【文章內(nèi)容簡介】 ，并要求各相關(guān)單位按最新項目策劃模塊，各部門按時間要求各司其職地完成各附件中的準(zhǔn)備。 2） 高度開放，聽取市場及外部專家的意見，必須做 3各以上的開發(fā)策劃的利弊分析供相關(guān)部門談?wù)摗? 3） 保證策劃過程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。 4） 完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系 (方法 目標(biāo)與策略的一致性、協(xié)調(diào)性 、時間 15天 、決策人員 項目總、總經(jīng)理、董事長、項目策劃評審小組最后決策 )。 管理使用的相關(guān)工具 關(guān)鍵節(jié)點分析 2——工程量清單 （五） 工程量清單編制 (施工圖內(nèi)部審圖通過 —— 工程量清單編制完成 ) 目前存在的主要問題 1） 工程量清單編制未成為法定工作節(jié)點，沒有預(yù)留工作時間，上下重視不夠，基本沒有專業(yè)能力進行編制。 2） 工程量編制后，缺乏上下共識，因此很難使施工單位真正認(rèn)可，導(dǎo)致雙方差距較大，有形同虛設(shè)的現(xiàn)象。 3） 招投標(biāo)存在心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點，并未能實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。 實現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：估價偏差率在 3%以下，并在絕對工期內(nèi)完成工作。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：工程量清單編制成為法定節(jié)點，組織專業(yè)部門給予落實到位，做到成本、工程量上下心中有數(shù)，統(tǒng)一認(rèn)知，并落實到行動中。 關(guān)鍵節(jié)點分析 2 ——工程量清單 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 列入集團管控的工作重點。 2） 在設(shè)計管理中由地區(qū)和策略估價公司介入進行控制 (設(shè)計合同事先約定 )。 3） 重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。 4） 實施分類管理的方法：即超大型項目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編制，總部牽頭；大中型項目總部為主、地區(qū)配合；小型項目地區(qū)編制、集團審查。 管理使用的相關(guān)工具 關(guān)鍵節(jié)點分析 3——開盤 （八） 開盤 (“示范區(qū)”完工 —— 開盤 ) 目前存在的主要問題 1） 開盤前的部分條件不充分或支撐提升價值的賣點效果不突出，影響價值提升或去化。 2） 目前各部門對營銷更多的是被動支持，未達(dá)到眾星捧月的層次。 3） 定價技巧不夠。 實現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：達(dá)到預(yù)售開盤銷售目標(biāo)，并在絕對工期內(nèi)實現(xiàn)開盤。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：圍繞銷售，聚焦開盤，共同配合高質(zhì)量完成工作， 實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 關(guān)鍵節(jié)點分析 3 ——開盤 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 實施開盤百日前動態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門需完成或支持的事項清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進入倒計時的百日管理，每周檢查一次進度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決 (集團產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào) )。 2） 按開盤會指引，組織開好開盤會，開盤前全面檢視并形成會議要求，落實會議成果文件。 管理使用的相關(guān)工具 關(guān)鍵節(jié)點 ——怎么做 (怎么管 )？ P D C A 關(guān)鍵節(jié)點總結(jié)： 管什么 如何管 怎么操作 管核心競爭力 管收益 管進度 難點分析 用工具 找措施 定目標(biāo) P D C A 龍湖主項計劃案例 主項計劃 是項目開發(fā)計劃管理的主要對象，是 進度基準(zhǔn) 定義： 是項目開發(fā)過程中所有工作任務(wù)的“目標(biāo)”計劃，它是項目 關(guān)鍵節(jié)點計劃的進一步深化和細(xì)化。涵蓋項目開發(fā)的全生命周 期，由項目開發(fā)參與各方的工作任務(wù)構(gòu)成，是公司進行項目 開發(fā)進度“規(guī)劃、組織、實施、監(jiān)督、控制、考核”的進度基準(zhǔn)。 