同策_(dá)安徽阜陽(yáng)西二環(huán)項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告_68ppt_xxxx年(編輯修改稿)
2025-01-30 06:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 西湖官邸 廣告中精神 SLOGAN 敢叫城西喚新城 居中心而擁天下 客戶定位 基礎(chǔ)客戶： 基礎(chǔ)客戶定義：基礎(chǔ)客戶為目前項(xiàng)目所針對(duì)的主力客戶群體，主要指區(qū)域客戶和地緣性客戶。 基礎(chǔ)客戶比例：這部分群體大約占到本項(xiàng)目客戶的 60%。 針對(duì)基礎(chǔ)客戶的產(chǎn)品塑造： 打造區(qū)域高品質(zhì)樓盤(pán)形象，同時(shí)通過(guò)總價(jià)控制，挖取新古典主義及潁州泛西湖文化，在產(chǎn)品塑造上強(qiáng)調(diào)舒適性和面積控制，擴(kuò)大客群基數(shù) 。 創(chuàng)造客戶： 創(chuàng)造客戶定義：創(chuàng)造客戶為區(qū)域客戶和地緣客戶以外，因?yàn)轫?xiàng)目的產(chǎn)品吸引力來(lái)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的阜陽(yáng)市 “ 富裕 ” 階層。 創(chuàng)造客戶比例：這部分群體大約占到本項(xiàng)目一期客戶的 40%。 針對(duì)基礎(chǔ)客戶的產(chǎn)品塑造：核心策略為 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)打造。通過(guò)景觀環(huán)境、配套設(shè)施等塑造項(xiàng)目阜陽(yáng)市場(chǎng)高品質(zhì)形象，以領(lǐng)先于阜陽(yáng)市場(chǎng)的產(chǎn)品吸引市內(nèi)高收入階層 。 60% 40% 基礎(chǔ)客戶 創(chuàng)造客戶 我們將本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶分為兩類(lèi)：基礎(chǔ)客戶和創(chuàng)造客戶。 客戶特征 ? 年齡特征： 年齡主要在 30— 45歲之間，主力為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年人士。 ? 區(qū)域構(gòu)成： 區(qū)域客戶占到總比例的 55%左右，市內(nèi)其它區(qū)占 40%左右，另有不超過(guò) 5%的投資客。 ? 收入特征： 月收入在 4000元 /月以上 ? 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 達(dá)到 38%的客戶來(lái)自于阜陽(yáng)下設(shè)的四縣一市，該部分客戶為了滿足生活環(huán)境的改善及子女就學(xué)等要求，在阜陽(yáng)購(gòu)房的意愿比較強(qiáng)烈。另一部分主要客戶來(lái)自于阜陽(yáng)城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)，這部分客戶大多為工作于外地的打工或經(jīng)商者回鄉(xiāng)購(gòu)房，真正長(zhǎng)期工作、生活于阜陽(yáng)城區(qū)的客戶所占的比例并不大。 ? 教育背景： 大部分具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有較高的文化修養(yǎng)。 ? 職業(yè)特征： 以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生、大中型企業(yè)單位管理人員等為主。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 戶型配比與設(shè)計(jì)建議 結(jié)合到市場(chǎng)現(xiàn)狀， 從需求來(lái)看，緊湊型三房尤為受寵。 建議本項(xiàng)目主力戶型以舒適型的三房為主，輔以二房和少量的四房，同時(shí)在實(shí)際設(shè)計(jì)中充分提升每個(gè)戶型的附加價(jià)值。 戶型配比建議 產(chǎn)品類(lèi)型 套數(shù)配比 房型 面積（平方米） 備注 一房產(chǎn)品 5% 1/1/1 5060 局部放在南端商辦樓里 二房產(chǎn)品 20% 2/2/1 7090 局部考慮做 LOFT，層高 5米 三房產(chǎn)品 20% 2/2/2 3/1/1 90100 三房產(chǎn)品 20% 3/2/1 100110 三房產(chǎn)品 20% 3/2/1 110120 三房產(chǎn)品 10% 3/2/2 120130 四房產(chǎn)品 5% 4/2/2 130以上 考慮做頂層空中別墅 建筑設(shè)計(jì)建議 （ 1）建筑風(fēng)格與特色 新古典主義。