【文章內(nèi)容簡介】 面是目前市場認(rèn)可度最高的投資型物業(yè) 劣勢 單位面積不易劃小，總價高，市場面較窄； 周邊人文環(huán)境較差； 消費市場成熟度不高； 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報告 五、項目 SWOT分析 機會 今年向東向南發(fā)展政策開始落實，城東作為未來的居住中心，商業(yè)地產(chǎn)需求量將逐年增大； 威脅 如果股市在 2022年回暖，投資市場資金勢必大量分流； 受產(chǎn)權(quán)式投資物業(yè)不穩(wěn)定因素的影響，未來兩年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險性較高； 預(yù)期 2022年仍將是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高溫年，龐大的市場供給量將大幅分流潛在客戶，進而延緩銷售周期； 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報告 五、項目 SWOT分析 項目定位 —— 以餐飲娛樂為主的片區(qū)商業(yè)中心 定位詮釋： 向東 —— 涵蓋整個東城區(qū)餐飲娛樂消費市場 向西 —— 與科華北路餐飲街遙相呼應(yīng)，增強項目輻射力 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報告 六、本案定位調(diào)整意見 目標(biāo)客戶定位 核心目標(biāo)客戶 —— 投資者 投資者始終是商業(yè)地產(chǎn)消費市場的主力軍； 向東向南發(fā)展使本項目有著可預(yù)期的升值空間； 翡翠城與周邊高檔社區(qū)的出現(xiàn)有利于建立投資者的信心； 潛在目標(biāo)客戶 —— 大型餐飲公司 長遠(yuǎn)來看，購臵物業(yè)有利于降低經(jīng)營成本； 大型餐飲有能力消化大體量商業(yè)物業(yè)； 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報告 六、本案定位調(diào)整意見 產(chǎn)品定位 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)類型 大型（＞2022平方米） 品牌餐飲主力店 量販歌城 大型休閑中心 大型會所 電影院 中型（ 2022～300平方米） 品牌餐飲、特色餐飲 健身中心 品牌咖啡 品牌酒吧 大型網(wǎng)吧 中型會所 KTV歌城 小型（＜300平方米） 快餐、小吃 小型酒吧 特色吧類 小型網(wǎng)吧 小型游戲廳 小型棋牌茶坊 便利店 商業(yè)規(guī)模與商業(yè)類型 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 經(jīng) 營 樓 層 門 廳 需 求 層 高 需 求 通 道 需 求 餐飲類 可獨棟經(jīng)營 ，也可樓上經(jīng)營 最好有底層門廳 不低于 有消防通道 ， 員工及傳菜通道應(yīng)與客用通道分開設(shè)臵 休閑類（ 含會所 、休閑中心等 ） 樓上經(jīng)營 最好有底層門廳 不低于 通道便利 ， 有消防通道 娛樂類（ 含 KTV、量販歌城等 ） 樓上經(jīng)營 最好有底層門廳 不低于 通道便利 ， 有消防通道 不同商業(yè)對物業(yè)的特殊要求 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報告 六、本案定位調(diào)整意見 幾種暢銷商業(yè)格局 2022 年 1 1 0 月成都市區(qū)住宅戶面積供銷對比01002003000 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %供應(yīng) 4 2 . 4 2 8 1 . 8 4 1 0 0 . 3 4 1 4 4 . 2 9 3 1 . 3 9銷售 3 7 . 7 1 8 0 . 9 3 1 1 1 . 4 9 2 1 5 . 5 5 6 1 . 2 2銷 / 供 8 8 . 9 0 % 9 8 . 8 9 % 1 1 1 . 1 1 % 1 4 9 . 3 9 % 1 9 5 . 0 3 % 6 0 6 0 9 0 9 0 1 2 0 1 2 0 1 8 0 1 8 0小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 市場供銷基本平衡，但來自郊區(qū)、二手房的競爭不可忽視 橫向比較中， 110月 60平米以下小戶型雖然銷供比達 %，供銷基本平衡，但在所有戶型區(qū)間中，此為最低值。 2022年小戶型銷供比為 95%，今年比去年降低了 6個百分點。 原因： Ａ．開發(fā)量猛增，但產(chǎn)品變化不大，不能激起市場購買欲望； Ｂ．