【文章內(nèi)容簡介】 行貸款，以向開發(fā)商付清全部房款 。 ? 通常需要以現(xiàn)樓作為抵押，有時還需要房地產(chǎn)公司提供擔(dān)保或承諾在購房者不能 清償 貸款是 由 房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行回購 。 住房按揭貸款的程序 貸款額度、期限、利率等 銀行與房地產(chǎn)商簽訂協(xié)議 購房者與開發(fā)商簽訂買賣合同 購房者提出借款申請 開發(fā)商簽字擔(dān)保 銀行審批 公正和登記 購買保險和繳納手續(xù)費(fèi) 貸款發(fā)放和收回 審查申請人身份和還款能力 公證協(xié)議；登記抵押物 辦理以銀行為受益人的保險 借款人開立賬戶， 月供 我國的個人住房貸款 ? 《個人住房貸款管理辦法》 ? 第四條 貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。 ? 第五條 借款人須同時具備以下條件： – —、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； – 二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； – 三、具有購買住房的合同或協(xié)議； – 四、無住房補(bǔ)帖的以不低于所購住房全部價款的３０％作為購房的首期付款；有住房補(bǔ)帖的以個人承擔(dān)部分的３０％作為購房的首期付款； – 五、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人； – 六、貸款人規(guī)定的其他條件。 我國的個人住房貸款 ? 個人住房貸款結(jié)構(gòu) ? 個人住房貸款結(jié)構(gòu)是指貸款額度、期限、利率和還款方式的設(shè)定。 – 貸款額度。為了控制借款人的道德風(fēng)險，銀行通常要求借款人支付一定比例的購房資金，也就是設(shè)定首付款比例。 – 貸款期限。貸款期限越長，銀行的流動性風(fēng)險、信用風(fēng)險以及市場風(fēng)險越大，決定個人住房貸款期限的因素包括：法律規(guī)定的承擔(dān)民事責(zé)任的年齡、住房的土地使用權(quán)期限、影響房屋質(zhì)量的房齡、住房貸款用途。 – 貸款利率 – 還款方式 我國的個人住房貸款 ? 貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有 等額本金還款 和 等額本息還款 兩種。 ? 等額本金 – 是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。 – 每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)） +（本金 已歸還本金累計額）每月 利率 – 特點(diǎn)：由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。 我國的個人住房貸款 ? 等額本息 – 在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款 (包括本金和利息 )。 – 每月還款金額 = [貸款本金月利率（ 1+月利率） ^還款月數(shù) ]247。 [（ 1+月利率） ^還款月數(shù)－ 1] “^”表示指數(shù) – 特點(diǎn)：相對于 等額本金還款法 的劣勢在于支出利息較多。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。 我國的個人住房貸款 ? 例如：假定借款人從銀行獲得一筆 20萬元的個人住房貸款，貸款期限 20年，貸款月利率 ‰，每月還本付 – “等額本金還款法 ”每月歸還本金相同，每月應(yīng)支付的利息由未償還貸款與貸款月利率相乘得出 – 按上例，每月應(yīng)償還本金 （ 20w/240），第一期貸款余額 20萬元，歸還本金 ，應(yīng)支付利息 （ 202300 ‰ ），仍欠銀行貸款 – 第二期歸還本金 ，支付利息 （ ‰ ），仍欠銀行貸款 我國的個人住房貸款 ? 假定借款人從銀行獲得一筆 20萬元的個人住房貸款，貸款期限 20年，貸款月利率 ‰ ，每月還本付息 – “等額本息還款法 ”每月歸還本息和相同，由于 “等額本息還款法 ”計算公式只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對這個本息和進(jìn)行分解 – 仍以上例為基礎(chǔ)，按公式計算每月應(yīng)償還本息和為 元，第一期貸款余額 20萬元，應(yīng)支付利息 （202300 ‰ ），所以只歸還本金 ，仍欠銀行貸款 – 第二期應(yīng)支付利息 （ ‰ ），歸還本金 ，仍欠銀行貸款 我國的個人住房貸款 ? 在整個還款期內(nèi)，等額本金還款法下借款人共付利息 101212元，而等額本息法共付利息 117856元，兩者相比， 等額本金 還款法少付 16620元？？ – 在 20年的還款期內(nèi)，等額本金還款法前 101個月都比等額本息還款要多，所以月等額本金還款法就應(yīng)該少付一部分利息，而兩種還款法利息相差的 16620元正是少付的這部分付息 – 根據(jù)資金的時間價值，無論是月等額本息還款法，還是月等額本金還款法，其所貸的款和所還的款實(shí)際上都可以看成是等值的。