典雅主義 簡(jiǎn)約、尊貴、穩(wěn)重的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間結(jié)構(gòu)明確，形成流暢的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡(jiǎn)約、尊貴、大氣富有渾厚底蘊(yùn)的尊榮生活氣息； 用簡(jiǎn)化的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術(shù)去追求傳統(tǒng)式樣的大致輪廓特點(diǎn)。 注重裝飾效果，用室內(nèi)陳設(shè)品來(lái)增強(qiáng)歷史文脈特色，往往會(huì)照搬古典設(shè)施、家具及陳設(shè)品來(lái)烘托室內(nèi)環(huán)境氣氛。 暗紅色是歐式風(fēng)格中常見(jiàn)的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來(lái)明亮。 理性的設(shè)計(jì)思想，感性的表現(xiàn)形式 現(xiàn)代新古典主義的設(shè)計(jì)思想偏于理性，專(zhuān)業(yè)構(gòu)筑，品質(zhì)生活，為客戶構(gòu)筑合理、舒適的生活尺度空間；另一方面，它又 體現(xiàn)出形式構(gòu)件的美化，體現(xiàn)出一種精致、精細(xì)的設(shè)計(jì)工藝，與傳統(tǒng)江南文化講究精致、精細(xì)的精神追求十分吻合 。 理性的設(shè)計(jì)思想完善了人的生活活動(dòng)空間對(duì)建筑的功能需求，感性的表現(xiàn)形式能夠充分體現(xiàn)建筑的藝術(shù)美感， 結(jié)合阜陽(yáng)淵博文化，典雅主義的建筑將是一次形式和內(nèi)容的完美結(jié)合 。 （ 2） 建筑立面裝飾與色彩 現(xiàn)代新古典主義建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，突出構(gòu)件的美化和精細(xì)，與單體建筑的典雅、大氣形成整體與局部、簡(jiǎn)約與精致的對(duì)比，更突出了立面裝飾的產(chǎn)品形象展示功能。 結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃及景觀，建議在立面上處理上： ?主體立面處理簡(jiǎn)潔明朗，輪廓清晰，追求淡雅清新、含蓄大氣； ?屋頂、基座等細(xì)部輔以精細(xì)的藝術(shù)化構(gòu)件，突出建筑本身的質(zhì)感和韻律； ?通過(guò)建筑主體與細(xì)部形成一定對(duì)比，突出建筑的層次； ?色彩：沉穩(wěn)內(nèi)斂的暗暖色為主； ?材質(zhì)：石材加外磚，采用生態(tài)科技環(huán)保建材；樓宇建筑底部采用天然石材，中部面磚，兩段式處理，構(gòu)成一種親和力較強(qiáng)的建筑表情 ?結(jié)構(gòu)：坡屋頂加露臺(tái)；轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)； 景觀設(shè)計(jì)建議 （ 1） 景觀設(shè)計(jì)原則 因借 分析基地周邊的景觀以及和基地內(nèi)的關(guān)系，注意如何利用，互為因借才能相得益彰。 本土 盡量采用本地的植物和建筑材料，不僅能降低造價(jià)，也可以保證景觀效果以及維護(hù)的順利。 延續(xù) 公共空間和半私有空間之間的景觀延續(xù)、半私有空間景觀和私有空間景觀的延續(xù)、室外空間景觀和室內(nèi)空間延續(xù)能起到更富想象力的空間。 文化 景觀賦予了文化和祈福、風(fēng)水的含義，巧妙的利用，有利于營(yíng)銷(xiāo)，也符合中國(guó)人的文化心態(tài)。而傳統(tǒng)色彩的景觀小品也會(huì)提高社區(qū)的文化意味。 配套建議 按規(guī)劃目標(biāo)中所述，項(xiàng)目沿街商鋪、集中商業(yè)和會(huì)所的規(guī)劃不僅對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也可以服務(wù)于社區(qū)業(yè)主，因此本案配套十分豐富。 （ 1）配套面積 集中商業(yè)面積： 30000平方米 社區(qū)基本生活配套 ◆ 生鮮超市 ◆ 餐廳 、 美容美發(fā) 、 干洗 、 便利店 、 音像 、 藥店等 運(yùn)動(dòng)休閑配套 ◆ 健身會(huì)館 、 乒乓球 、 棋牌室 、 室內(nèi)游泳池 ◆ 籃球 、 羽毛球 、 戶外健身設(shè)施 特色配套：社區(qū)博物館 、 圖書(shū)閱覽室 、 才藝展示廳 休閑文化配套：酒吧 、 網(wǎng)吧 公共服務(wù)配套：物業(yè)管理用房 （ 2）社區(qū)配套體系構(gòu)成 （ 3）會(huì)所及健身休閑配套 ? 建議會(huì)所采用開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，會(huì)所內(nèi)設(shè)立健身會(huì)館、乒乓球室、社區(qū)博物館、圖書(shū)室、棋牌室、酒吧、網(wǎng)吧、茶餐廳、咖啡吧、室內(nèi)游泳池等，以及部分的物業(yè)用房，最大限度的提升會(huì)所價(jià)值。 ? 小區(qū)會(huì)所和水系毗鄰
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