今年郊區(qū)住宅來勢洶洶，大戶型、低總價、好環(huán)境的優(yōu)勢分流了不少市區(qū)小戶型客戶； Ｃ． 110月二手住房成交 ，同比增長 %，漲勢迅猛。 小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 市場供銷基本平衡，但來自郊區(qū)、二手房的競爭不可忽視 %%%% %%% %%% %%%%%%%%%%1999 2022249925002999300034993500399940002022 2022小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 相對去年，小戶型單價上漲非常明顯 29%18%24%29%28%25%22%25%0%5%10%15%20%25%30%35%內(nèi)環(huán)內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)2022 2022小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 相對去年，各環(huán)域小戶型分布更加平均 %%%%%%%%%%%全裝 清水 簡裝小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 精裝房成為市場供應(yīng)主流 投資仍是小戶型主力市場，但小戶型回報率低的問題將會顯現(xiàn) 藍光系列是典型的投資型小戶型，今年伊始，藍光便以空前的頻率向市場連續(xù)推出凱帝陽光、海棠月色、花好月圓、高盛中心、西延蒂景等數(shù)個小戶型項目，除西延蒂景剛剛開盤外，其他項目幾乎全部售罄；純真年代是本次市調(diào)中銷售速率最高樓盤，開盤幾天即告售罄，其原因就在于臨近川大的地理位臵顯得很有投資價值。 —— 珈圖物業(yè) 2022年小戶型市場調(diào)查報告 在隨機調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 50個小戶型購買者中 80%是做投資 …… —— 天府熱線 《 小戶型四面受敵 》 小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 小戶型投資市場分析 投資仍是小戶型主力市場，但小戶型回報率低的問題將會顯現(xiàn) 附：已交付使用小戶型出租概況 ◇二環(huán)內(nèi)精裝房租金在 25元 /平方米 〃 月，帶家具家電可達 30元 /平方米 〃 月； ◇城南出租率及租金水平最高，出租率達 90%；二環(huán)外出租率堪憂，僅50%左右； 小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 小戶型投資市場分析 投資仍是小戶型主力市場，但小戶型回報率低的問題將會顯現(xiàn) 小戶型租金高的主要原因在于精裝修，而房屋裝修“保新”期最多不超過兩年（出租房更短），裝修一旦失新，高額租金便沒了支撐，只能按同區(qū)域類似裝修舊房租金出租，月收益隨之猛降。 隨著小戶型供應(yīng)量的猛增，供需市場急速變化，最終將導(dǎo)致租金下降。 “嘗鮮”期過后，一些小戶型特別是單間小戶型居住舒適度差的弊病開始暴露，租賃市場對其反應(yīng)也開始轉(zhuǎn)冷。 今年，小面積寫字樓開始出現(xiàn)（如現(xiàn)代之窗等） ，其完善的配套設(shè)施對小戶型辦公市場又形成了強有力的沖擊。 小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 小戶型投資市場分析 投資價值的差異對戶型銷售速率的影響非常明顯 以藍光模式為代表，以占據(jù)市中心或城南繁華地段為特征，戶型酒店化，不能滿足日常洗衣、吃飯需要的投資型小戶型往往是由房屋總價決定銷售速率，即總價越低銷售越快； 代表項目有：藍光系列、花樣年華 〃 夢想家、好望角等等 而依托于大社區(qū)具有較高居住價值的自住型小戶型卻往往是居住價值越高的戶型越好銷，以華爾茲廣場為例：截止本次調(diào)查，其帶子房間的戶型，即居住功能較完善的戶型全部售罄，而總價最低的單間戶型反而還有存量。 小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 小戶型投資市場分析 經(jīng)過 3年的高速發(fā)展，小戶型市場開始趨于成熟，消費者對小戶型的態(tài)度也更為理性； 產(chǎn)品創(chuàng)新是未來小戶型的市場突破點，其要點在于更完善的社區(qū)配套和更全面的居住功能； 2022年預(yù)計將有 70萬平米小戶型上市，幾乎是 2022年的兩倍，與之同時還要面對郊區(qū)樓盤和二手住房的夾擊，后市競爭相當(dāng)激烈，很有可能成為產(chǎn)品更迭的轉(zhuǎn)折點； 小戶型定位調(diào)整報告 一、 2022年小戶型市場特征 小戶型投資市場分析 小戶型定位調(diào)整報告 二、 2022年典型小戶型個案分析 藍光系列 尋找市區(qū)內(nèi)較好地段的小塊土地 —