【文章內容簡介】 行貸款，以向開發(fā)商付清全部房款 。 ? 通常需要以現(xiàn)樓作為抵押，有時還需要房地產公司提供擔?；虺兄Z在購房者不能 清償 貸款是 由 房地產開發(fā)商進行回購 。 住房按揭貸款的程序 貸款額度、期限、利率等 銀行與房地產商簽訂協(xié)議 購房者與開發(fā)商簽訂買賣合同 購房者提出借款申請 開發(fā)商簽字擔保 銀行審批 公正和登記 購買保險和繳納手續(xù)費 貸款發(fā)放和收回 審查申請人身份和還款能力 公證協(xié)議；登記抵押物 辦理以銀行為受益人的保險 借款人開立賬戶， 月供 我國的個人住房貸款 ? 《個人住房貸款管理辦法》 ? 第四條 貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。 ? 第五條 借款人須同時具備以下條件： – —、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； – 二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； – 三、具有購買住房的合同或協(xié)議； – 四、無住房補帖的以不低于所購住房全部價款的３０％作為購房的首期付款；有住房補帖的以個人承擔部分的３０％作為購房的首期付款； – 五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人； – 六、貸款人規(guī)定的其他條件。 我國的個人住房貸款 ? 個人住房貸款結構 ? 個人住房貸款結構是指貸款額度、期限、利率和還款方式的設定。 – 貸款額度。為了控制借款人的道德風險，銀行通常要求借款人支付一定比例的購房資金，也就是設定首付款比例。 – 貸款期限。貸款期限越長，銀行的流動性風險、信用風險以及市場風險越大，決定個人住房貸款期限的因素包括：法律規(guī)定的承擔民事責任的年齡、住房的土地使用權期限、影響房屋質量的房齡、住房貸款用途。 – 貸款利率 – 還款方式 我國的個人住房貸款 ? 貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有 等額本金還款 和 等額本息還款 兩種。 ? 等額本金 – 是在還款期內把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。 – 每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)） +（本金 已歸還本金累計額）每月 利率 – 特點：由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。 我國的個人住房貸款 ? 等額本息 – 在還款期內，每月償還同等數(shù)額的貸款 (包括本金和利息 )。 – 每月還款金額 = [貸款本金月利率（ 1+月利率） ^還款月數(shù) ]247。 [（ 1+月利率） ^還款月數(shù)－ 1] “^”表示指數(shù) – 特點：相對于 等額本金還款法 的劣勢在于支出利息較多。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。 我國的個人住房貸款 ? 例如：假定借款人從銀行獲得一筆 20萬元的個人住房貸款，貸款期限 20年，貸款月利率 ‰，每月還本付 – “等額本金還款法 ”每月歸還本金相同，每月應支付的利息由未償還貸款與貸款月利率相乘得出 – 按上例，每月應償還本金 （ 20w/240），第一期貸款余額 20萬元，歸還本金 ，應支付利息 （ 202300 ‰ ），仍欠銀行貸款 – 第二期歸還本金 ，支付利息 （ ‰ ），仍欠銀行貸款 我國的個人住房貸款 ? 假定借款人從銀行獲得一筆 20萬元的個人住房貸款，貸款期限 20年，貸款月利率 ‰ ，每月還本付息 – “等額本息還款法 ”每月歸還本息和相同，由于 “等額本息還款法 ”計算公式只給出了每月應付的本息和，因此需要對這個本息和進行分解 – 仍以上例為基礎，按公式計算每月應償還本息和為 元，第一期貸款余額 20萬元，應支付利息 （202300 ‰ ），所以只歸還本金 ，仍欠銀行貸款 – 第二期應支付利息 （ ‰ ），歸還本金 ，仍欠銀行貸款 我國的個人住房貸款 ? 