【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面是目前市場(chǎng)認(rèn)可度最高的投資型物業(yè) 劣勢(shì) 單位面積不易劃小，總價(jià)高，市場(chǎng)面較窄； 周邊人文環(huán)境較差； 消費(fèi)市場(chǎng)成熟度不高； 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 五、項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) 今年向東向南發(fā)展政策開(kāi)始落實(shí)，城東作為未來(lái)的居住中心，商業(yè)地產(chǎn)需求量將逐年增大； 威脅 如果股市在 2022年回暖，投資市場(chǎng)資金勢(shì)必大量分流； 受產(chǎn)權(quán)式投資物業(yè)不穩(wěn)定因素的影響，未來(lái)兩年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性較高； 預(yù)期 2022年仍將是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高溫年，龐大的市場(chǎng)供給量將大幅分流潛在客戶，進(jìn)而延緩銷售周期； 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 五、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位 —— 以餐飲娛樂(lè)為主的片區(qū)商業(yè)中心 定位詮釋： 向東 —— 涵蓋整個(gè)東城區(qū)餐飲娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng) 向西 —— 與科華北路餐飲街遙相呼應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目輻射力 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 六、本案定位調(diào)整意見(jiàn) 目標(biāo)客戶定位 核心目標(biāo)客戶 —— 投資者 投資者始終是商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍； 向東向南發(fā)展使本項(xiàng)目有著可預(yù)期的升值空間； 翡翠城與周邊高檔社區(qū)的出現(xiàn)有利于建立投資者的信心； 潛在目標(biāo)客戶 —— 大型餐飲公司 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，購(gòu)臵物業(yè)有利于降低經(jīng)營(yíng)成本； 大型餐飲有能力消化大體量商業(yè)物業(yè)； 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 六、本案定位調(diào)整意見(jiàn) 產(chǎn)品定位 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)類型 大型（＞2022平方米） 品牌餐飲主力店 量販歌城 大型休閑中心 大型會(huì)所 電影院 中型（ 2022～300平方米） 品牌餐飲、特色餐飲 健身中心 品牌咖啡 品牌酒吧 大型網(wǎng)吧 中型會(huì)所 KTV歌城 小型（＜300平方米） 快餐、小吃 小型酒吧 特色吧類 小型網(wǎng)吧 小型游戲廳 小型棋牌茶坊 便利店 商業(yè)規(guī)模與商業(yè)類型 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 經(jīng) 營(yíng) 樓 層 門 廳 需 求 層 高 需 求 通 道 需 求 餐飲類 可獨(dú)棟經(jīng)營(yíng) ，也可樓上經(jīng)營(yíng) 最好有底層門廳 不低于 有消防通道 ， 員工及傳菜通道應(yīng)與客用通道分開(kāi)設(shè)臵 休閑類（ 含會(huì)所 、休閑中心等 ） 樓上經(jīng)營(yíng) 最好有底層門廳 不低于 通道便利 ， 有消防通道 娛樂(lè)類（ 含 KTV、量販歌城等 ） 樓上經(jīng)營(yíng) 最好有底層門廳 不低于 通道便利 ， 有消防通道 不同商業(yè)對(duì)物業(yè)的特殊要求 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 六、本案定位調(diào)整意見(jiàn) 幾種暢銷商業(yè)格局 2022 年 1 1 0 月成都市區(qū)住宅戶面積供銷對(duì)比01002003000 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %供應(yīng) 4 2 . 4 2 8 1 . 8 4 1 0 0 . 3 4 1 4 4 . 2 9 3 1 . 3 9銷售 3 7 . 7 1 8 0 . 9 3 1 1 1 . 4 9 2 1 5 . 5 5 6 1 . 2 2銷 / 供 8 8 . 9 0 % 9 8 . 8 9 % 1 1 1 . 1 1 % 1 4 9 . 3 9 % 1 9 5 . 0 3 % 6 0 6 0 9 0 9 0 1 2 0 1 2 0 1 8 0 1 8 0小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 市場(chǎng)供銷基本平衡，但來(lái)自郊區(qū)、二手房的競(jìng)爭(zhēng)不可忽視 橫向比較中， 110月 60平米以下小戶型雖然銷供比達(dá) %，供銷基本平衡，但在所有戶型區(qū)間中，此為最低值。 2022年小戶型銷供比為 95%，今年比去年降低了 6個(gè)百分點(diǎn)。 原因： Ａ．開(kāi)發(fā)量猛增，但產(chǎn)品變化不大，不能激起市場(chǎng)購(gòu)買欲望； Ｂ．今年郊區(qū)住宅來(lái)勢(shì)洶洶，大戶型、低總價(jià)、好環(huán)境的優(yōu)勢(shì)分流了不少市區(qū)小戶型客戶； Ｃ． 