【文章內(nèi)容簡介】 緊密區(qū) 南濱海區(qū) 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 假日風景 樂百年 華潤、中糧 大化渣場 礦北項目 泉水片區(qū) 東北特鋼 電磁廠 勛業(yè)（大連） 星海灣金融中心 （含華潤地塊） ? 本年大宗成交信息盤點 ? 左圖列舉出本年成交建面在 10萬平以上的大盤項目，基本集中在城市北部郊區(qū)，城市西部（紅旗鎮(zhèn)區(qū)域）未出現(xiàn)與假日及樂百年競爭的西部大盤； ? 市內(nèi)區(qū)域的大盤數(shù)量極少，從土地出讓標書中了解到，該用地性質(zhì)均以公建、公寓為主，且市中心地區(qū)操作高檔小戶型為主流； ? 星海灣片區(qū)今年開始供應近 30萬建面土地（含二手地），且該地區(qū)規(guī)劃為大連未來金融中心，現(xiàn)拆遷仍然進行中，未來還能提供 50余萬建面土地，預計未來會吸引大量高端客戶； ? 隨著華潤、上海大華、深長城等全國擴張企業(yè)通過企業(yè)并購等形式進入大連地產(chǎn)市場，未來競爭會日益激烈。 06年土地市場總結(jié) ? 明年中高端市場盤點 ? 從開發(fā)商品牌力、土地屬性、土地成本、項目規(guī)模等緯度判斷，明年市場將出現(xiàn)多宗中高端大盤，具體見左圖； ? 大連公司在本地最大競爭對手－－億達集團，雖本年未從土地二級市場公開拿地，但通過一級市場運作完成了占地近 15萬平用地，隨著其資金短缺問題解決，其計劃明年上市 80萬平產(chǎn)品，含 3－ 5個新盤，高爾基路項目的啟動，將會對大連中高端市場產(chǎn)生強大沖擊； ? 假日及樂百年項目周邊明年將會出現(xiàn)友誼合升、億達機場地塊、廟嶺地塊及億達旅順南路的競爭項目。 06年土地市場總結(jié) 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 緊密區(qū) 南濱海區(qū) 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 假日風景 樂百年 友誼地塊 億達高爾基路 星海灣金融中心 （含華潤地塊） 廟嶺地塊 億達機場地塊 勛業(yè)（大連） 億達保溫瓶廠 億達旅順南路 小平島 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 大公司加入競爭行列，本地化競爭升級為全國范圍的競爭 ? 目前進入大連進行住宅開發(fā)的華潤、魯能、上海大華及四川新希望，均處于開發(fā)前期階段，尚未動工；其中華潤 06年 9月份剛成立公司外，其余三家進展并不順利。 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 華潤集團在全國主要城市產(chǎn)品分布 產(chǎn)品系列 進入城市 城市中所分布區(qū)域 產(chǎn)品描述 產(chǎn)品類型 萬象城 深圳，大連 城市中心城區(qū)繁華商業(yè)圈 以大型購物中心為主力品牌和主導產(chǎn)品的“ 都市綜合體 ” 華潤中心，首期包括 “ 萬象城 ” 及“ 華潤大廈 ” 5A甲級寫字樓，二期包括五星級商務(wù)酒店、酒店式公寓、高尚住宅、步行街及休閑廣場 置地星座 北京 城市核心的商業(yè)、政治、信息中心 小體量建筑，頂級商務(wù)群落 高層商務(wù)辦公建筑 木棉花酒店 深圳 屬中小型時尚商務(wù)酒店，憑借藝術(shù)的設(shè)計、溫馨的服務(wù)和獨特的風格深受住客歡迎。 商住酒店 翡翠城 北京、成都、 大連 城市近郊區(qū) 華潤置地 “ 新市鎮(zhèn)計劃 ” 的代表作。翡翠城占地約百萬公頃，以約兩萬人的建制規(guī)模和低層、低密度、高綠化的規(guī)劃創(chuàng)造了一個具備完整功能的新衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 TOWNHOUSE、獨體別墅及花園洋房。產(chǎn)品通常以精致、溫馨、蘊涵濃郁東方文化情趣主題性景觀為特色的低密度住宅區(qū) 鳳凰城 北京、武漢、大連 緊鄰 CBD 占地約 2030萬平，融辦公、商業(yè)、居住、休閑為一體，通常建在濱海區(qū) 包括國際化公寓、酒店及商業(yè)公建 闌溪鎮(zhèn) 合肥 地處大蜀山腳下，環(huán)湖擁翠 占地 200余畝，建筑面積約 20萬平方米，以獨特的法式風情依山而建 花園洋房、景觀電梯公寓 上海灘花園 上海 南外灘濱江區(qū)域 南外灘高檔濱江住宅先鋒 精裝高檔公寓 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 公司在大連的主要競爭對手是億達集團 康派 均價 7200 林語家話 均價 6000 CITY ONE 均價 7000 項目 名稱 總建筑 面積 總戶數(shù) 06供應 均價 戶型 面積 06銷售 面積 06銷售 戶數(shù) 06銷 售率 林語 家話 1000 10 6400 100160 530 85% 康派 514 7200 40100 300 100% CITY ONE 339 7000 3540 271 80% 億達 06年在售項目有三個，銷售表現(xiàn)都很好，三個項目均屬于區(qū)域市場的高價盤。 