【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /張，開(kāi)始認(rèn)籌的一周內(nèi)，認(rèn)卡客戶(hù)可享受一次性 95折，按揭 96折優(yōu)惠。每延后一周，認(rèn)籌 優(yōu)惠相應(yīng)提高 1個(gè)點(diǎn)?；顒?dòng)當(dāng)天認(rèn)籌 VIP卡不足 10張，現(xiàn)場(chǎng)氛圍差。 預(yù)計(jì)瀾泊灣 2023年 3月底開(kāi)盤(pán)。產(chǎn)品涵蓋景觀高層、聯(lián)排別墅。一期均為高層產(chǎn)品，共 10棟。首推房源為 3棟高層。具體情況如下：該項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)觀河景資源的利用率較高，132 、 17 202平米的戶(hù)型產(chǎn)品，占到其首推房源中的 80%。該部分產(chǎn)品將對(duì)本項(xiàng)目 13 164和 199平米的戶(hù)型產(chǎn)品直接形成競(jìng)爭(zhēng)沖擊。A—4A—3A—2p 瀾泊灣 戶(hù)型p 瀾泊灣 戶(hù)型p 瀾泊灣 戶(hù)型7棟 7層西班牙風(fēng)格帶電梯花園洋房，共 125套房源（含 10套復(fù)式），戶(hù)型面積集中在130——180 平米之間， 11月 2日開(kāi)盤(pán)時(shí)全部推出。前期共認(rèn)籌 156張 VIP卡， 10萬(wàn)元 /張。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控 64套房源，含 7套復(fù)式，據(jù)經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況推測(cè)，預(yù)計(jì)成交 50套左右。車(chē)位共 115個(gè)，銷(xiāo)控 44個(gè)。整體均價(jià)5400—5500 元左右。樓號(hào) 平 層單 元 組合主力 戶(hù) 型（ m2） 銷(xiāo) 售情況 銷(xiāo) 售阻力1 兩 單 元，四 戶(hù) 10 13 14 15 180銷(xiāo) 售一般 沿 東 西向道路，部分中 間戶(hù) 型 觀 河景效果相 對(duì)較 差2 一 單 元，兩 戶(hù) 15 180 售罄 ——3 一 單 元，兩 戶(hù) 13 180 銷(xiāo) 售一般 社區(qū)西 側(cè) ，不沿 濱 河大道，部分房源 觀 河景效果相 對(duì)較差4 兩 單 元，四 戶(hù) 13 15 15 201 剩余四五套 ——5 一 單 元，兩 戶(hù) 13 153 銷(xiāo) 售一般 社區(qū)西 側(cè) ，不沿 濱 河大道，部分房源 觀 河景效果相 對(duì)較差6 兩 單 元，四 戶(hù) 13 15 15 158 銷(xiāo) 售 較 差， 銷(xiāo) 售四五套 南 邊緊鄰 新港 龍 庭 項(xiàng) 目，新港 龍 庭 項(xiàng) 目 規(guī) 劃在北面、西面的高 層產(chǎn) 品 對(duì) 其遮 擋嚴(yán)重。7 一 單 元，兩 戶(hù) 15 201 銷(xiāo) 售 較 差， 銷(xiāo) 售七套左右p 開(kāi)元 帕緹歐帕緹歐在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下開(kāi)盤(pán)，其銷(xiāo)售成績(jī)已比較理想，這主要得益于開(kāi)元良好的企業(yè)品牌以及花園洋房的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目工程方面，目前還未正式開(kāi)工建設(shè)。產(chǎn)品方面，剩余 60套左右的花園洋房憑借產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)及相對(duì)較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)產(chǎn)生一定分流。p 開(kāi)元 帕緹歐 戶(hù)型該項(xiàng)目涵蓋聯(lián)排 /疊拼別墅、花園洋房和觀景高層等高端住宅產(chǎn)品。一期 “ 美林灣 ” 主要為花園洋房，首推 4樓，房源約 90套左右，主力戶(hù)型為 90和 130平米通透三居室。 11月 15日正式 VIP認(rèn)籌，活動(dòng)效果差，客戶(hù)到訪(fǎng)少。首推房源部分預(yù)計(jì)在2023年 4月初正式推出，其中 90多平米的多層產(chǎn)品將對(duì)本項(xiàng)目 95平米左右戶(hù)型產(chǎn)品的推售產(chǎn)生較大沖擊。p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑1 234p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑 戶(hù)型p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑 戶(hù)型p 聯(lián)合 世紀(jì)新筑 戶(hù)型3棟 33層高層產(chǎn)品，共 492套房源， 2023年 9月 23日開(kāi)盤(pán)推出 275套，當(dāng)天選房 160套左右，銷(xiāo)售較為理想。