【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 TY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)個(gè)人貸款條例 :嚴(yán)防假按揭 大額個(gè)貸直付 10 月 28 日，銀監(jiān)會(huì)對(duì)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》公開征求意見。發(fā)放個(gè)人 貸款不僅要嚴(yán)格堅(jiān)持面談面簽制度，而且原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付。 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年 12 月 9 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出， 2021 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。會(huì)議提出八項(xiàng)消費(fèi)政策措施，其中第七項(xiàng)提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到5 年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。” 德思勤視點(diǎn)： 政策的出臺(tái)將防止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象，特別是“假按揭”、“頂冒名”以及貸款挪用等的發(fā)生，同時(shí)確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，保護(hù)借款人和貸款人合法權(quán)益。由于《辦法》不針對(duì)具體個(gè)貸業(yè)務(wù)品種的申請(qǐng)?jiān)O(shè)置額外條件，而重在對(duì)貸款全過程的監(jiān)測(cè)和管理，沒有抬高個(gè)人獲得貸款的門檻，因此不會(huì)增加個(gè)人貸款申請(qǐng)難度。 德思勤視點(diǎn)： 2021 年大量投機(jī)性需求入市 ,加劇了供需矛盾 ,并推動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)非理性上漲。營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)為 5 年，增加了“快進(jìn)快出”的投機(jī)成本，能夠在一定程度上抑制投機(jī)性購(gòu)房，形成更合理的供求關(guān)系。另外，其他住房消費(fèi)政策還會(huì)繼續(xù)實(shí)施。這說 明政府支持居民自住和改善性購(gòu)房需求 ,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷是 :既要遏制“炒房” ,同時(shí)還要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。 第 １５ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 轉(zhuǎn)讓不足 5 年普通住房差額征稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠變樣保留 12 月 22 日，財(cái)政部和國(guó) 家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》?！锻ㄖ分赋?，自 2021 年 1 月 1 日起，個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此外，自 2021 年 1 月 1 日起， 08 年發(fā)布的《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》將廢止。 122 土地政策 國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知 國(guó)土資源部 5 月 15 日下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；同時(shí)要求各地要加快編制、修編 2021 至 2021 年和 2021 年保障性住房用地供應(yīng)德思勤視點(diǎn)： 本次營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái)，有效的緩解了 2021 年底之前因政策恐慌而出現(xiàn)的集中過戶對(duì) 市場(chǎng)帶來的壓力。同時(shí)響應(yīng)了 12 月 14 日國(guó)務(wù)院國(guó)四條中提到的運(yùn)用技術(shù)手段區(qū)別對(duì)待改善型置業(yè)和投資客的思路，在一定程度上做到了通過對(duì)不同的房屋類型征收營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，區(qū)別對(duì)待不同購(gòu)房群體。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市場(chǎng)中的投資行為，打擊投機(jī)性購(gòu)房群體。 德思勤視點(diǎn)： 保障性安居工程用地政策的落實(shí)，是中央政府在“民生” 政策執(zhí)行年所關(guān)注的重點(diǎn)。在加快建設(shè)保障性住房的政策背景下，保障性安居工程用地正在獲得更多的政策支持?！锻ㄖ穼?duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。但對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，仍需以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。同時(shí)，針對(duì)外界對(duì)保障性住房位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施欠缺的疑問，通知規(guī)定，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房的地塊供應(yīng)，將綜合考慮被保障人群的工作生活等實(shí)際，遵循方便工作、生活、就醫(yī)和就學(xué)的原則。 第 １６ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等 3 類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。 國(guó)土部：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地出讓價(jià)可降三成 5 月 13 日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā) [2021]56 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“通知”），規(guī)定對(duì)各地優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，以及農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可降至原標(biāo)準(zhǔn)的 70%?！锻ㄖ吠瑫r(shí)規(guī)定，對(duì)中西部地區(qū)由使用者自行完成開發(fā)的工業(yè)用地，出讓價(jià)格最低可降至原標(biāo)準(zhǔn)的 15%。而城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有未利用地，最低出讓價(jià)格可下降 50%。 