【文章內(nèi)容簡介】 生活配套、公共交通依賴性強(qiáng)大面積的普通公寓大盤操作模式分析沙漏型發(fā)展模式：模式簡述以別墅、頂級洋房為主，占有項(xiàng)目最佳資源，客戶群為富豪階層物業(yè)類型以洋房、大面積公寓為主，資源均好，客戶群為中產(chǎn)階層階層，但開發(fā)規(guī)模小以公寓為主，資源差，客戶群為工薪階層、普通白領(lǐng)等物業(yè)規(guī)模大大小大盤操作模式分析沙漏開發(fā)模式下，項(xiàng)目資源重點(diǎn)向豪宅轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目主要通過豪宅組團(tuán)獲取利潤大盤操作模式分析典型案例分析： 鵬基諾亞山林整體規(guī)劃：項(xiàng)目園林資源向項(xiàng)目中心組團(tuán)傾斜大盤操作模式分析典型案例分析： 蔚藍(lán)海岸整體規(guī)劃：一起別墅洋房占有最大資源，后期公寓資源差，銷售壓力較大。 洋房別墅組團(tuán)資源性差大盤操作模式分析典型案例分析： 武漢玫瑰園整體規(guī)劃：項(xiàng)目園林資源向臨湖別墅以及臨湖大戶型公寓傾斜；臨湖豪宅的景觀，擠占了其他公寓的景觀資源（見一期示意）一期140190㎡的公寓 別墅： 400 ㎡以上大盤操作模式分析項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)化豪宅對資源的占有，滿足豪宅客戶的控制率，將項(xiàng)目豪宅的優(yōu)勢放大。通過豪宅組團(tuán)獲取利潤。豪宅普通公寓大盤操作模式分析豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓面臨的主要問題為保證豪宅的資源，占項(xiàng)目供應(yīng)量大多數(shù)的公寓享受不到湖景資源，為保證項(xiàng)目整體容積率，公寓樓間距受到極大的積壓，公寓品質(zhì)的下降。為保證項(xiàng)目品質(zhì)，大量開發(fā)大戶型公寓，項(xiàng)目總價(jià)與項(xiàng)目資源之間形成極大落差，從而出現(xiàn)中間價(jià)格、底層品質(zhì)的尷尬局面。從物業(yè)品質(zhì)的角度：大盤操作模式分析豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓面臨的主要問題從客戶 \市場的角度：富豪認(rèn)可： 富豪階層追求身份認(rèn)同，擁有強(qiáng)烈的資源占有欲，為別墅精心營造的環(huán)境資源，與富豪消費(fèi)心理相吻合。社會中產(chǎn)階層流失： 中產(chǎn)階層追求對其身份的認(rèn)可，希望享用較好的資源，對資源性好的洋房、經(jīng)濟(jì)型別墅、高檔公寓認(rèn)可度高，由于沒有與中產(chǎn)階層溫和的產(chǎn)品，中層客戶只能退而求其次買公寓或增加購買壓力買豪宅，或者流失工薪階層望而卻步： 項(xiàng)目總體環(huán)境對工薪階層有較大的吸引力，但項(xiàng)目戶型總價(jià)超出了其購買能力。同時(shí)工薪階層對生活配套的嚴(yán)重依賴，也導(dǎo)致其難以選擇該項(xiàng)目。競爭力分析在 “沙漏型 ”開發(fā)模式下，項(xiàng)目面臨的競爭態(tài)勢豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓低密度豪宅、高端項(xiàng)目中的豪宅面臨純別墅及相似項(xiàng)目豪宅的雙重競爭競爭性物業(yè) 競爭范圍 競爭力評價(jià)競爭力較強(qiáng)競爭力缺失，流失主流客戶洋房、經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品；高端住宅中的類別墅產(chǎn)品；普通公寓與洋房相比，產(chǎn)品競爭力弱；與普通公寓相比，總價(jià)壓力過大大盤操作模式分析分析思路市場結(jié)構(gòu)分析 大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式 橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目大盤操作模式分析橄欖型發(fā)展模式：模式簡述洋房、資源性好公寓是項(xiàng)目的主體物業(yè)，保持項(xiàng)目各組團(tuán)資源的向中產(chǎn)階層傾斜。物業(yè)規(guī)模小小大整體來看，將項(xiàng)目最佳資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移，洋房、高品質(zhì)公寓是項(xiàng)目的主流產(chǎn)品。依托地塊資源，進(jìn)行布置，主要起到提升項(xiàng)目檔次的作用（雙拼、聯(lián)排）根據(jù)地塊條件進(jìn)行布置，起到提升項(xiàng)目開發(fā)密度，豐富產(chǎn)品線的作用（高單價(jià)、高品質(zhì)、小戶型）洋房、高品質(zhì)公寓別墅普通公寓大盤操作模式分析典型案例分析： 綠城桂花城整體規(guī)劃：從景觀資源來看，以中心園林為中心，多層（內(nèi)核） +小高層（外圍）的排布，保證項(xiàng)目各組團(tuán)都能享用到社區(qū)的景觀資源 中心園林+多層小高層大盤操作模式分析典型案例分析： 奧園整體規(guī)劃：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)組團(tuán)化，形成多個(gè)組團(tuán)中心，小高層、高層公寓能夠年享受到社區(qū)的景觀資源；多組團(tuán)分布，避免了單獨(dú)某一組團(tuán) \區(qū)域獨(dú)享項(xiàng)目資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體資源的均好性。大盤操作模式分析橄欖型模式下項(xiàng)目分析從物業(yè)品質(zhì)上將項(xiàng)目資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移，洋房、品質(zhì)公寓產(chǎn)品擁有項(xiàng)目最佳資源。