前期銷(xiāo)控的 218套房源在 08年中下旬陸續(xù)推出，但受市場(chǎng)大勢(shì)影響和鳳凰城項(xiàng)目的正面沖擊，該項(xiàng)目 7月后銷(xiāo)售迅速下滑，雖較早采取打折、送禮品和特價(jià)房等促銷(xiāo)手段，其銷(xiāo)售形勢(shì)依然沒(méi)有得到改善。截至目前整體銷(xiāo)售 260套左右，銷(xiāo)售率 53%。樓號(hào) 單 元 位置 戶(hù) 型 銷(xiāo) 售情況 產(chǎn) 品自身 銷(xiāo) 售阻力123東單 元 東戶(hù) 209， 179 基本售罄，剩余幾套低樓 層 房源 ——西 戶(hù) 162， 168，181 銷(xiāo) 售 較 差 不能 東 向 觀 河，景 觀 因素影響大西 單 元 東戶(hù) 156， 161 銷(xiāo) 售尚可， 銷(xiāo) 售率 50%左右 東 向 觀 河稍受影響中 戶(hù) 87， 105 87平米 戶(hù) 型 銷(xiāo) 售 較 好，105平米 戶(hù) 型 銷(xiāo) 售一般 南北不通透西 戶(hù) 137， 161 銷(xiāo) 售尚可， 銷(xiāo) 售率 50%左右 不能 觀 河，景 觀 因素影響大，僅 局部可南向 觀 河景月份 7月 8月 9月 10月 11月銷(xiāo) 售套數(shù) 10套左右 7套左右 5套以下 5套以下 5套以下7月以后月銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)：p 外灘明珠該項(xiàng)目一期 3棟高層 08年 6月份封頂，現(xiàn)為建筑外立面處理粉刷階段，但在 10月初，工程停止。剩余產(chǎn)品主要以 160平米左右的戶(hù)型產(chǎn)品為主，因在地段、戶(hù)型和價(jià)格方面，該部分產(chǎn)品較之鳳凰城項(xiàng)目并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)鳳凰城項(xiàng)目 09年銷(xiāo)售沖擊力度減弱。p 外灘明珠 戶(hù)型AA’A戶(hù)型：四房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）A戶(hù)型位于 3號(hào)樓東單元，于東、南、北三面均可觀河。該戶(hù)型南北通透，客廳設(shè)置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。A‵ 戶(hù)型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）A‵ 戶(hù)型位于 2號(hào)樓東單元，于東、南、北三面均可觀河。該戶(hù)型南北通透，客廳設(shè)置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn) 。AA’B戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ ㎡）B戶(hù)型位于 2號(hào)樓東單元，戶(hù)型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀河景，客廳及兩臥朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。B‵ 戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）B‵ 戶(hù)型位于 3號(hào)樓東單元，戶(hù)型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀河景，客廳及兩臥朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。p 外灘明珠 戶(hù)型AA’C戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ ㎡ /㎡）C戶(hù)型位于 2號(hào)樓，南北通透，客廳及兩臥朝陽(yáng)，戶(hù)型格局比較理想。 D戶(hù)型突出部分較小，對(duì)該戶(hù)型影響很小。D戶(hù)型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（ ㎡ /㎡）D戶(hù)型位于 2號(hào)樓，位置突出，雖不是南北通透，但三間主要功能房客廳、臥室全部朝陽(yáng)。p 外灘明珠 戶(hù)型AA’E戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ ㎡ ）E戶(hù)型位于 3號(hào)樓，布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶(hù)影響，上午采光受限。