110月二手住房成交 ，同比增長(zhǎng) %，漲勢(shì)迅猛。 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 市場(chǎng)供銷基本平衡，但來(lái)自郊區(qū)、二手房的競(jìng)爭(zhēng)不可忽視 %%%% %%% %%% %%%%%%%%%%1999 2022249925002999300034993500399940002022 2022小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 相對(duì)去年，小戶型單價(jià)上漲非常明顯 29%18%24%29%28%25%22%25%0%5%10%15%20%25%30%35%內(nèi)環(huán)內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)2022 2022小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 相對(duì)去年，各環(huán)域小戶型分布更加平均 %%%%%%%%%%%全裝 清水 簡(jiǎn)裝小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 精裝房成為市場(chǎng)供應(yīng)主流 投資仍是小戶型主力市場(chǎng)，但小戶型回報(bào)率低的問(wèn)題將會(huì)顯現(xiàn) 藍(lán)光系列是典型的投資型小戶型，今年伊始，藍(lán)光便以空前的頻率向市場(chǎng)連續(xù)推出凱帝陽(yáng)光、海棠月色、花好月圓、高盛中心、西延蒂景等數(shù)個(gè)小戶型項(xiàng)目，除西延蒂景剛剛開(kāi)盤外，其他項(xiàng)目幾乎全部售罄；純真年代是本次市調(diào)中銷售速率最高樓盤，開(kāi)盤幾天即告售罄，其原因就在于臨近川大的地理位臵顯得很有投資價(jià)值。 —— 珈圖物業(yè) 2022年小戶型市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 在隨機(jī)調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 50個(gè)小戶型購(gòu)買者中 80%是做投資 …… —— 天府熱線 《 小戶型四面受敵 》 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 小戶型投資市場(chǎng)分析 投資仍是小戶型主力市場(chǎng)，但小戶型回報(bào)率低的問(wèn)題將會(huì)顯現(xiàn) 附：已交付使用小戶型出租概況 ◇二環(huán)內(nèi)精裝房租金在 25元 /平方米 〃 月，帶家具家電可達(dá) 30元 /平方米 〃 月； ◇城南出租率及租金水平最高，出租率達(dá) 90%；二環(huán)外出租率堪憂，僅50%左右； 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 小戶型投資市場(chǎng)分析 投資仍是小戶型主力市場(chǎng)，但小戶型回報(bào)率低的問(wèn)題將會(huì)顯現(xiàn) 小戶型租金高的主要原因在于精裝修，而房屋裝修“保新”期最多不超過(guò)兩年（出租房更短），裝修一旦失新，高額租金便沒(méi)了支撐，只能按同區(qū)域類似裝修舊房租金出租，月收益隨之猛降。 隨著小戶型供應(yīng)量的猛增，供需市場(chǎng)急速變化，最終將導(dǎo)致租金下降。 “嘗鮮”期過(guò)后，一些小戶型特別是單間小戶型居住舒適度差的弊病開(kāi)始暴露，租賃市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。 今年，小面積寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)（如現(xiàn)代之窗等） ，其完善的配套設(shè)施對(duì)小戶型辦公市場(chǎng)又形成了強(qiáng)有力的沖擊。 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 小戶型投資市場(chǎng)分析 投資價(jià)值的差異對(duì)戶型銷售速率的影響非常明顯 以藍(lán)光模式為代表，以占據(jù)市中心或城南繁華地段為特征，戶型酒店化，不能滿足日常洗衣、吃飯需要的投資型小戶型往往是由房屋總價(jià)決定銷售速率，即總價(jià)越低銷售越快； 代表項(xiàng)目有：藍(lán)光系列、花樣年華 〃 夢(mèng)想家、好望角等等 而依托于大社區(qū)具有較高居住價(jià)值的自住型小戶型卻往往是居住價(jià)值越高的戶型越好銷，以華爾茲廣場(chǎng)為例：截止本次調(diào)查，其帶子房間的戶型，即居住功能較完善的戶型全部售罄，而總價(jià)最低的單間戶型反而還有存量。 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 小戶型投資市場(chǎng)分析 經(jīng)過(guò) 3年的高速發(fā)展，小戶型市場(chǎng)開(kāi)始趨于成熟，消費(fèi)者對(duì)小戶型的態(tài)度也更為理性； 產(chǎn)品創(chuàng)新是未來(lái)小戶型的市場(chǎng)突破點(diǎn)，其要點(diǎn)在于更完善的社區(qū)配套和更全面的居住功能； 2022年預(yù)計(jì)將有 70萬(wàn)平米小戶型上市，幾乎是 2022年的兩倍，與之同時(shí)還要面對(duì)郊區(qū)樓盤和二手住房的夾擊，后市競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，很有可能成為產(chǎn)品更迭的轉(zhuǎn)折點(diǎn)； 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 小戶型投資市場(chǎng)分析 小戶型定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年典型小戶型個(gè)案分析 藍(lán)光系列 尋找市區(qū)內(nèi)較好地段的小塊土地 —