30003200 約 25% 陽(yáng)光逸苑 400畝 別墅、洋房 小高層 未推出 以低密類產(chǎn)品為主，高端物業(yè)形態(tài)豐富； 原有項(xiàng)目消化速度一般，今年新開(kāi)低密項(xiàng)目消化較快； 競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 區(qū)域市場(chǎng)，資源獨(dú)一無(wú)二，價(jià)格制高點(diǎn)，但品質(zhì)參差不齊， 需提高居住功能及產(chǎn)品細(xì)節(jié) 面積過(guò)大 總價(jià)過(guò)高 銷售周期較長(zhǎng) 競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)節(jié) 項(xiàng)目 園林風(fēng)格 建筑風(fēng)格 配套 產(chǎn)品特色 推廣語(yǔ) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 大河龍城 以水景為題園林 歐式 +現(xiàn)代元素 1000平森林場(chǎng)，2023平泛會(huì)所，3000平高爾夫練習(xí)場(chǎng)； 4000平中心湖 4000平米水系；前庭后院，層層退臺(tái)；大面寬、高挑高； 森林溪谷田園生活 成熟低密大社區(qū)，臨近三所旁 九郡弘 水景園林九支水系貫穿社區(qū) 美式風(fēng)格 4000平九龍會(huì)館，6000平商業(yè)配套 規(guī)劃、水景園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 極少數(shù)人的領(lǐng)袖別墅 塔尖級(jí)物業(yè)形象和產(chǎn)品 盈家水岸 以水景為主題 意大利風(fēng)格 時(shí)尚雙會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng) 循環(huán)水系、雙庭院 中央別墅區(qū)、至尊水生活 水居生活、性價(jià)比 果嶺山水 生態(tài)、自然 歐陸鄉(xiāng)村格 高爾夫球場(chǎng)； 300畝運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)；野外滑雪場(chǎng) 露天溫泉 集高爾夫運(yùn)動(dòng) 度假酒店居住為一體的休閑園區(qū) 全景式、國(guó)際雅派、生活圈 規(guī)模、生態(tài)景觀、休閑渡假生活方式 中原桂冠 公園式景觀 歐式維多利亞風(fēng)格 Vip會(huì)所，九重安防，雙語(yǔ)幼兒園 錯(cuò)落布局，獨(dú)立景觀，十大主題公園，疊 疊家樓中樓 性價(jià)比 客戶分析： 區(qū)域集聚了鄭州市絕大部分中高端客戶群體； /客戶以政府高級(jí)官員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層 為主； /外來(lái)客戶占有一定比例； /注重物業(yè)形象，追求高品質(zhì)生活，由舒適型向享受型過(guò)渡； /二次及二 次以上臵業(yè)，不作為第一居所使用； 缺乏生活配套及交通配套 競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 中心區(qū)及鄭東新區(qū)，價(jià)格高開(kāi)高走，黃金地段， 居住條件成熟，但自然環(huán)境欠缺，產(chǎn)品容積率高 項(xiàng)目名稱 總建面 容積 率 產(chǎn)品類型／面積／均價(jià) 配套／附加值 建筑／園 林 客戶層 次 曼哈頓廣場(chǎng) 80萬(wàn) 高層 /37— 74㎡； 80—102㎡； 125— 143㎡；150— 200㎡； /5700元 商業(yè)街、豪華會(huì)所、幼兒園、小學(xué) 歐式 中凱華府 多層 +高層 /96136㎡ ；8387㎡ ； 144158㎡/5288— 6218元 商業(yè)，會(huì)所 中式 康橋華城 30萬(wàn) 高層 、 商業(yè) /酒店 商業(yè)、會(huì)所 自然景觀 中高端 客戶分析：客戶多為一次臵業(yè)者，公司白領(lǐng)、企業(yè)中層干部居多，地緣性不強(qiáng)，但隨交通流線而變化 環(huán)境嘈雜，缺乏生活舒適度 競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 環(huán)線大盤(pán)，價(jià)格低開(kāi)高走，規(guī)模制勝，產(chǎn)品多樣化，滿足
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