濟南商河縣西湖半島項目營銷策劃思路_65p(編輯修改稿)
2025-01-30 09:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的推廣對本項目所在區(qū)域所獲得的市場認同，突出項目品位、品質(zhì)，樹立本項目高端產(chǎn)品形象，形成本項目的快速去化。威脅（ Threaten）受地理位置的影響，消費群體面較窄；與齊魯水郡直接構(gòu)成競爭；新建項目對本項目的威脅；去化： 通過樹立項目的高端產(chǎn)品形象，吸引商河本地更廣泛的高端客群的注意，將本地高端客群一網(wǎng)打盡。去化： 由于本項目的產(chǎn)品形態(tài)與水郡后期推廣產(chǎn)品有重合，競爭在所難免，只有通過對目標客群的細化，與準確地價格定位來去化來自水郡的直接競爭。去化： 由于本項目在地理位置方面與競爭對手相比，并不占優(yōu)勢，因此，我們只有利用本項目在產(chǎn)品品質(zhì)、整體環(huán)境等方面的優(yōu)勢，狙擊競爭對手，達成本項目快速銷售的目的。SWOT分析結(jié)論本項目優(yōu)劣勢明顯，相對項目優(yōu)勢來說，本項目劣勢較多，但不是項目硬傷，可通過推廣包裝進行規(guī)避。雖然面臨市場較強威脅，但是本項目面臨市場機會點較多，市場需求量正逐步放大，需求不是問題，關(guān)鍵是如何引導(dǎo)本項目目標客群的消費需求。建議將本項目依托于齊魯水郡大環(huán)境做文章，借勢齊魯水郡的品牌影響，達到本項目以較小成本贏得市場的目的。因此， “小項目，大操作 ”是本項目下階段的主要推廣思路！項目競爭對手分析競爭對手原則 根據(jù)在地段、價位、規(guī)劃、目標消費群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性 根據(jù)上述原則，我們將本項目的主要競爭對手統(tǒng)計如下：競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商齊魯水郡 商河溫泉路 1號占地1100畝，總建面約 14萬平米45% 位于城市西南方向，緊鄰 319省道，距離市區(qū)較遠，不是很方便會所、沿街商業(yè)約4000元 /平米濟南昌潤置業(yè)有限公司豪門又一城 商河縣城西南，西依濱和路，南臨躍進河，北靠油區(qū)辦，20萬平米40% 近鄰汽車站，交通便捷。會所、幼兒園、沿街商業(yè)待定價 山東長河豪門集團競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商東盛陽光花園商河明德路20萬平米% 商河二中 濟南東盛陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武夷御泉名城商河二中南，商中路東側(cè)占地153畝， 15萬平米35% 100米寬城市綠帶，2800平米幼兒園，商河二中，沿街商業(yè)山東武夷東誠房地產(chǎn)投資有限公司競爭對手形象概念 通過我們對商河市場的走訪調(diào)查，競爭對手樓盤主打普遍都是 “溫泉 ”牌、 “教育 ”牌、 “規(guī)模 ”牌、 “實力 ”牌、 “配套 ”牌、 “專利”牌。都具有傳統(tǒng)性與套路性的共性。一方面反映了商河目前房地產(chǎn)市場并未成熟；另一方面也反映出目前商河房地產(chǎn)市場競爭的激烈性。 同時，我們認為目前對本項目能夠形成較強競爭關(guān)系，且具有較大威脅的是由山東長河豪門集團開發(fā)的豪門又一城項目，其無論是開發(fā)規(guī)模還是開發(fā)商品牌形象，在商河都具有一定的影響力，且與本項目推廣周期重合，將會是對本項目最大的威脅。 小結(jié)：項目在競爭中的位置從雷達圖可見，與競爭對手相比，本項目在房地產(chǎn)商綜合實力、價格、園林、規(guī)模上都不具絕對的優(yōu)勢，但如能在宣傳中塑造品牌個性，卻能彌補其先天的不足。由于地理和人文條件的限制，如不以 “ 形象特色 ” 加以區(qū)隔，很難在一般層面上的競爭中跳脫出來。本項目雖然在規(guī)模、地段、交通、設(shè)施方面和競爭對手相比沒有絕對的優(yōu)勢，但是按照規(guī)劃中的園林來看，它的水景豐富，既可以作為觀賞的對象，又可以融入其中（親水設(shè)施），加上體現(xiàn)在各個地方的人性化設(shè)計，應(yīng)該是可以從中挖掘到賣點的。本項目雖然存在不小的市場困難點，但是較好的開發(fā)理念和明確的市場定位，也能使本項目獨樹一幟。但在目前的商河房地產(chǎn)市場來說，以溫泉特色為炒作概念的樓盤太多，包括它面臨的強勁競爭對手，因此如果本項目還以溫泉的概念進行包裝，很難形成自己的特色和個性。一個新的地產(chǎn)公司在知名度、美譽度不夠的情況下，如果采取亦步亦趨的跟進策略，形象包裝上不講特色（區(qū)隔），不僅會造成產(chǎn)品難以銷售，而且對未來的品牌形象也很不利，后果不堪設(shè)想。NO溫泉！我們的目標客群分析通過以上對這個項目的分析，結(jié)合我們在商河開展的市場調(diào)查，我們關(guān)于消費者的形態(tài)和心態(tài)得出以下結(jié)論：目標消費群體構(gòu)成第一類消費群體 長期住在商河，并在該區(qū)域內(nèi)工作，習(xí)慣這里的交通、生活設(shè)施和人文環(huán)境，主要受經(jīng)濟原因影響，一直沒有離開當?shù)?，但是又對現(xiàn)在的居住環(huán)境感到不滿意，為了改善居住環(huán)境首次置業(yè)的消費者。第二類消費群體 在濟南工作的商河人或在商河的外地人，無地域認同感，更加關(guān)心樓盤的價格和
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