【文章內(nèi)容簡介】 /張，開始認(rèn)籌的一周內(nèi)，認(rèn)卡客戶可享受一次性 95折，按揭 96折優(yōu)惠。每延后一周，認(rèn)籌 優(yōu)惠相應(yīng)提高 1個(gè)點(diǎn)?；顒赢?dāng)天認(rèn)籌 VIP卡不足 10張，現(xiàn)場氛圍差。 預(yù)計(jì)瀾泊灣 2023年 3月底開盤。產(chǎn)品涵蓋景觀高層、聯(lián)排別墅。一期均為高層產(chǎn)品，共 10棟。首推房源為 3棟高層。具體情況如下：該項(xiàng)目產(chǎn)品對觀河景資源的利用率較高，132 、 17 202平米的戶型產(chǎn)品，占到其首推房源中的 80%。該部分產(chǎn)品將對本項(xiàng)目 13 164和 199平米的戶型產(chǎn)品直接形成競爭沖擊。A—4A—3A—2p 瀾泊灣 戶型p 瀾泊灣 戶型p 瀾泊灣 戶型7棟 7層西班牙風(fēng)格帶電梯花園洋房，共 125套房源（含 10套復(fù)式），戶型面積集中在130——180 平米之間， 11月 2日開盤時(shí)全部推出。前期共認(rèn)籌 156張 VIP卡， 10萬元 /張。開盤當(dāng)天現(xiàn)場銷控 64套房源，含 7套復(fù)式，據(jù)經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)場銷售情況推測，預(yù)計(jì)成交 50套左右。車位共 115個(gè)，銷控 44個(gè)。整體均價(jià)5400—5500 元左右。樓號 平 層單 元 組合主力 戶 型（ m2） 銷 售情況 銷 售阻力1 兩 單 元，四 戶 10 13 14 15 180銷 售一般 沿 東 西向道路，部分中 間戶 型 觀 河景效果相 對較 差2 一 單 元，兩 戶 15 180 售罄 ——3 一 單 元，兩 戶 13 180 銷 售一般 社區(qū)西 側(cè) ，不沿 濱 河大道，部分房源 觀 河景效果相 對較差4 兩 單 元，四 戶 13 15 15 201 剩余四五套 ——5 一 單 元，兩 戶 13 153 銷 售一般 社區(qū)西 側(cè) ，不沿 濱 河大道，部分房源 觀 河景效果相 對較差6 兩 單 元，四 戶 13 15 15 158 銷 售 較 差， 銷 售四五套 南 邊緊鄰 新港 龍 庭 項(xiàng) 目，新港 龍 庭 項(xiàng) 目 規(guī) 劃在北面、西面的高 層產(chǎn) 品 對 其遮 擋嚴(yán)重。7 一 單 元，兩 戶 15 201 銷 售 較 差， 銷 售七套左右p 開元 帕緹歐帕緹歐在當(dāng)前市場形勢下開盤，其銷售成績已比較理想，這主要得益于開元良好的企業(yè)品牌以及花園洋房的產(chǎn)品優(yōu)勢。項(xiàng)目工程方面，目前還未正式開工建設(shè)。產(chǎn)品方面，剩余 60套左右的花園洋房憑借產(chǎn)品自身優(yōu)勢及相對較低的價(jià)格優(yōu)勢會對本項(xiàng)目客戶產(chǎn)生一定分流。p 開元 帕緹歐 戶型該項(xiàng)目涵蓋聯(lián)排 /疊拼別墅、花園洋房和觀景高層等高端住宅產(chǎn)品。一期 “ 美林灣 ” 主要為花園洋房，首推 4樓，房源約 90套左右，主力戶型為 90和 130平米通透三居室。 11月 15日正式 VIP認(rèn)籌，活動效果差，客戶到訪少。首推房源部分預(yù)計(jì)在2023年 4月初正式推出，其中 90多平米的多層產(chǎn)品將對本項(xiàng)目 95平米左右戶型產(chǎn)品的推售產(chǎn)生較大沖擊。p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑1 234p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑 戶型p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑 戶型p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑 戶型3棟 33層高層產(chǎn)品，共 492套房源， 2023年 9月 23日開盤推出 275套，當(dāng)天選房 160套左右，銷售較為理想。前期銷控的 218套房源在 08年中下旬陸續(xù)推出，但受市場大勢影響和鳳凰城項(xiàng)目的正面沖擊，該項(xiàng)目 7月后銷售迅速下滑，雖較早采取打折、送禮品和特價(jià)房等促銷手段，其銷售形勢依然沒有得到改善。截至目前整體銷售 260套左右，銷售率 53%。樓號 單 元 位置 戶 型 銷 售情況 產(chǎn) 品自身 銷 售阻力123東單 元 東戶 209， 179 基本售罄，剩余幾套低樓 層 房源 ——西 戶 162， 168，181 銷 售 較 差 不能 東 向 觀 河，景 觀 因素影響大西 單 元 東戶 156， 161 銷 售尚可， 銷 售率 50%左右 東 向 觀 河稍受影響中 戶 87， 105 87平米 戶 型 銷 售 較 好，105平米 戶 型 銷 售一般 南北不通透西 戶 137， 161 銷 售尚可， 銷 售率 50%左右 不能 觀 河，景 觀 因素影響大，僅 局部可南向 觀 河景月份 7月 8月 9月 10月 11月銷 售套數(shù) 10套左右 7套左右 5套以下 5套以下 5套以下7月以后月銷售量統(tǒng)計(jì)：p 外灘明珠該項(xiàng)目一期 3棟高層 08年 6月份封頂，現(xiàn)為建筑外立面處理粉刷階段，但在 10月初，工程停止。剩余產(chǎn)品主要以 160平米左右的戶型產(chǎn)品為主，因在地段、戶型和價(jià)格方面，該部分產(chǎn)品較之鳳凰城項(xiàng)目并不占據(jù)優(yōu)勢，因此對鳳凰城項(xiàng)目 09年銷售沖擊力度減弱。