中原-大連益壽軒國際老年康樂項目市場營銷定位方案86頁(編輯修改稿)
2025-01-29 20:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本案產(chǎn)品的突破應(yīng)從? 戶型? 立面風(fēng)格? 景觀? 綜合附加值 四方面入手尋找，以求項目自身具有區(qū)別于周邊競品項目的獨特優(yōu)勢，達(dá)到引領(lǐng)區(qū)域市場熱點的營銷目的。產(chǎn)品定位 — 規(guī)劃建議216。一期客群相對較為低端，對交通依賴較大，因此我們建議項目一期開在距主干道最近的地塊北側(cè)；216。一期體量不宜過大，因為第五郡的放價將會對機(jī)場前市場有較大的提升作用，將進(jìn)一步壓迫客群向本案區(qū)域轉(zhuǎn)移；216。隨著萬科在前革的拿地，將帶動這個項目區(qū)域價格攀升。因此處于對利潤最大化的考慮，中原建議：一期占地 4萬，建面 5萬，容積率 產(chǎn)品定位 — 戶型建議我們的戶型對應(yīng)我們的客群，主力戶型面積應(yīng)對應(yīng)主力客群也就是通過減小面積強(qiáng)調(diào)功能性，降低舒適性已自住客群低總價的要求中原建議：主力戶型應(yīng)為 6575㎡左右的兩居，總套數(shù)為 715套根據(jù)市場狀現(xiàn)狀和資金流要求，本案總價應(yīng)控制在 2535萬之間，吸納中端及中低端客群，占據(jù)市場最大空間產(chǎn)品定位 — 戶型建議產(chǎn)品定位 — 戶型建議產(chǎn)品定位 — 戶型建議產(chǎn)品定位 — 戶型建議立面風(fēng)格特點：形式：中式徽派風(fēng)格色彩：白色調(diào)為主，體現(xiàn)文化品味和質(zhì)感產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議中式徽派風(fēng)格易于塑造和識別，便于區(qū)別區(qū)域市場其他項目，同時中式風(fēng)格的文化內(nèi)涵，也易于樹立項目文化氣質(zhì)，幫助項目提高檔次。產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議徽派建筑 — 作為傳統(tǒng)的建筑流派，一直保持著其融古雅、簡潔、富麗于一體的獨特藝術(shù)風(fēng)格．216。 徽式建筑大多嚴(yán)格遵循中國傳統(tǒng)風(fēng)水規(guī)則進(jìn)行，山水環(huán)抱，山明水秀，追求理想的人居環(huán)境和山水意境。216。 一般均坐北朝南，倚山傍水，講求風(fēng)水價值。216。 布局以中軸線對稱分列，院落相套，講究采光通風(fēng)。216。 外觀整體性和美感很強(qiáng)，高墻封閉，馬頭翹角，墻線錯落有致，黑瓦白墻，色澤典雅大方。216。 裝飾方面，清磚門罩、石雕漏窗、木雕楹柱與建筑物融為一體，使房屋精美如詩，堪為徽式宅第的一大特色。中式徽派風(fēng)格與山、水的契合度最高，易于在最大的程度上體現(xiàn)本案最突出的優(yōu)勢。古樸 ,但不失現(xiàn)代 ,文化意味悠遠(yuǎn) .適合本項目周邊文化底蘊(yùn)的結(jié)合與挖掘 .產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議木雕、石雕、磚雕產(chǎn)品的識別性易于塑造 ,只取其表突出形象 .產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議景觀設(shè)計的實際成本相當(dāng)巨大 ,建議開發(fā)商抓主重點進(jìn)行規(guī)劃突出骨架亮，中原建議重點體現(xiàn)在 :? 社區(qū)形象大門 ? 棟間小品的點綴設(shè)計 ? 突出中式文化小品景觀? 適當(dāng)水景點綴? 沿街綠化帶的隔離的處理 總原則：突出外部水景資源和山景資源，用運用中式園林小品，降低自身景觀設(shè)計成本，用硬鋪裝加樹提高綠化率，減少大面積草坪。產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議提升項目氣勢，堅定客戶購買信心產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議自然而然，步隨景移 ———— 高低錯落，布局別致產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議柔順彎曲的步道營造了親切溫和的鄰里空間小 徑青磚路石桌石凳青石板路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 —— 綜合附加值建議綜合附加值建議 住宅產(chǎn)品除滿足日常居住功能外，在安全、智能化、環(huán)保、美觀等方面亦存在多種附加功能要求，附加功能的合理、完善與否也會對項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升產(chǎn)生影響。? 為解決建筑空調(diào)外機(jī)安裝不易，且容易造成外保溫被破壞的問題，可設(shè)計統(tǒng)一的空調(diào)位；? 為解決一層、頂層安全問題的窗磁、門磁防盜報警技術(shù)；? 已普遍采用的項目周界紅外探測監(jiān)控報警系統(tǒng)；? 可視對講、一卡通、小區(qū)廣播、夜視、呼叫中心 110聯(lián)動以及防尾隨等新增智能化功能的全面應(yīng)用；? 弱電智能化網(wǎng)絡(luò)解決方案； 影響住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的因素有很多，戶型與規(guī)劃是最直接的影響因素，其它方面僅為有益的補(bǔ)充，有好的戶型、合理的規(guī)劃，項目便成功了一半。 為達(dá)到產(chǎn)品品質(zhì)提升的目的，并不一定集合所有建議的產(chǎn)品優(yōu)勢， 2～ 3項有別于競爭對手且為多數(shù)客戶所認(rèn)可的拳頭賣點，結(jié)合有效的宣傳往往會起到事半功倍的效果。產(chǎn)品定位 — 小 結(jié)報告結(jié)構(gòu)市場分析 項目定位市場定位宏觀市場解析營銷策略營銷推廣銷控策略客戶定位產(chǎn)品建議價格建議形象建議區(qū)域市場分析借鑒項目分析競爭項目分析項目方向建議地塊分析一切都清楚了，那我們究竟要賣多少錢？一切都清楚了，那我們究竟要賣多少錢？（價格預(yù)期）（價格預(yù)期）市場導(dǎo)向法價格建議 — 市場競爭導(dǎo)向法從區(qū)域已銷售和正在銷售的樓盤成交價來看，毛坯房修項目目前成交價集中區(qū)間： 3200～ 4500元 /平方米之間，區(qū)域多層均價為 3900元 /平方米，考慮到地理位置的差異性，因此中原建議：明年 4月份入市價格為 4500元 /平方米項目名稱 主力戶型 均價拉沙河改造 40130平 3900元 /平方米北海華城 6590平左右的 2居 3500元 /平方米半年增幅為 500元 /平方米，基本符合市場增幅二手房反推法價格建議 — 二手房反推法革鎮(zhèn)堡現(xiàn)階段并沒有什么成熟的社區(qū)，因此我們二手價格選取區(qū)域均價革鎮(zhèn)堡現(xiàn)階段并沒有什么成熟的社區(qū)，因此我們二手價格選取區(qū)域均價當(dāng)前區(qū)域二手房均價為 3500元 /平方米稅點為 10%左右，所以其價格基本在3900元元 /平方米左右平方米左右同時考慮到半年增幅為 500元，因此，明年 4月均價不應(yīng)低于4500元元 /平方米平方米層次分析法（ AHP）考慮到地產(chǎn)項目與國產(chǎn)項目按市場常規(guī)同質(zhì)數(shù)價格相差 1000元 /平方米因此我們先將本案轉(zhuǎn)化為國產(chǎn)項目，然后運用模型計算得分，算出均價之后，在減去 1000元 /平方米，即是本案價格。價格建
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