提前把錢還掉了，就可以少付利息。而少付的錢，正是基于借款人在前面的付出。 – 考慮時間因素，以月利率 ‰ 將兩種還款方式下每月還本付息差額折現(xiàn)到貸款發(fā)放日，則相加之和為 0。 第四節(jié) 商業(yè)銀行 貸款 的 信用風(fēng)險管理 信用風(fēng)險管理 信用分析 分析技術(shù) 損失處理 一、 信用分析 ? 信用分析是指商業(yè)銀行為保障貸款的安全和盈利 ,在貸款前對借款人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查和評估 ,目的在于預(yù)測貸款可能面臨的風(fēng)險 ,為貸款決策提供科學(xué)依據(jù)。 ? 信用分析包括財務(wù)分析、擔(dān)保分析以及其他非財務(wù)因素分析。 ? 信用分析 – 信用分析是對債務(wù)人的道德品格、資本實(shí)力、還款能力、擔(dān)保及環(huán)境條件等進(jìn)行系統(tǒng)分析，以確定是否給予貸款及相應(yīng)的貸款條件。對客戶進(jìn)行信用分析是銀行管理貸款信用風(fēng)險的基本方法。 ? 國外商業(yè)銀行對客戶的信用分析的常用方法 – 5C 品德 (Character)、資本 (Capital)、能力 (Capacity)、擔(dān)保 (Collateral)及環(huán)境條件 (Condition)。 – 5W 即借款人 (Who)、借款用途 (Why)、還款期限（When）、擔(dān)保物 (What)及如何還款 (How)。 – 5P 即個人因素（ personal）、目的因素（ purpose）、償還因素（ payment）、保障因素（ protection）和前景因素（ perspective）。 ? 我國對客戶的信用分析分為以下五方面 : – 借款人品格 ? 借款人品格是指借款人不僅要有償還債務(wù)的意愿，還要具備承擔(dān)各種義務(wù)的責(zé)任感。 ? 由于借款人的品格無法計量，因而銀行即可以根據(jù)過去的記錄和積累的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行一系列調(diào)查，也可以通過專門的資信機(jī)構(gòu)了解借款人的信用狀況以評估其品格 ? 但評估只表明借款人的主觀還款意愿，并不能表明其確實(shí)能還本付息。 – 我國的個人征信制度 – 2023年由人民銀行牽頭建立了企業(yè)和個人征信工作小組，負(fù)責(zé)起草相關(guān)的征信法規(guī)， 2023年人行頒布了《 個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫管理暫行辦法 》，個人信用信息系統(tǒng)開始建立，但直到 2023年全國集中統(tǒng)一的個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫方才基本建成。 – 借款人的能力 ? 借款人的能力是指借款人運(yùn)用借入資金獲取利潤并償還貸款的能力。分析、評估借款人的償債能力，應(yīng)從兩個方面考查： – 一是要看企業(yè)的生產(chǎn)成本、產(chǎn)品質(zhì)量、銷售收入以及產(chǎn)品競爭力 – 二是要看企業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)驗(yàn)和能力，特別是要分析 企業(yè)主要決策者 的決策能力、組織能力、用人能力、協(xié)調(diào)能力和創(chuàng)新能力 – 企業(yè)的資本 ? 資本是借款人財產(chǎn)的貨幣價值，它反映了借款人的財力和風(fēng)險承擔(dān)能力，并作為企業(yè)從銀行取得貸款的一個決定性因素。 ? 同時，資本也在一定程度上反映了企業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營成就。在評估借款人資本時，要注意其帳面價值與實(shí)際價值的區(qū)別，以及資本的穩(wěn)定性和變現(xiàn)能力。 – 貸款的擔(dān)保 ? 企業(yè)為貸款而提供的擔(dān)保狀況也是影響貸款信用風(fēng)險的一個重要因素。 ? 評價貸款的擔(dān)保，要看企業(yè)提供的擔(dān)保品是否適合于作擔(dān)保品，擔(dān)保品的整體性、變現(xiàn)性、價格穩(wěn)定性、保險、貸款保證人的擔(dān)保資格、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信用狀況，以及保證人擔(dān)保能力是否與擔(dān)保貸款額度相符等。 – 借款人經(jīng)營環(huán)境條件 ? 這是指借款人自身經(jīng)營狀況和外部環(huán)境。 ? 借款人本身的經(jīng)營狀況包括經(jīng)營范圍、經(jīng)營方向、銷售方式、原材料供應(yīng)渠道、競爭能力和對市場的應(yīng)變能力、企業(yè)生產(chǎn)受季節(jié)性因素影響的程度；企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)水平、人員素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展前景等。 ? 這些因素大都是借款人的可控因素。