大盤操作模式分析從客戶 \市場的角度橄欖型模式下項(xiàng)目分析項(xiàng)目的主流產(chǎn)品與社會中產(chǎn)消費(fèi)階層相吻合。洋房、高品質(zhì)公寓別墅普通公寓中產(chǎn)階層大盤操作模式分析比例 需求物業(yè)130㎡以上物業(yè)洋房高品質(zhì)公寓私營企業(yè)主 40%事業(yè)單位 /公務(wù)員 30%教師醫(yī)生 20%咸陽等二線城市 10%奧園客戶分析客戶來源中產(chǎn)階層從競爭力而言，受容積率的限制，尊地發(fā)現(xiàn)沙漏型的開發(fā)模式，往往會出現(xiàn)資源差的公寓滯銷的局面，而資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移的樓盤如桂花城、西街花園、蔚藍(lán)海岸等則更易取得市場認(rèn)同，取得較好的銷售業(yè)績。橄欖型開發(fā)模式能帶給我們什么？兩種模式競爭力評價(jià)從曲江、高新、浐灞區(qū)來看，像中新 .浐灞半島、盛恒御錦城 ，以及新看的地塊，由于容積率的限制，大多會采用沙漏形的開發(fā)模式。面向中產(chǎn)階層的市場空間還較大，從浐灞板塊現(xiàn)有樓盤供應(yīng)來看，還沒有出現(xiàn)真正引領(lǐng)中產(chǎn)階層的樓盤。浐灞板塊，面向中產(chǎn)階層客戶的中高檔樓盤還有較大的發(fā)展機(jī)會。分析思路市場結(jié)構(gòu)分析 大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式 橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目地塊發(fā)展條件：根據(jù)目前振業(yè)提供新的概念設(shè)計(jì)規(guī)劃，項(xiàng)目容積率為 2。2的容積率，產(chǎn)品線組合中必然會有小高產(chǎn)品出現(xiàn)。是為富人打造豪宅還是打造中產(chǎn)階層大盤？ 項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目資源分析 ：項(xiàng)目地塊視野開闊，具備一定的外部景觀。北牛寺村桃花潭東三環(huán)北二環(huán)延伸線第三污水處理廠污水處理廠二期 南牛寺村規(guī)劃居住用地桃花島項(xiàng)目周邊及內(nèi)部環(huán)境項(xiàng)目資源分析臨河具有相當(dāng)?shù)木坝^價(jià)值，適宜開發(fā)大戶型中高層產(chǎn)品臨快速干道，噪音影響較大，適宜開發(fā)中小戶型高層產(chǎn)品臨地塊間的社區(qū)路，具有一定的商業(yè)價(jià)值地塊核心，居住價(jià)值較高地勢上：可以借助中心地洼地，打造個(gè)組團(tuán)中心景觀，沿東北方向逐漸抬高地勢布置小高層，享有社區(qū)的整體資源項(xiàng)目資源分析地理位置上： 浐灞新區(qū) 完全滿足中產(chǎn)階層遠(yuǎn)離喧囂享受安逸生活的心理； 交通基礎(chǔ)條件有待完善，配套的缺失形成以私車為主的 COD新城模式。地段價(jià)值上：項(xiàng)目地處金星路高檔住宅區(qū)最靠近市區(qū)核心位置，是市區(qū)到金星高檔住宅區(qū)的第一站。在文化價(jià)值上：教育資源與地產(chǎn)的整合，為中產(chǎn)階層量身打造名門學(xué)府。項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目資源分析：項(xiàng)目具備較好的景觀、地塊地勢、教育配套、地段、區(qū)域發(fā)展等資源，具備發(fā)展成為高檔住宅的外部條件；項(xiàng)目的總體容積率預(yù)計(jì)為 2，不具備發(fā)展成為低密度豪宅區(qū)的條件；從容積率來看，如果采用沙漏型的開發(fā)模式，必然帶來大量資源性差、品質(zhì)低的高層公寓出現(xiàn)。項(xiàng)目資源條件適合打造中產(chǎn)階層居住之所，但市場是否會給我們機(jī)會？分析思路市場結(jié)構(gòu)分析 大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式 橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目擁有很好的自身資源，但中產(chǎn)階層是否會選擇我們項(xiàng)目？ 中產(chǎn)階層的消費(fèi)心理是什么？本項(xiàng)目是否能吸引消費(fèi)者前來置業(yè)？ ？項(xiàng)目競爭分析事業(yè)有所成就，具有自豪感，希望改變居住環(huán)境，擁有對資源的渴望，希望改變社會地位；對物業(yè)選擇上，創(chuàng)新型、大氣、舒適、總價(jià)相對適中的洋房是其首選，經(jīng)濟(jì)型別墅、復(fù)式是中產(chǎn)階層中上層人士的所愛；在戶型上，偏愛三房四房；在置業(yè)目的上，遠(yuǎn)離城市的喧囂但不離開城市，一般都是為了自住，對社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境要求較高；年齡在 30歲以上，對后代教育極為重視；中產(chǎn)階層的消費(fèi)心理項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目擁有一定的自身資源，但中產(chǎn)階層是否會選擇我們項(xiàng)目？ 中產(chǎn)階層的消費(fèi)心理是什么？本項(xiàng)目是否能吸引消費(fèi)者前來置業(yè)？ ？★★ 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)： 西部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)加工基地、出口加工基地、城市新區(qū)曲江新區(qū)：中國最佳傳統(tǒng)