【文章內(nèi)容簡介】 15 106 210 224 194 505101520253035010020030040050060070080090050以下 5060 6070 6070 7080 8090 9010010011011012012013090100100110110120120130130140140150150160160180130140140150150160160180180以上 一房 二房 三房 四房及以上 存量套數(shù) 存銷比 (月） 區(qū)域 11年刜存量約 55萬方，預(yù)計 11年新增供應(yīng) 124萬方，新增供應(yīng)以改善類產(chǎn)品和高端產(chǎn)品較多。 目前區(qū)域存量有 55萬方左史，而 2023年有 446萬方土地成交，會在后期慢慢釋放。預(yù)計 11年新增供應(yīng)為 124萬方，其中高端產(chǎn)品將大量入市，略為 48萬方，此類產(chǎn)品的競爭較為激烈。但區(qū)域后期供應(yīng)改善類產(chǎn)品和高端產(chǎn)品較多，價格高啟，會對去化速度有一定影響 項目 住宅體量 主力產(chǎn)品 建筑形態(tài) 預(yù)計價格 2023年供應(yīng)量 萬達(dá)中心 24萬方 230380平米大戶型 42層高層 2202325000 24萬方 水岸國際 28萬方 52%90平米以下產(chǎn)品 高層 1300015000 8萬方 航天首府 30萬方 52%90平米以下產(chǎn)品 40層以上高層 —— 6萬方 綠地中心 77萬方 高端產(chǎn)品 高層 —— 10萬方 總計 159萬方 48萬方 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度 新增供應(yīng) 成交量 存量 武昌中心區(qū)分面積存量走勢圖 11年武昌中心區(qū)新增供應(yīng)預(yù)測 11年武昌中心區(qū)高端新增供應(yīng)預(yù)測 ? 穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)根基，防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險 ，是本次調(diào)控的根本動機(jī)； 樹立政府公信力，平復(fù)輿論，位置其次；后期政策繼續(xù)趨嚴(yán)，限購令極有可能由之前 “臨時性政策”變?yōu)橹虚L期政策 因此，房價至少存在一定幅度的回調(diào)幅度 ，否則政策丌會就此打住。而就后續(xù)供應(yīng)而言，由于政店監(jiān)管加強(qiáng)， 集中性壓力將會出現(xiàn)在 2023年上半年，一季度市場價栺企穩(wěn)、成交下滑成為必然。 樓市拐點已至， 盡管中長期市場仌可看好， 市場量價厈力將漸增， 開収商資金鏈厈力也必將逐漸加大 ， 推售需要更需靈活性不執(zhí)行力。 建議開収商加大推廣力度，采用低開高走和更為靈活的推售策略， 深度挖掘現(xiàn)有項目價值，提升成交 機(jī)率，及時回籠資金，積極抵御嚴(yán)冬。 后市研判 ? 典型熱銷項目分析分析 ? 百瑞景 /整體概冴 開収商：中鐵大橋局集團(tuán)武漢地產(chǎn)有限公司 設(shè)計單位：中建國際（深圳）設(shè)計顧問有限公司 物業(yè)公司：深圳中航物業(yè)管理有限公司 項目地址：武漢市武昌區(qū)武珞路 586號 總用地面積： 527000 ㎡ 建筑總面積： 1060000 ㎡ 物業(yè)貺： /平方米 /月 容積率為： 綠化率： 37% 車位配比： 車位數(shù)：約 3000個 二期西區(qū)目前在售，五棟 34層高層， 1000012023㎡ /元， 90㎡至 177㎡之間的兩房、三房、四房；五棟 11層小高層， 1202317000㎡ /元， 127㎡至 174㎡之間的三房、四房。 二期東區(qū)預(yù)計 2023年四至五月開盤，五棟高層，總戶數(shù)約為 1000，面積在 50㎡至 138㎡之間，戶型為一房、兩房、三房，目前在建。 ? 高層 高層 小高層 小高層 高層： 6， 34層 2梯 4戶，朝向東南，小戶型景觀欠缺 小高層： 9， 11層 1梯 2戶，南北朝向，景觀較好 樓棟 戶型 面積 推出套數(shù) 比例 銷售套數(shù) 比例 6號樓 2*2*1 9091 204 53% 174 85% 9號樓 3*2*2 125128 22 6% 20 91% 9號樓 3*2*2 136139 67 18% 53 79% 9號樓 3*2*2 144 22 6% 14 64% 3號樓 4*2*2 158 11 3% 7 64% 9號樓 4*2*2 162164 45 12% 33 73% 9號樓 4*2*2 173174 11 3% 4 36% 合計 382 100% 305 80% ? 11月 6日開盤，本次推出 382套 房源，當(dāng)日 (截止 14時 )銷售 198 套 ，銷售價格高層 10000元 /平米， 小高層1202317000元 /平米 ， 開盤銷售率為 80%； ? 折后價格高層 10500元 /平米， 小高層 1150016000元 /平米 ? 優(yōu)惠活動：小高層 5萬抵 8萬，高層 2萬抵 4萬，開盤 98折，一次 性 99折，大橋會會員卡優(yōu)惠 5000，按時簽合同 99折。 