億達在售項目分布圖 東方圣荷西 唯美品格 機場前 億達將上市項目分布圖 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 億達集團 07年將上市的項目 項目名稱 總建筑 面積 預計價格 戶型面積 上市時間 唯美品格 7000起 60 130 機場前 10 7000起 80－ 90 120－ 130 東方圣荷西 8000起 130－ 150 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 億達集團土地儲備 高爾基路 機場前 億達土地儲備分布圖 位置 占地 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 機場前 40 50 高爾基路項目 12 17 億達藍灣 39 30 青云天下 19 22 億達藍灣 青云天下 大連萬科 華潤大連 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 華潤（大連）有限公司概況 ? 大連是華潤集團繼深圳、杭州之后在全國范圍內(nèi)復制發(fā)展以“萬象城”為主要品牌和主導產(chǎn)品的都市綜合體項目的第三個區(qū)域中心城市。華潤（大連）有限公司成立于 2023年 9月，是華潤（集團）有限公司和新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司共同投資成立的企業(yè)。主營以“華潤萬象城”大型購物中心為主力品牌和主導產(chǎn)品的綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營及管理，橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、酒店等領(lǐng)域。 ? 華潤（大連）有限公司現(xiàn)有三個項目： ? 大連星海灣項目 ? 大連天津街項目 ? 大連開發(fā)區(qū)項目 華潤（大連）土地儲備： 179萬平 預計土地地價總投資： 約 大連萬科現(xiàn)有土地儲備 （含樂百年）： 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 緊密區(qū) 南濱海區(qū) 大連萬科 華潤大連 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 城市花園 假日風景 樂百年 萬象城 翡翠城 鳳凰城 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 與華潤的戰(zhàn)略布局對比 ?大連萬科 按照三年戰(zhàn)略規(guī)劃，大連公司 07年開發(fā)項目擬達到 35個； 紅旗鎮(zhèn)區(qū)域， 05年大連公司在該區(qū)域與該區(qū)政府合作開發(fā)假日風景項目， 06年 9月份又簽署了樂百年項目合作協(xié)議，與該區(qū)政府建立了良好的合作關(guān)系。該區(qū)域土地資源豐富、市場前景良好，是未來 2年公司的首選重點發(fā)展區(qū)域，本項目的獲取符合公司戰(zhàn)略。 ?華潤大連 華潤進入大連，采用典型 ” 華潤中心 “ 模式，華潤城市綜合體部分首先入連，從海昌地產(chǎn)收購星海、天津街項目，預計建設(shè)萬象城、鳳凰城項目，制造品牌效應和綜合效應，11月 21日，華潤全資招牌掛獲得開發(fā)區(qū)百萬濱海宗地，將會建設(shè)翡翠城系列產(chǎn)品。預計華潤還將重點選擇抗風險能力強、收益回報較高的旅游風景區(qū)或中心城區(qū)繁華商業(yè)圈打造大規(guī)模商住酒店、公寓或低密度高檔住宅。 未來重點 發(fā)展區(qū)域 產(chǎn)品 經(jīng)營方式 南濱海片區(qū) 金色系列 合作為主的經(jīng)營模式 緊密區(qū) 金色系列 紅旗鎮(zhèn) 城市花園 未來重點 發(fā)展區(qū)域 產(chǎn)品 經(jīng)營方式 城市中心商業(yè)區(qū) 萬象城 全資為主經(jīng)營模式 臨海景觀商業(yè)區(qū) 鳳凰城 臨海景觀居住區(qū) 翡翠城 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 大連萬科 ? 