F戶(hù)型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）F戶(hù)型位于 3號(hào)樓西單元西戶(hù)布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶(hù)影響，下午采光受限。p 外灘明珠 戶(hù)型AA’G戶(hù)型：小戶(hù)型兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（ ㎡）G戶(hù)型位于 3號(hào)樓，位置向南突出，盡管通透性受到影響，但采光較好。H戶(hù)型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡ /㎡ ）H戶(hù)型位于 2號(hào)樓東單元，于南、北兩面觀河。南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶(hù)影響，上午采光受限。p 外灘明珠 戶(hù)型小結(jié)：2023年是臨沂房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的一年，除去上述所分析的四大項(xiàng)目，還有奧林匹克花園、新港龍庭等高品質(zhì)住宅產(chǎn)品項(xiàng)目面市供應(yīng)。確切地說(shuō)， 2023年是這些項(xiàng)目的集中銷(xiāo)售年，它們將對(duì)鳳凰城項(xiàng)目產(chǎn)生直面競(jìng)爭(zhēng)。另外，沿涑河、祊河等濱河板塊的眾多項(xiàng)目也將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生大大小小的客戶(hù)分流。開(kāi)元上城蘭亭水岸濱河國(guó)際水岸華庭外灘明珠慧谷傾城久隆國(guó)際東方花苑 廣田 悅城瀾泊灣運(yùn)輸公司項(xiàng)目藍(lán)灣國(guó)際濱河陽(yáng)光城德興雅苑聯(lián)合 世紀(jì)新筑水榭華庭開(kāi)元五期：帕緹歐沂龍灣：御園新港龍庭涑河城邦與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較分析AA’項(xiàng)目短板：戶(hù)型通透性較差，部分戶(hù)型設(shè)計(jì)存在硬傷。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市區(qū)位置、環(huán)境優(yōu)越、配套齊全、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、工程形象超越對(duì)手。應(yīng)對(duì)策略：通過(guò)樣板房削弱戶(hù)型的缺陷，制定有效措施放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目高品質(zhì)生活社區(qū)的特征。市場(chǎng)形勢(shì)分析： 2023年，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)面臨雙重打擊，一個(gè)是政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的影響，另外受百年不遇的國(guó)際金融危機(jī)影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍陷入低迷。而臨沂市場(chǎng)相比于其他三線(xiàn)城市，供應(yīng)量大，市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，形勢(shì)更加嚴(yán)峻，預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)形勢(shì)將會(huì)持續(xù)惡化，如果說(shuō) 08年是房地產(chǎn)危機(jī)年，那 2023年將是房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條年 。意向客戶(hù)分析： 鳳凰城項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)具備較高的知名度和美譽(yù)度，消費(fèi)者基本上已經(jīng)比較了解鳳凰城項(xiàng)目，目前面臨的主要問(wèn)題一方面是客戶(hù)購(gòu)房信心受到了沖擊，從入市以來(lái)的追捧態(tài)勢(shì)到目前的深度觀望。另外一方面是項(xiàng)目客戶(hù)主要是經(jīng)商人士，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)他們的經(jīng)營(yíng)造成很大的影響，且還會(huì)有進(jìn)一步惡化的可能，因此客戶(hù)對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期比較悲觀，購(gòu)房信心以及購(gòu)房承受能力均受到很大的影響，目前客戶(hù)購(gòu)房不僅自身具有觀望心理，另外還有周邊的影響，因此如何能夠快速促其成交，避免客戶(hù)信心受到更多干擾將是關(guān)鍵。成交客戶(hù)分