【文章內(nèi)容簡介】 城市中所分布區(qū)域 產(chǎn)品描述 產(chǎn)品類型萬象城 深圳，大連 城市中心城區(qū)繁華商業(yè)圈 以大型購物中心為主力品牌和主導產(chǎn)品的 “都市綜合體 ” 華潤中心，首期包括 “萬象城 ”及 “華潤大廈 ”5A甲級寫字樓，二期包括五星級商務酒店、酒店式公寓、高尚住宅、步行街及休閑廣場置地星座 北京 城市核心的商業(yè)、政治、信息中心 小體量建筑，頂級商務群落 高層商務辦公建筑木棉花酒店 深圳 屬中小型時尚商務酒店，憑借藝術(shù)的設(shè)計、溫馨的服務和獨特的風格深受住客歡迎。商住酒店翡翠城 北京、成都、大連 城市近郊區(qū)華潤置地 “新市鎮(zhèn)計劃 ”的代表作。翡翠城占地約百萬公頃，以約兩萬人的建制規(guī)模和低層、低密度、高綠化的規(guī)劃創(chuàng)造了一個具備完整功能的新衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 TOWNHOUSE、獨體別墅及花園洋房。產(chǎn)品通常以精致、溫馨、蘊涵濃郁東方文化情趣主題性景觀為特色的低密度住宅區(qū) 鳳凰城 北京、武漢、大連 緊鄰 CBD 占地約 2030萬平，融辦公、商業(yè)、居住、休閑為一體，通常建在濱海區(qū) 包括國際化公寓、酒店及商業(yè)公建闌溪鎮(zhèn) 合肥 地處大蜀山腳下，環(huán)湖擁翠 占地 200余畝，建筑面積約 20萬平方米，以獨特的法式風情依山而建 花園洋房、景觀電梯公寓上海灘花園 上海 南外灘濱江區(qū)域 南外灘高檔濱江住宅先鋒 精裝高檔公寓 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 公司在大連的主要競爭對手是億達集團康派均價 7200林語家話均價 6000CITY ONE均價 7000 項目名稱 總建筑 面積 總戶數(shù) 06供應 均價 戶型面積 06銷售面積 06銷售戶數(shù) 06銷售率林語家話 1000 10 6400 100160 530 85%康派 514 7200 40100 300 100%CITY ONE 339 7000 3540 271 80%億達 06年在售項目有三個，銷售表現(xiàn)都很好，三個項目均屬于區(qū)域市場的高價盤。億達在售項目分布圖東方圣荷西唯美品格機場前億達將上市項目分布圖 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 億達集團 07年將上市的項目項目名稱 總建筑 面積 預計價格 戶型面積 上市時間唯美品格 7000起 60130 機場前 10 7000起 80－ 90120－ 130 東方圣荷西 8000起 130－ 150 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 億達集團土地儲備高爾基路機場前億達土地儲備分布圖 位置占地（萬平方米）建筑面積（萬平方米）機場前 40 50高爾基路項目 12 17億達藍灣 39 30青云天下 19 22億達藍灣青云天下大連萬科華潤大連8000以上6000－ 70006000－ 70007000－ 80005000－ 6000 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 華潤（大連）有限公司概況n 大連是華潤集團繼深圳、杭州之后在全國范圍內(nèi)復制發(fā)展以 “萬象城 ”為主要品牌和主導產(chǎn)品的都市綜合體項目的第三個區(qū)域中心城市。華潤（大連）有限公司成立于2023年 9月，是華潤（集團）有限公司和新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司共同投資成立的企業(yè)。主營以 “華潤萬象城 ”大型購物中心為主力品牌和主導產(chǎn)品的綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營及管理，橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、酒店等領(lǐng)域。n 華潤（大連）有限公司現(xiàn)有三個項目：o 大連星海灣項目o 大連天津街項目o 大連開發(fā)區(qū)項目華潤（大連）土地儲備： 179萬平預計土地地價總投資： 約 大連萬科現(xiàn)有土地儲備（含樂百年）： 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 緊密區(qū)南濱海區(qū)大連萬科華潤大連8000以上6000－ 70006000－ 70007000－ 80005000－ 6000城市花園假日風景樂百年萬象城翡翠城鳳凰城 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 與華潤的戰(zhàn)略布局對比n大連萬科按照三年戰(zhàn)略規(guī)劃，大連公司 07年開發(fā)項目擬達到 35個；紅旗鎮(zhèn)區(qū)域， 05年大連公司在該區(qū)域與該區(qū)政府合作開發(fā)假日風景項目， 06年 9月份又簽署了樂百年項目合作協(xié)議，與該區(qū)政府建立了良好的合作關(guān)系。該區(qū)域土地資源豐富、市場前景良好，是未來 2年公司的首選重點發(fā)展區(qū)域，本項目的獲取符合公司戰(zhàn)略。