考慮政府關(guān)系、城市發(fā)展方向因素，擬訂 07年 13季度獲取 23個中短線項目，4季度獲取 1個中長線項目，擬獲取項目排序： ? 樂百年回購項目 (紅旗鎮(zhèn) ) ? 張前路西項目 (紅旗鎮(zhèn) ) ? 濱海路項目 (南濱海區(qū)域 ) ? 凌水灣項目 (緊密區(qū) ) ? 大鋼大化 (城市副中心，長線 ) ? 水產(chǎn)研究所項目 (緊密區(qū) ) ? 香爐礁項目 (緊密區(qū) ) ? 岔鞍村項目 (紅旗鎮(zhèn)區(qū) ) ? 華潤大連 ? 考慮華潤中心發(fā)展模式，重點選擇抗風險能力強、收益回報較高的旅游風景區(qū)或中心城區(qū)繁華商業(yè)圈打造大規(guī)模商住酒店、公寓或低密度高檔住宅，擬獲取項目排序： ? 大鋼大化 (城市副中心，長線 ) ? 凌水灣項目 (緊密區(qū) ) ? 主要面向客層： 城市新銳，富貴 5000－ 6000 5000－ 6000 6000－ 8000 8000以上 4500－ 5000 6000－ 8000 大連萬科重點跟蹤項目分布及概況 項目名稱：岔鞍村 系列歸屬： TOWN 占地面積： 80萬 容積率： 樓面地價：預計 1800元 總地價： 項目名稱：樂百年回購 系列歸屬： TOWN 占地面積： 30萬 容積率： 樓面地價： 2500元 總地價： 項目名稱：張前路西 系列歸屬： TOWN 占地面積 建筑面積： 1015 樓面地價： 總地價： 項目名稱：凌水灣 系列歸屬： CITY 占地面積： 37萬 容積率： 樓面地價：預計 2023元 總地價： 項目名稱：香爐礁 系列歸屬： GOLDEN 占地面積： 4萬 容積率： 樓面地價：預計 2023元 總地價： 項目名稱：濱海路 系列歸屬：高端項目 占地面積： 27萬 容積率： 樓面地價：預計 5200元 總地價： 2億元 項目名稱：水產(chǎn)研究所 系列歸屬：高端項目 占地面積： 6萬 容積率： （ ） 樓面地價：預計 7000(2100)元 總地價： 項目名稱：金石灘 系列歸屬：高端項目 占地面積： 16萬 容積率： 樓面地價：預計 460元 總地價： 1億元 項目名稱：大鋼大化 系列歸屬： TOWN 占地面積： 100萬 容積率： 樓面地價：預計 2023元 總地價： 20億元 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 大連星海灣項目 ? 是以超五星級酒店為核心，集商業(yè)、居住功能于一體的大型、地標性都市綜合體。 ? 對應客戶： 城市新銳、富貴 ? 項目基本信息： ? 占地面積： 12萬平米 ? 建筑面積： 24萬平米 ? 原樓面地價： 3433 ? 用途： 酒店、公寓 ? 原成交日期： 050603 ? 原中標單位： 海昌房地產(chǎn) ? 預計總投資： 35億港幣 ? 開工時間： 07年 8月 宏都筑景 占面： 10 容積率： 價格：多層 9000起，高層 6380起 產(chǎn)品形式：高層、多層 一品星海 占面 ： 6 容積率 ： 3 價格 ： 9000起 產(chǎn)品形式 ：小高層、高層 華潤星海灣項目 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 大連天津街項目 ? 以 “ 萬象城 ” 大型購物中心為核心的集大型購物中心、高檔公寓等功能為一體的大型、地標性都市綜合體。 ? 客戶： 城市新銳、富貴 ? 項目基本信息： ? 占地面積： 3萬平米 ? 建筑面積： 19萬平米 ? 樓面地價： 約 3400 ? 用途： 商業(yè) ? 預計總投資： 20億港幣 ? 宗地現(xiàn)狀： 土地整理 ? 建設(shè)單位： 龍元建設(shè) 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 華潤大連開發(fā)區(qū)項目 ? 具有先天的海景景觀資源，將被打造成大型高檔濱海居住社區(qū)，含大型酒店。 ? 客戶： 城市新銳、富貴 ? 項目基本信息： ? 占地面積： ? 建筑面積： 136萬平米 ? 樓面地價： 1250 ? 用途： 住宅 ? 成交日期： 061121 ? 中標單位： 華潤集團大連公司 ? 地價： 17億元 ? 開工時間： 07年全面動工 金廣和中遠 建面： 110萬平 含大型公建 容積率： 3 地價： 10億 樓面地價： 900 中糧 建面： 120萬平 容積率： 3 地價： 樓面地價： 95