在整個還款期內，等額本金還款法下借款人共付利息 101212元，而等額本息法共付利息 117856元，兩者相比， 等額本金 還款法少付 16620元？？ – 在 20年的還款期內，等額本金還款法前 101個月都比等額本息還款要多，所以月等額本金還款法就應該少付一部分利息，而兩種還款法利息相差的 16620元正是少付的這部分付息 – 根據(jù)資金的時間價值，無論是月等額本息還款法，還是月等額本金還款法，其所貸的款和所還的款實際上都可以看成是等值的。提前把錢還掉了，就可以少付利息。而少付的錢，正是基于借款人在前面的付出。 – 考慮時間因素，以月利率 ‰ 將兩種還款方式下每月還本付息差額折現(xiàn)到貸款發(fā)放日，則相加之和為 0。 第四節(jié) 商業(yè)銀行 貸款 的 信用風險管理 信用風險管理 信用分析 分析技術 損失處理 一、 信用分析 ? 信用分析是指商業(yè)銀行為保障貸款的安全和盈利 ,在貸款前對借款人的資信狀況進行調查和評估 ,目的在于預測貸款可能面臨的風險 ,為貸款決策提供科學依據(jù)。 ? 信用分析包括財務分析、擔保分析以及其他非財務因素分析。 ? 信用分析 – 信用分析是對債務人的道德品格、資本實力、還款能力、擔保及環(huán)境條件等進行系統(tǒng)分析，以確定是否給予貸款及相應的貸款條件。對客戶進行信用分析是銀行管理貸款信用風險的基本方法。 ? 國外商業(yè)銀行對客戶的信用分析的常用方法 – 5C 品德 (Character)、資本 (Capital)、能力 (Capacity)、擔保 (Collateral)及環(huán)境條件 (Condition)。 – 5W 即借款人 (Who)、借款用途 (Why)、還款期限（When）、擔保物 (What)及如何還款 (How)。 – 5P 即個人因素（ personal）、目的因素（ purpose）、償還因素（ payment）、保障因素（ protection）和前景因素（ perspective）。 ? 我國對客戶的信用分析分為以下五方面 : – 借款人品格 ? 借款人品格是指借款人不僅要有償還債務的意愿，還要具備承擔各種義務的責任感。 ? 由于借款人的品格無法計量，因而銀行即可以根據(jù)過去的記錄和積累的經驗進行一系列調查，也可以通過專門的資信機構了解借款人的信用狀況以評估其品格 ? 但評估只表明借款人的主觀還款意愿，并不能表明其確實能還本付息。 – 我國的個人征信制度 – 2023年由人民銀行牽頭建立了企業(yè)和個人征信工作小組，負責起草相關的征信法規(guī)， 2023年人行頒布了《 個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫管理暫行辦法 》，個人信用信息系統(tǒng)開始建立，但直到 2023年全國集中統(tǒng)一的個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫方才基本建成。 – 借款人的能力 ? 借款人的能力是指借款人運用借入資金獲取利潤并償還貸款的能力。分析、評估借款人的償債能力，應從兩個方面考查： – 一是要看企業(yè)的生產成本、產品質量、銷售收入以及產品競爭力 – 二是要看企業(yè)經營者的經驗和能力，特別是要分析 企業(yè)主要決策者 的決策能力、組織能力、用人能力、協(xié)調能力和創(chuàng)新能力 – 企業(yè)的資本 ? 資本是借款人財產的貨幣價值，它反映了借款人的財力和風險承擔能力，并作為企業(yè)從銀行取得貸款的一個決定性因素。 ? 同時，資本也在一定程度上反映了企業(yè)經營者的經營成就。在評估借款人資本時，要注意其帳面價值與實際價值的區(qū)別，以及資本的穩(wěn)定性和變現(xiàn)能力。 – 貸款的擔保 ? 企業(yè)為貸款而提供的擔保狀況也是影響貸款信用風險的一個重要因素。 ? 評價貸款的擔保，要看企業(yè)提供的擔保品是否適合于作擔保品，擔保品的整體性、變現(xiàn)性、價格穩(wěn)定性、保險、貸款保證人的擔保資格、經濟實力和信用狀況，以及保證人擔保能力是否與擔保貸款額度相符等。 – 借款人經營環(huán)境條件 ? 這是指借款人自身經營狀況和外部環(huán)境。 ? 借款人本身的經營狀況包括經營范圍、經營方向、銷售方式、原材料供應渠道、競爭能力和對市場的應變能力、企業(yè)生產受季節(jié)性因素影響的程度；企業(yè)的生產設備、生產能力、生產規(guī)模、技術水平、人員素質、經濟效益、發(fā)展前景等。 ? 這些因素大都是借款人的可控因素。借款人經營的外部環(huán)境是指借款人所在地區(qū)的經濟發(fā)展狀況。外部經營環(huán)境對借款人來講具有不可控性。 二 、 信用 分析 技術 （一）財務報表分析 資產項目分析 （ 1）應收財款 ? 是否集中于少數(shù)幾個大戶或某一地區(qū)和某一行業(yè) ? 財齡結構如何？平均賬齡與同行業(yè)的其他企業(yè)相比是否比較正常 ? 壞賬準備金的提取是否足量 ? 是否被抵押或出售？如果是，還需要考慮被追索的情況 財務報表 分析 （ 2）存貨 ? 規(guī)模是否合理？保留的時間是否過長？有沒有存在產品積壓或原材料過多的情況 ? 企業(yè)采用哪些存貨的計價方法？是否比較合理 ? 流動性如何？賬面價值是否與市場價值比較一致 ? 是否購買了保險？是否已經被作為抵押品 財務報表 分析 （ 3）固定資產 ? 企業(yè)采用了哪種折舊方法？提取的折舊額是否足量？ ? 是否購買了保險或者已經被作為抵押品 ? 變現(xiàn)能力如何？使用范圍是不是比較廣泛 財務報表 分析 （ 4）投資 ? 這些投資是在什么環(huán)境下發(fā)生的？這些投資對企業(yè)來說是恰當?shù)膯? ? 這些投資一旦需要變現(xiàn)，所產生的現(xiàn)金流量如何 ? 這些投資的盈利狀況如何 財務報表 分析 負債和所有者權益項目分析 （ 1）短期負債 ? 短期負債的規(guī)模是否很大 ? 企業(yè)近期的現(xiàn)金流是否足夠償還短期負債？如果不能，是否有其他融資渠道 ? 這些短期負債主要是由真實的業(yè)務往來所形成的嗎 財務報表 分析 （ 2）長期負債 ? 長期負債的規(guī)模有多大？使用效益如何 ? 這些長期負債的期限結構是否合理？有沒有可能造成企業(yè)的償債高峰期 ? 這些長期負債的利率怎樣？財務費用是不是可能造成企業(yè)的嚴重負擔 財務報表 分析 （ 3）或有負債 ? 或有負債的規(guī)模有多大？應該付給誰 ? 這些負債有多大的概率會轉化成真實的負債？在什么情況和條件下，會變成真實的負債 財務報表 分析 （ 4）所有者權益 ? 企業(yè)的所有權結構是否比較穩(wěn)定 ? 與負債和資產規(guī)模相比，所有者投入的資本量是否合理？投資者是否愿意與銀行等其他的債權人共擔風險。 財務報表 分析 損益表分析 ? 首先要考察借款人主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本以及各項費用的確認方法及其真實性，包括對各賬戶和原始憑證的核對。 ? 其次，銀行也不能忽視分析表中其他收益、其他收入等重要的項目。 ? 最后，銀行可以采用比較分析法和結構分析法，將表中各項指標與上年度、同行業(yè)或同等條件的其他企業(yè)進行比較。 （二） 財務比率分析 分析企業(yè)的短期償債能力，對于作為企業(yè)短期債務債權人的銀行來講無疑是十分重要的。但即使是銀行僅對企業(yè)長期債務擁有債權，注意分析企業(yè)的短期償債能力也是十分必要的，因為，如果企業(yè)不能保持一定的短期償債能力，那它自然也就不可能保持一定的長期償債能力，更何況企業(yè)即將到期的長期債務一般也要用其可以在近期內變更的流動資產來償還。 反映企業(yè)短期償債能力的主要財務指標有：流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。 反映企業(yè)長期償債能力的主要財務指標有：資產負債率；產權比率；有形凈值債務率；利息保障倍數(shù)；經營現(xiàn)金流量與債務總額比率。 （ 1） 資產負債率。 資產負債率的計算公式。資產負債率是負債總額與資產總額的百分比，它反映了企業(yè)的總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，也被稱為舉債經營比例。這一比率也可以用來衡量企業(yè)在清算時保護債權人利益的程度。其計算公式如