兩部委發(fā)出通知：農(nóng)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地必須招拍掛 針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和工業(yè)用地供應(yīng)中存在的突出問題， 8 月中旬，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā) . 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），以更好地發(fā)揮土地政策調(diào)控作用。《通知》細(xì)化了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛德思勤視點(diǎn)： 工業(yè)用地出讓采用招拍掛增加了工業(yè)企業(yè)成本，在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，降低出讓價(jià)意在發(fā)揮地價(jià)在宏觀調(diào)控中的作用，使土地對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多支持，以保障工業(yè)用地合理需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，《通知》正在借助經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的機(jī)遇，實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，此舉意在使土地對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多支持，同時(shí)也在配合各地的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。 德思勤視點(diǎn)： 《通知》出臺(tái)，讓地方可以更加合理靈活選擇工業(yè)用地出讓方式。而用地預(yù)申請(qǐng)制度可以使地方政府充分了解土地市場(chǎng)需求情況，合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，保證推出的土地及時(shí)得到開發(fā)利用。 第 １７ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 牌政策和協(xié)議出讓政策的適用范圍，提出：凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人；劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓等，符合 規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以協(xié)議方式出讓。同時(shí)，針對(duì)目前金融危機(jī)形勢(shì)下工業(yè)用地“流拍”現(xiàn)象，各地要大力推進(jìn)工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)制度，加快制定工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)政策措施和操作程序。 國(guó)土資源部發(fā)文 :批而未用的土地將被全面清理 針對(duì)開發(fā)商利用囤地、捂盤謀求地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的做法，國(guó)土資源部再次發(fā)文要求嚴(yán)查。 9 月 1 日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案。在《通知》中，國(guó)土部要求地方采取切實(shí) 措施促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用。對(duì)取得土地后滿 2 年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處理，促進(jìn)盡快利用。同時(shí)，《通知》還表示，加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，通過建立健全動(dòng)態(tài)巡查、舉報(bào)等制度，對(duì)苗頭性、傾向性問題早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理，及時(shí)德思勤視點(diǎn)： 閑置土地批而未用一直以來是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的頑癥之一，一些開發(fā)商借機(jī)炒做房?jī)r(jià)的重要手段之一。目前樓市中新上市的樓盤相當(dāng)部分是在五年或者十年前出讓的土地，由于這些土地當(dāng)初成本相當(dāng)?shù)停虼诵卤P上市后，開發(fā)商賺取了豐厚的利潤(rùn)。因此開發(fā)商拿地后更傾向于延長(zhǎng)開發(fā)時(shí)間，通過控制新盤的供應(yīng)量制造市場(chǎng)供不應(yīng)求以提高房?jī)r(jià)。另外，一些開發(fā)商囤地本身并非用于開發(fā)，他們常常在地價(jià)上漲到一定程度就拋地，通過炒作土地獲得利益。國(guó)土部連發(fā)兩文打擊囤地行為，這意味著，未來各地的土地開發(fā)情況將全部公開， 隨著地方用地情況曝光，開發(fā)商囤地現(xiàn)象也將無所遁形。 第 １８ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 糾正和查處以預(yù)審代審批、通過辦理臨時(shí)用地方式變相開工建設(shè)等未批先用、批而不用、批少占多等違法違規(guī)用地行為?！锻ㄖ愤€要求，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。 兩部門發(fā)布限制、禁止用地項(xiàng)目目錄 06 年本增補(bǔ)本 11 月 10 日，國(guó)土資源部和 國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（ 2021 年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2021 年本增補(bǔ)本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7 公頃，中等城市不超過 14 公頃，大城市不能超過 20 公頃。 2021年 12 月 17 日，國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》， 明確要求，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳德思勤視點(diǎn)： 此政策出臺(tái)的目的，旨在嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用土地，而商品住宅用地出讓面積有了限制標(biāo)準(zhǔn)，將可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。預(yù)計(jì) 2021年市場(chǎng)將供應(yīng)大量小規(guī)模地塊，拿地首付不 低于 50%。 德思勤視點(diǎn)： 拿地就要先付一半錢 ,會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈形成壓 力 ,遏制部分炒地、囤地行為。文件的出臺(tái) ,會(huì)擠出開發(fā)商手中的部分資金 ,進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商增加普通商品房的供給，加快樓盤銷售 ,回籠資金。另外，中小房企可能被擠出土地爭(zhēng)奪。首付 50%將給中小型房企帶來壓力 ,但對(duì)于資金充裕的大型開發(fā)商來說，壓力相對(duì)就會(huì)小很多。