【文章內(nèi)容簡介】 財富積累期的“別墅首置客戶” 朗潤園 —— 產(chǎn)品面積贈送 ? 戶型方正緊湊，合理利用空間； ? 邊戶附贈 L型側院，增減生活情趣； ? 第四層整層面積贈送； ? 部分樓層采光較弱； ? 無地下車庫，停車需占用庭院空間； ? 戶型空間緊湊，客廳挑空，做足別墅符號； ? 四層整層贈送，提高性價比； ? 三層主臥套衛(wèi)生間、套書房，增加尊貴感； ? 中戶庭院較少，停車后較為局促； 大量的面積贈送大大地提高了產(chǎn)品的性價比 社會山 —— 基本信息 總建筑面積 1900000平方米 占地面積 1716000平方米 容積率 綠化率 45% 規(guī)劃戶數(shù) 別墅約 400戶 產(chǎn)品形式 院墅、類獨棟、小聯(lián)排 面積區(qū)間 210270㎡ 均價 約 160250萬 開盤時間 二期預計 2023年 11月 物業(yè)費 — /平米 /月 建筑風格 德式風格 土地使用年限 70年 產(chǎn)品類型 建筑特征 總建筑面積（㎡） 單套面積（㎡） 套數(shù) 比例 單價 總價 聯(lián)排 三層，無地下空間 20230 ㎡ 185－ 220 ㎡ 98 49% 900010000 150220萬 院墅 古羅馬建筑形式與中國古典四合院結合，南向80㎡小院，地上 2層。 10780 ㎡ 210280 ㎡ 49 26% 1000011000 210300萬 寬HOUSE 面寬大，三層設計 5310 ㎡ 177 ㎡ 30 13% 950010000 160180萬 雙拼 地上三層，帶 100㎡左右的小院 8130 ㎡ 271 ㎡ 30 10% 9000/11000/13000 260350萬 獨棟 — 2970 ㎡ 330 ㎡ 9 2% — — ?產(chǎn)品結構完整、產(chǎn)品線較為豐富，雙拼、院墅、聯(lián)排、寬 house，能夠滿足別墅的多種需求； ?以 180平米左右聯(lián)排產(chǎn)品為主，符合項目和所在區(qū)域的定位； ?院墅、寬 house等產(chǎn)品非常具有創(chuàng)新特點，價格較高，但是所占數(shù)量少，沒有項目操作壓力，但是聯(lián)排別墅缺乏特點，僅依靠 160180萬低總價為主要賣點； 社會山 —— 產(chǎn)品信息 院墅 社會山 —— 亮點戶型 面積： ㎡ 花園面積： ㎡ 造型規(guī)整 空間通透 ?矩形結構的平面，整體采光性和通透性好，易于觀景。 ?起居室與花園相連，增加了居住環(huán)境的園林氣息。 ?實木地板材料的走廊作為室內(nèi)外的連接體，尊貴大方。 ?房間采用全陽面布置，采光好，實用性高。 ?花園面積較大，可以凈化室內(nèi)空氣，營造一個綠色家園。 ?房間進深小，通透性好，利于房間內(nèi)通風。 ?一層全廳式處理，豪華氣派，同時將私密空間與公共空間分離開來。 ?二層設置挑臺，既為一層提供遮風避雨的場所，又提高二層主臥的視覺景觀性。 ?一層未設置衛(wèi)生間，使用起來非常不方便，特別是在客人到訪之時，將會影響主人的個人空間的私密性。 此戶型受到客戶的認可，認同產(chǎn)品創(chuàng)新，為項目亮點之一！！ 園林規(guī)劃特點 : ?景觀設計強調(diào)人的參與性，社區(qū)內(nèi)分散著不同功能的場所； ?在景觀中有機的合并入藝術元素，藝術家 Herbert Dreiseitl （赫伯特 .德萊塞特而 先生）將參與公共空間中中心景點的設計工作。 ?園林設計保留了原有 375棵原生棗樹中的 80多棵，作為棗林公園主景觀軸，將自然特色（棗林、河道、一排排的樹林）有機結合成為城市景觀結構的一部分。 ?地塊東側河道經(jīng)過一段時間的改善，已見好轉(zhuǎn)，經(jīng)過后期截流改造后，將會成為一處河景資源。 