構(gòu)成： 集團關(guān)注和控制的重點事項工作 城市公司或項目總經(jīng)理關(guān)注的項目工作 需要多單位協(xié)同完成的工作項 需要進行工作質(zhì)量控制的工作項 (成果 ) 意義： 目標(biāo)明確、責(zé)任明確，符合 SMART原則 協(xié)同、工作界面、效率提升 經(jīng)營支撐、知識沉淀、管理工具標(biāo)準(zhǔn)化 主項計劃反饋 /檢查的主要做法 督辦 /檢查記錄： 計劃的督辦、檢查，有督辦組織部門按照上表中的檢查時間組織進行工作檢查，并形成 《 督辦 /檢查記錄 》 ，列明計劃的執(zhí)行情況，應(yīng)包括但不局限于一下內(nèi)容： —— 計劃執(zhí)行效果綜合評估； —— 為達(dá)到計劃情況的原因分析； —— 計劃延遲或變更的糾正措施； —— 計劃執(zhí)行和關(guān)聯(lián)部門、責(zé)任人。 反饋 /檢查的目標(biāo)： 為了收集信息，了解項目進展 更重要的是： 橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測風(fēng)險， 協(xié)調(diào)資源，為項目解決問題 管好主項計劃的“前置”要求是模版的合理性 模版 確定 計劃 編制 計劃 考核 計劃 變更 計劃 執(zhí)行 檢查 評價 計劃模版沒有共識 重監(jiān)控輕反饋 計劃定義導(dǎo)向不清 不準(zhǔn)變更只準(zhǔn)自上而下 主項計劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點 項目開發(fā)運營 項目獲取 項目策劃 項目設(shè)計 工程管理 營銷管理 產(chǎn)品交付 規(guī)劃要點輸入 概念規(guī)劃設(shè)計 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 景觀設(shè)計 設(shè)計要點輸入 設(shè)計任務(wù)書 方案設(shè)計招標(biāo) 方案設(shè)計深化 方案評審 方案成本測算 工程 成本 營銷 采購 拓展 設(shè)計 項目全價值鏈： 縱向到崗 橫向到邊 公司職能縱深: 基于 WBS分解“精細(xì)化”，先構(gòu)建全景節(jié)點 項目設(shè)計 景觀設(shè)計 施工圖設(shè)計 擴初設(shè)計 概念方案 設(shè)計 方案溝通 方案比選 發(fā)出招標(biāo) 意向 資格審查 概念設(shè)計任務(wù)書 概念方案招標(biāo) 概念中標(biāo)方案 評審會 方案設(shè)計深化 方案成本測算 方案評審上會 項目開發(fā)任務(wù)識別 任務(wù)細(xì)化 精細(xì)化 挑選的基本原則應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)管理基本訴求 企業(yè)運營 管理重點 關(guān)鍵節(jié)點 管理精細(xì)化 業(yè)務(wù)難點 進度瓶頸 多部門協(xié)同 重大費用 構(gòu)建主項計劃最好的方法： 歷史項目法 建議： 510個項目：“ 5080”個主項計劃； 13個項目：“ 150”個主項計劃。 將工作項完成標(biāo)志物作為“ 知識財務(wù) ”進行沉淀，進行 “強”管理 A類：以政府部門、外部單位所簽發(fā)的 文件 作為“階段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時間作為“確認(rèn)完成時間依據(jù)”的。 B類：需要集團 /城市公司內(nèi)部審批的 階段性成果文件 ，且不以現(xiàn)場形象進度作為節(jié)點完成標(biāo)志的。上述階段性成果文件包括但不限于：各類的報告、方案、會議紀(jì)要、審批表、計劃、策劃書等。 C類：以 現(xiàn)場形象進度 作為節(jié)點完成標(biāo)志，并采用 《節(jié)點完成情況確認(rèn)單 》 或 《 開工令 》 作為階段性成果的。 主項計劃總結(jié) 是什么？ 如何管？ 怎么建？ 是項目目標(biāo)任務(wù)，是進度基準(zhǔn)，是管理主線，關(guān)注協(xié)同 做好檢查、反饋、協(xié)同、風(fēng)險預(yù)測。 選好工作項；界定完成標(biāo)志。 地產(chǎn)企業(yè)常見的專項計劃 項目現(xiàn)金計劃 人力資源配臵 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目發(fā)展計劃 3~5年戰(zhàn)略 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 承建商、材料進場計劃 承建商、材料分判計劃 用圖、樣板確認(rèn)計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃 (如：精裝修 ) 一級計劃 二級計劃 三級計劃 各企業(yè)普通表示專項計劃沒有意義 專項計劃辨析 “專項計劃”是為完成某一方面、某一工作項、某一組工作項的工作內(nèi)容而設(shè)定的細(xì)化工作推進計劃，它主要由項目的職能負(fù)責(zé)人推進。根據(jù)目前的了解來看項目的專項計劃一般有三大類： 一類是按項目職能劃分的，便于項目職能負(fù)責(zé)人更好地完成本職能工作，而將主項計劃當(dāng)中工作項分解到職能下各小組或各崗位的計劃，稱為項目職能專項計劃，如“設(shè)計專項計劃、營銷專項計劃、報建專項計劃、招投標(biāo)專項計劃、工程施工計劃”等 一類是為“需要項目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的、失敗成本很高、對經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成直接