n華潤大連華潤進入大連，采用典型 ”華潤中心“模式，華潤城市綜合體部分首先入連，從海昌地產(chǎn)收購星海、天津街項目，預計建設(shè)萬象城、鳳凰城項目，制造品牌效應和綜合效應， 11月 21日，華潤全資招牌掛獲得開發(fā)區(qū)百萬濱海宗地，將會建設(shè)翡翠城系列產(chǎn)品。預計華潤還將重點選擇抗風險能力強、收益回報較高的旅游風景區(qū)或中心城區(qū)繁華商業(yè)圈打造大規(guī)模商住酒店、公寓或低密度高檔住宅。未來重點發(fā)展區(qū)域 產(chǎn)品 經(jīng)營方式南濱海片區(qū) 金色系列 合作為主的經(jīng)營模式緊密區(qū) 金色系列紅旗鎮(zhèn) 城市花園未來重點發(fā)展區(qū)域 產(chǎn)品 經(jīng)營方式城市中心商業(yè)區(qū) 萬象城 全資為主經(jīng)營模式臨海景觀商業(yè)區(qū) 鳳凰城臨海景觀居住區(qū) 翡翠城 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 大連萬科n 考慮政府關(guān)系、城市發(fā)展方向因素，擬訂 07年 13季度獲取 23個中短線項目， 4季度獲取 1個中長線項目，擬獲取項目排序：o 樂百年回購項目 (紅旗鎮(zhèn) )o 張前路西項目 (紅旗鎮(zhèn) )o 濱海路項目 (南濱海區(qū)域 )o 凌水灣項目 (緊密區(qū) )o 大鋼大化 (城市副中心，長線 )o 水產(chǎn)研究所項目 (緊密區(qū) )o 香爐礁項目 (緊密區(qū) )o 岔鞍村項目 (紅旗鎮(zhèn)區(qū) )o 華潤大連n 考慮華潤中心發(fā)展模式，重點選擇抗風險能力強、收益回報較高的旅游風景區(qū)或中心城區(qū)繁華商業(yè)圈打造大規(guī)模商住酒店、公寓或低密度高檔住宅，擬獲取項目排序：o 大鋼大化 (城市副中心，長線 )o 凌水灣項目 (緊密區(qū) )n 主要面向客層： 城市新銳，富貴5000－ 60005000－ 60006000－ 80008000以上4500－ 50006000－ 8000大連萬科重點跟蹤項目分布及概況項目名稱：岔鞍村系列歸屬： TOWN占地面積： 80萬容積率： 樓面地價：預計 1800元總地價： 項目名稱：樂百年回購系列歸屬： TOWN占地面積： 30萬容積率： 樓面地價： 2500元總地價： 項目名稱：張前路西系列歸屬： TOWN占地面積建筑面積： 1015樓面地價：總地價：項目名稱：凌水灣系列歸屬： CITY占地面積： 37萬容積率： 樓面地價：預計 2023元總地價： 項目名稱：香爐礁系列歸屬： GOLDEN占地面積： 4萬容積率： 樓面地價：預計 2023元總地價： 項目名稱：濱海路系列歸屬：高端項目占地面積： 27萬容積率： 樓面地價：預計 5200元總地價： 2億元項目名稱：水產(chǎn)研究所系列歸屬：高端項目占地面積： 6萬容積率： （ ）樓面地價：預計 7000(2100)元總地價： 項目名稱：金石灘系列歸屬：高端項目占地面積： 16萬容積率： 樓面地價：預計 460元總地價： 1億元項目名稱：大鋼大化系列歸屬： TOWN占地面積： 100萬容積率： 樓面地價：預計 2023元總地價： 20億元 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 大連星海灣項目n 是以超五星級酒店為核心，集商業(yè)、居住功能于一體的大型、地標性都市綜合體。n 對應客戶： 城市新銳、富貴n 項目基本信息：o 占地面積： 12萬平米o 建筑面積： 24萬平米o 原樓面地價： 3433o 用途： 酒店、公寓o 原成交日期： 050603o 原中標單位： 海昌房地產(chǎn)o 預計總投資： 35億港幣o 開工時間： 07年 8月宏都筑景占面： 10容積率： 價格：多層 9000起，高層 6380起產(chǎn)品形式：高層、多層一品星海占面 ： 6容積率 ： 3價格 ： 9000起產(chǎn)品形式 ：小高層、高層華潤星海灣項目華潤星海灣項目 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 大連天津街項目n 以 “萬象城 ”大型購物中心為核心的集大型購物中心、高檔公寓等功能為一體的大型、地標性都市綜合體。n 客戶： 城市新銳、富貴n 項目基本信息：o 占地面積： 3萬平米o 建筑面積： 19萬平米o 樓面地價： 約 3400o 用途： 商業(yè)o 預計總投資： 20億港幣o 宗地現(xiàn)狀： 土地整理o 建設(shè)單位： 龍元建設(shè) 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 華潤大連開發(fā)區(qū)項目n 具有先天的海景景觀資源，將被打造成大型高檔濱海居住社區(qū)，含大型酒店。n 客戶： 城市新銳、富貴n 項目基本信息：o 占地面積： o 建筑面積： 136萬平米o 樓面地價： 1250o 用途： 住宅o 成交日期： 061121o 中標單位： 華潤集團大連公司o 地價： 17億元o 開工時間： 07年全面動工金廣和中遠建面： 110萬平含大型公建容積率： 3地價： 10億樓面地價： 900中糧建面： 120萬平容積率： 3地價： 樓面地價： 958ABC 競爭格局和對手的表現(xiàn)o 機會n 萬科（大連）公司較早進行大連城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場研究，對于城市已有宗地進行前期跟蹤和介入，較競爭對手更