借款人經(jīng)營的外部環(huán)境是指借款人所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。外部經(jīng)營環(huán)境對借款人來講具有不可控性。 二 、 信用 分析 技術(shù) （一）財務(wù)報表分析 資產(chǎn)項(xiàng)目分析 （ 1）應(yīng)收財款 ? 是否集中于少數(shù)幾個大戶或某一地區(qū)和某一行業(yè) ? 財齡結(jié)構(gòu)如何？平均賬齡與同行業(yè)的其他企業(yè)相比是否比較正常 ? 壞賬準(zhǔn)備金的提取是否足量 ? 是否被抵押或出售？如果是，還需要考慮被追索的情況 財務(wù)報表 分析 （ 2）存貨 ? 規(guī)模是否合理？保留的時間是否過長？有沒有存在產(chǎn)品積壓或原材料過多的情況 ? 企業(yè)采用哪些存貨的計價方法？是否比較合理 ? 流動性如何？賬面價值是否與市場價值比較一致 ? 是否購買了保險？是否已經(jīng)被作為抵押品 財務(wù)報表 分析 （ 3）固定資產(chǎn) ? 企業(yè)采用了哪種折舊方法？提取的折舊額是否足量？ ? 是否購買了保險或者已經(jīng)被作為抵押品 ? 變現(xiàn)能力如何？使用范圍是不是比較廣泛 財務(wù)報表 分析 （ 4）投資 ? 這些投資是在什么環(huán)境下發(fā)生的？這些投資對企業(yè)來說是恰當(dāng)?shù)膯? ? 這些投資一旦需要變現(xiàn)，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量如何 ? 這些投資的盈利狀況如何 財務(wù)報表 分析 負(fù)債和所有者權(quán)益項(xiàng)目分析 （ 1）短期負(fù)債 ? 短期負(fù)債的規(guī)模是否很大 ? 企業(yè)近期的現(xiàn)金流是否足夠償還短期負(fù)債？如果不能，是否有其他融資渠道 ? 這些短期負(fù)債主要是由真實(shí)的業(yè)務(wù)往來所形成的嗎 財務(wù)報表 分析 （ 2）長期負(fù)債 ? 長期負(fù)債的規(guī)模有多大？使用效益如何 ? 這些長期負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)是否合理？有沒有可能造成企業(yè)的償債高峰期 ? 這些長期負(fù)債的利率怎樣？財務(wù)費(fèi)用是不是可能造成企業(yè)的嚴(yán)重負(fù)擔(dān) 財務(wù)報表 分析 （ 3）或有負(fù)債 ? 或有負(fù)債的規(guī)模有多大？應(yīng)該付給誰 ? 這些負(fù)債有多大的概率會轉(zhuǎn)化成真實(shí)的負(fù)債？在什么情況和條件下，會變成真實(shí)的負(fù)債 財務(wù)報表 分析 （ 4）所有者權(quán)益 ? 企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)是否比較穩(wěn)定 ? 與負(fù)債和資產(chǎn)規(guī)模相比，所有者投入的資本量是否合理？投資者是否愿意與銀行等其他的債權(quán)人共擔(dān)風(fēng)險。 財務(wù)報表 分析 損益表分析 ? 首先要考察借款人主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本以及各項(xiàng)費(fèi)用的確認(rèn)方法及其真實(shí)性，包括對各賬戶和原始憑證的核對。 ? 其次，銀行也不能忽視分析表中其他收益、其他收入等重要的項(xiàng)目。 ? 最后，銀行可以采用比較分析法和結(jié)構(gòu)分析法，將表中各項(xiàng)指標(biāo)與上年度、同行業(yè)或同等條件的其他企業(yè)進(jìn)行比較。 （二） 財務(wù)比率分析 分析企業(yè)的短期償債能力，對于作為企業(yè)短期債務(wù)債權(quán)人的銀行來講無疑是十分重要的。但即使是銀行僅對企業(yè)長期債務(wù)擁有債權(quán)，注意分析企業(yè)的短期償債能力也是十分必要的，因?yàn)?，如果企業(yè)不能保持一定的短期償債能力，那它自然也就不可能保持一定的長期償債能力，更何況企業(yè)即將到期的長期債務(wù)一般也要用其可以在近期內(nèi)變更的流動資產(chǎn)來償還。 反映企業(yè)短期償債能力的主要財務(wù)指標(biāo)有：流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。 反映企業(yè)長期償債能力的主要財務(wù)指標(biāo)有：資產(chǎn)負(fù)債率；產(chǎn)權(quán)比率；有形凈值債務(wù)率；利息保障倍數(shù)；經(jīng)營現(xiàn)金流量與債務(wù)總額比率。 （ 1） 資產(chǎn)負(fù)債率。 資產(chǎn)負(fù)債率的計算公式。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的百分比，它反映了企業(yè)的總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，也被稱為舉債經(jīng)營比例。這一比率也可以用來衡量企業(yè)在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其計算公式如