11月 16日開盤當(dāng)天去化 80%，一月內(nèi)去化 90% 百瑞景 /二期西區(qū)去化情冴 ? 分析： 在百瑞景已成交房源的信息整合中， 兩房 90100㎡ 段的房源市場反應(yīng)較高，此類客戶多屬于首置類型，希望通過該次置業(yè)能夠滿足較為長期的居住狀冴，可靈活將兩房發(fā)做三房； 三房 130140㎡ 段的戶型最叐歡迎，多數(shù)客戶是首改需求，由于樓市新政的出臺，增加了客戶對大面積段戶型的喜好； 四房 160180㎡以及 140150㎡ 較叐歡迎，這區(qū)段的面積房源可達(dá)到較高的居住舒適度，滿足業(yè)主置業(yè)目的。 分析： ?成交量在 2023年 11月 一期開盤和 09年 6月 加推時較高，其中 08年 11月成交 102套 ， 09年 6月成交 172套 。在 2023年 5月、 8月至10月間 ，無成交量。這不樓市新政出臺相關(guān)，開収商面對市場，較為況靜。 2023年 11月 ，項目二期開盤，開盤即售出約 80%的房源，市場反應(yīng)較好，至 2023年 12月 ，成交量達(dá)到頂峰，當(dāng)月交房284套 。 百瑞景 /二期西區(qū)去化情冴 ? 戶型贈送面積多，得房率高，空間布局合理 J戶型 兩房兩廳一衛(wèi) 90平米 M戶型 三房兩廳兩衛(wèi) 138平米 B戶型 四房兩廳兩衛(wèi) 158平米 ，最大贈送陽臺可以做成一房間； ，廚房生活陽臺，進(jìn)門預(yù)留玄關(guān)都顯示出方便生活的細(xì)致之處； ，其東南向觀景欠缺無法看到小區(qū)內(nèi)置景觀； 16平米，贈送陽臺可以做成一間房； 2超大景觀陽臺，引風(fēng)景入戶； ，干濕分區(qū)明顯； ，對于追求功能客戶較為經(jīng)濟(jì)； ，影響功能性 20平米；一陽臺可以做一間房，入戶花園贈送 60%面積； ，衣帽間，保證絕對私密和尊貴感； ，空間寬綽； ； ，外觀好看，但影響內(nèi)部裝修和美觀； 空調(diào)機(jī)位 空調(diào)機(jī)位 陽臺 +花池 贈送陽臺 預(yù)留玄關(guān) 贈送陽臺 預(yù)留玄關(guān) 陽臺 +花池 贈送陽臺 百瑞景 /二期西區(qū)去化情冴 ? 優(yōu) 勢 劣 勢 ，周邊配套商圈成熟。 百瑞景中央生活區(qū)所在地位于武鍋原址，內(nèi)環(huán)線武珞路、雄楚大街之間，地處武昌城市核心腹地，區(qū) 域內(nèi)擁有成熟的生活配套資源，中南、亞貿(mào)、街道口三大商圈近在咫尺，即承省政店政務(wù)圈，又聯(lián)武 昌高校文化核心，密集的城市優(yōu)越文明制高點將城市龍脈寶通禪寺、洪山公園緊密違接。 ，定位高端，具有影響力。 目總占地 52萬 7千方，總建面 121萬 3千方，作為武漢市城中心的超級大盤，將有 10000戶 /30000人的 居住規(guī)模，如此大型的社區(qū)建設(shè)將會對整個片區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、教育、商業(yè)以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的収展帶 來深進(jìn)的影響。 。 憑借“筑建生活橋梁”的理念，大橋局地產(chǎn)蓄勢 3年打造百瑞景中央生活區(qū)，既是對中心城區(qū)居住模式 的升華和提煉，又是對城市市場需求格局的平衡。其一切以人為藍(lán)本的人居理念及規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī) 劃，分期開収的操作思路，將完美兌現(xiàn)開収企業(yè)高度社會責(zé)仸感的承諾。 ，時間跨度較長，社區(qū)配套需逐步完善，增加置業(yè)風(fēng)險。 ，正逢樓市新政出臺，是潛在客戶群體減少。 百瑞景 /二期西區(qū)去化情冴 ? 復(fù)地東湖國際 /整體概冴 項目分四期開収（預(yù)計 2023年開収完畢） 一期在售，由 花園洋房 、 湖景高層 組成。 高層 1至 7層是 139㎡的三房和 187㎡ 189㎡的四房 ； 7至 44層 278㎡的 4房 3廳 4衛(wèi) ； 45層 357㎡的復(fù)式 。于 2023年 11月開盤，目前目前剩余 7樓“天際”系 8至 45層。 二期在建工程，由 沿湖疊拼別墅 、 55層超高層和高層組成 ，具體產(chǎn)品形態(tài)、開盤時間待定；三四期在規(guī)劃中。 項目整體規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、 LOFT辦公、星級酒庖、酒庖式公寓、中小學(xué)校等。 二期在建，沿湖疊拼別墅，超高層和高層 三期規(guī)劃 一期（交房、在售） 花園洋房、湖景高層 四期規(guī)劃 教育配套 項目地址 武昌區(qū)中北路 147號 開發(fā)商 復(fù)地（武漢）有限公司 建筑設(shè)計 深圳市筑博工程設(shè)計有限公司武漢分公司 景觀設(shè)計 上海意栺環(huán)境設(shè)計咨詢 物業(yè)管理 世邦魏理仕物業(yè)顧問 結(jié)構(gòu)形式 框架結(jié)構(gòu) 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 53萬㎡ 建筑面積 106萬㎡ 綠化率 % 容積率 物業(yè)管