存量房交易業(yè)務(wù)管理及管理知識操作分析(編輯修改稿)
2025-01-28 03:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 行有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。 ? 貸款償還： ? 償還貸款采取先還息后還本，按月均還的辦法。 4）住房抵押貸款還款計(jì)劃 可分為等額償還的住房抵押貸款、不等額償還的住房抵押貸款；也可分為定期償還的住房抵押貸款、不定期償還的住房抵押貸款。 （ 1）等額償還的抵押貸款方式 等額償還的住房抵押貸款方式也有其缺陷： ①利率變化的風(fēng)險。 ②借款人前期壓力大。 （ 2）等額償還的計(jì)算公式 ①等額本息均還法，即甲方按月以相等的金額償還貸款本息。 ②等額本金還款法，即每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。 在計(jì)算住房抵押貸款計(jì)劃時 ， 一般都按照貸款銀行提供的住房抵押貸款等額還款月供系數(shù)進(jìn)行計(jì)算 ， 下面有兩種計(jì)算形式的系數(shù)表可供參考 （ 見表 7— 1） ? 例如，一套總價為 350， 000的住宅，購買方選擇 7成 15年的住房抵押貸款付款方式，需要貸款 245， 000元，每月償還本息的數(shù)額按上述公式及還款月供系數(shù)計(jì)算如下： ? 245000 =2023/月 ? 為了計(jì)算和支付方便，通常將月還款尾數(shù)加入首期付款之中。 ? （ 3）計(jì)算貸款余額 ? 等額還款的抵押貸款中，計(jì)算每月還款額的基礎(chǔ)是“貸款期間，每月還款額的現(xiàn)值之和等于貸款本金”。 4)存量房貸款操作流程 (1)確定按揭服務(wù)公司和貸款方案。 (2)查詢公積金 (如需公積金貸款 )。 (3)簽訂房屋買賣合同。 (4)準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)。 (5)簽貸款協(xié)議、公證、保險。按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交開款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽訂貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費(fèi)用，包括房屋保險費(fèi)等。 (6)辦理房屋過戶和抵押手續(xù)。 (7)銀行第一次放款。 (8)辦理房產(chǎn)證和抵押證明。 (9)銀行第二次放款。 5）抵押貸款手續(xù)所需費(fèi)用 6）抵押貸款注意事項(xiàng) 防范住房抵押貸款的風(fēng)險。具體防范措施如下： (1)無力繼續(xù)償還貸款本息 (2)房屋貶值風(fēng)險 (3)利率變化風(fēng)險 (4)房屋處理風(fēng)險 對于未滿兩年的商品房出售， 2023年 5月 11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》做了明確說明。 國稅總局于 2023年 10月發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》 (國稅發(fā) [2023]156號 )，按照現(xiàn)行的稅收規(guī)范，存量房買賣過程中，必須繳納包括個人所得稅在內(nèi)的幾種稅費(fèi)，具體見表 7－ 2： ? 1)買賣雙方均需繳納的印花稅標(biāo)準(zhǔn) ? 2)買方需要繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn) ? 3)賣方需要繳納的營業(yè)稅、個人所得稅標(biāo)準(zhǔn) ? （ 1）出售商品房繳納稅費(fèi) ? 具體規(guī)定如下： ? ①營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 ? ②個人所得稅。 ? 從目前情況看，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和個人所得稅的稅費(fèi)計(jì)算可以有以下幾種情況： 案例 71 符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的 幾年之前，王先生在亞運(yùn)村附近購買了一套建筑面積為100平方米的商品普通住宅，建筑容積率為 2． 0，當(dāng)時購房價格為 5300元／平方米，則其房屋購買總價為 53萬元。2023年，李先生要將這套房產(chǎn)以 7000元／平方米出售，售房總價為 70萬元。 如果王先生在 2023年 6月 1日之前將房產(chǎn)順利出售，同時辦完各種手續(xù)，則王先生除了需要繳納萬分之五的印花稅即 700000 %。＝ 350元之外不需要繳納其他任何稅費(fèi)。如果王先生在 2023年 6月 1日之后將房產(chǎn)出售，除了需要繳納 350元的印花稅外，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時間不同繳納相應(yīng)的營業(yè)稅和個人所得稅。 ①若王先生持有房產(chǎn)在 2年之內(nèi) 營業(yè)稅＝ 700000 5%＝ 35000元； 城建稅＝ 35000 7%＝ 2450元； 教育費(fèi)附加＝ 35000 3%＝ 1050元； 個人所得稅＝ (700000— 530000—530000 ‰ 一 35000— 2450— 1050— 350) 20%＝ 24587元； 在剔除相關(guān)的費(fèi)用和稅費(fèi)后，王先生的售房凈收入為 98348元。 ②若王先生持有房產(chǎn)在 2年以上 5年以下 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，持有房產(chǎn)在 2年以上 5年以下的，出售房屋時營業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加均可以免交，但仍需要繳納個人所得稅。 個人所得稅＝ (700000— 530000—530000 %。 350) 20%＝ 32237元 此時，王先生的售房凈收入為 129148元，相比兩年內(nèi)出售增加了 30800元。 ③若王先生持有房產(chǎn)在 5年以上 這種情況下將不涉及現(xiàn)行政策下的任何稅費(fèi)，僅需要繳納萬分之五的印花稅即 350元，則其售房凈收入為161435(700000— 530000— 530000 ‰ 350)元，相比兩年內(nèi)出售的收益將提高 63087元。 案例 72 不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的 以北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為例，如朱先生在團(tuán)結(jié)湖有一套150平方米的三居室商品房，以 6500元每平方米的市場價格出售此套房屋，房屋總價為 ，兩年前購買價格為 5800元每平方米，原售房價為 87萬元。按現(xiàn)在的政策，朱先
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