p 外灘明珠 戶型AA’A戶型：四房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）A戶型位于 3號樓東單元，于東、南、北三面均可觀河。該戶型南北通透，客廳設(shè)置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽，符合北方人居住特點(diǎn)。A‵ 戶型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）A‵ 戶型位于 2號樓東單元，于東、南、北三面均可觀河。該戶型南北通透，客廳設(shè)置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽，符合北方人居住特點(diǎn) 。AA’B戶型：三房兩廳兩衛(wèi)（ ㎡）B戶型位于 2號樓東單元，戶型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀河景，客廳及兩臥朝陽，符合北方人居住特點(diǎn)。B‵ 戶型：三房兩廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）B‵ 戶型位于 3號樓東單元，戶型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀河景，客廳及兩臥朝陽，符合北方人居住特點(diǎn)。p 外灘明珠 戶型AA’C戶型：三房兩廳兩衛(wèi)（ ㎡ /㎡）C戶型位于 2號樓，南北通透，客廳及兩臥朝陽，戶型格局比較理想。 D戶型突出部分較小，對該戶型影響很小。D戶型：兩房兩廳一衛(wèi)（ ㎡ /㎡）D戶型位于 2號樓，位置突出，雖不是南北通透，但三間主要功能房客廳、臥室全部朝陽。p 外灘明珠 戶型AA’E戶型：三房兩廳兩衛(wèi)（ ㎡ ）E戶型位于 3號樓，布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶影響，上午采光受限。F戶型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）F戶型位于 3號樓西單元西戶布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶影響，下午采光受限。p 外灘明珠 戶型AA’G戶型：小戶型兩房兩廳一衛(wèi)（ ㎡）G戶型位于 3號樓，位置向南突出，盡管通透性受到影響，但采光較好。H戶型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡ /㎡ ）H戶型位于 2號樓東單元，于南、北兩面觀河。南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶影響，上午采光受限。p 外灘明珠 戶型小結(jié)：2023年是臨沂房地產(chǎn)競爭更加激烈的一年，除去上述所分析的四大項(xiàng)目，還有奧林匹克花園、新港龍庭等高品質(zhì)住宅產(chǎn)品項(xiàng)目面市供應(yīng)。確切地說， 2023年是這些項(xiàng)目的集中銷售年，它們將對鳳凰城項(xiàng)目產(chǎn)生直面競爭。另外，沿涑河、祊河等濱河板塊的眾多項(xiàng)目也將對本項(xiàng)目產(chǎn)生大大小小的客戶分流。開元上城蘭亭水岸濱河國際水岸華庭外灘明珠慧谷傾城久隆國際東方花苑 廣田 悅城瀾泊灣運(yùn)輸公司項(xiàng)目藍(lán)灣國際濱河陽光城德興雅苑聯(lián)合 世紀(jì)新筑水榭華庭開元五期：帕緹歐沂龍灣：御園新港龍庭涑河城邦與競爭對手的比較分析AA’項(xiàng)目短板：戶型通透性較差，部分戶型設(shè)計(jì)存在硬傷。項(xiàng)目優(yōu)勢：市區(qū)位置、環(huán)境優(yōu)越、配套齊全、開發(fā)商實(shí)力雄厚、工程形象超越對手。應(yīng)對策略：通過樣板房削弱戶型的缺陷，制定有效措施放大項(xiàng)目優(yōu)勢，充分發(fā)揮項(xiàng)目高品質(zhì)生活社區(qū)的特征。市場形勢分析： 2023年，對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說面臨雙重打擊，一個(gè)是政府出臺的宏觀調(diào)控政策的影響，另外受百年不遇的國際金融危機(jī)影響，全國房地產(chǎn)市場普遍陷入低迷。而臨沂市場相比于其他三線城市，供應(yīng)量大，市場供需嚴(yán)重失衡，形勢更加嚴(yán)峻，預(yù)計(jì) 09年市場形勢將會持續(xù)惡化，如果說 08年是房地產(chǎn)危機(jī)年，那 2023年將是房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條年 。意向客戶分析： 鳳凰城項(xiàng)目在市場上已經(jīng)具備較高的知名度和美譽(yù)度，消費(fèi)者基本上已經(jīng)比較了解鳳凰城項(xiàng)目，目前面臨的主要問題一方面是客戶購房信心受到了沖擊，從入市以來的追捧態(tài)勢到目前的深度觀望。另外一方面是項(xiàng)目客戶主要是經(jīng)商人士，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對他們的經(jīng)營造成很大的影響，且還會有進(jìn)一步惡化的可能，因此客戶對未來收益的預(yù)期比較悲觀，購房信心以及購房承受能力均受到很大的影響，目前客戶購房不僅自身具有觀望心理，另外還有周邊的影響，因此如何能夠快速促其成交，避免客戶信心受到更多干擾將是關(guān)鍵。成交客戶分