社會山 —— 景觀園林亮點 中心廣場景觀 豐產(chǎn)河水景 原生棗樹林 社會山的景觀資源，主要依靠社區(qū)內(nèi)部的自造景觀，強化其藝術性。 項目規(guī)模 約 14萬左右（低密約78萬平米） 容積率 低密約 產(chǎn)品類型 聯(lián)排 +疊拼 +高層 入市時間 2023年 5月左右 產(chǎn)品形式： ? 聯(lián)排送夾層，目前市場上還沒有的產(chǎn)品形式 ? 多處挑空空間，增加別墅的趣味性 ? 半地下停車 ? 高品質(zhì)的園林景觀設計 中信珺臺 項目規(guī)模 約 70萬左右 容積率 一期容積率約 產(chǎn)品類型 一期：聯(lián)排、雙拼和 少量獨棟 入市時間 2023年底 暫定面積指標： 產(chǎn)品 面積區(qū)間 聯(lián)排 230240 240250 雙拼 250260 獨棟 280300 由此可見，京基的產(chǎn)品以舒適尺度為主，配套品質(zhì)高端。 高爾夫資源、半地下停車、雙車位車庫、高爾夫會所配置 產(chǎn)品形式已高于天津市場目前水平 京基高爾夫 產(chǎn)品定位研究 單純依靠產(chǎn)品形式的高端是無法贏得市場的 失敗案例 —— 中天首府 規(guī)模 ，其中別墅 2萬（別墅 138套） 位置 南開區(qū)天津市中石油橋津淶公路出口 900米處 容積率 綜合容積率 綠化率 35% 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、獨棟、洋房、小高 面積區(qū)間 聯(lián)排 200215平米；雙拼 215308平米 ；獨棟在 240320平米 開盤時間 別墅 08年 9月開盤 價格 高層成交價格 8000多元 /平米，花園洋房均價 12023元 /平米，別墅價格 1700022023萬 /平米 ? 項目內(nèi)的別墅產(chǎn)品缺乏別墅的調(diào)性，環(huán)境營造的氣氛不足 ? 無中央景觀資源及散點式園林景觀，整體社區(qū)枯燥蒼白； 社區(qū)密度較高 ，舒適性一般 ， 各物業(yè)類型區(qū)隔不明顯 ， 整個社區(qū)無法體現(xiàn)高檔調(diào)性 ， 更像一個洋房社區(qū) 產(chǎn)品定位研究 園林不到位、密度過高，使得別墅不像別墅而像洋房 9層小高 6層洋房 4層半洋房 聯(lián)排 雙拼 獨棟 ? 一樓客廳太小，客廳不到 30㎡，客廳面積尺度要闊綽； ? 不滿意暗衛(wèi)，要求全明； ? 項目無地下室、地下室贈送的話客戶就能接受； ? 庭院太小，對院子的要求很高，至少50~70㎡左右， 霞光道的院子客戶就認同； ? 風格過于現(xiàn)代，無別墅感； ? 部分客戶不喜歡內(nèi)庭院，覺得是個天井，面積太小，不方便使用，部分客戶覺得贈送是占便宜，送得越多越好； ? 能有 2個露臺， 2樓 3樓各一個，一定要南向露臺，北向露臺無法使用； 客戶對產(chǎn)品的不滿： 產(chǎn)品定位研究 中高品質(zhì)別墅的價值支撐體系嚴重缺失，價格與客戶需求對位出現(xiàn)偏差 “如果這個項目價位在 300到 350萬，還是能實現(xiàn)銷售。不是客戶掏不出 400萬，而是認為不值。” —— 項目經(jīng)理 失敗原因 —— ?地段價值不強勢，區(qū)域抗性大，周邊環(huán)境劣勢較多 ?社區(qū)景觀、環(huán)境、展示打造缺乏別墅感 ?不純粹，產(chǎn)品過于混雜 ?產(chǎn)品戶型較為舒適，但是在花園、地下室、車庫等配置上過于低端，立面風格過于現(xiàn)代 中天首府 ? 地段價值不強勢，區(qū)域抗性大，周邊環(huán)境劣勢較多 ? 社區(qū)景觀、環(huán)境、展示打造缺乏別墅感 ? 不純粹，產(chǎn)品過于混雜 ? 產(chǎn)品戶型較為舒適，但是在花園、地下室、車庫等配置上過于低端，立面風格過于