【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 餐館、網(wǎng)吧等 有待提升 消費(fèi)特征分析 —— 日常生活消費(fèi)基本滿足，節(jié)假日購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、企業(yè)采購(gòu)需求則流向島內(nèi)，市場(chǎng)需求未被挖掘利用 3 客群分析總結(jié) —— 本案發(fā)展一站式休閑、娛樂(lè)、餐飲的購(gòu)物中心具有較好客群機(jī)會(huì) 客群分析總結(jié)對(duì)本案啟示 主力客群 次主力客群 邊圈客群 區(qū)域來(lái)源 杏西、杏?xùn)|各半、以及部分來(lái)自杏北等其他地區(qū) 杏西為主，杏?xùn)|為輔 杏南、杏北、海滄新陽(yáng)、新垵等地 身份特征 杏林本地居民（杏?xùn)|為主）青年群體、家庭主婦； 杏西片區(qū)中高收入的外來(lái)人群； 周邊生活區(qū)的外來(lái)務(wù)工人群， 80/90居多，學(xué)生群體 周邊片區(qū)外來(lái)務(wù)工人群、企業(yè)采購(gòu)人員 家庭職業(yè) 特征 個(gè)體工商戶 /企事業(yè)單位 /工廠技術(shù)人員管理層等 /島內(nèi)上班的杏林人群 周邊工廠 /私營(yíng)小企業(yè) 工廠 /小企業(yè)居多 消費(fèi)特征 以節(jié)假日購(gòu)物，娛樂(lè)休閑購(gòu)物為主，日常性生活購(gòu)物為輔 日常性生活購(gòu)物為主，休閑娛樂(lè)為輔 以節(jié)假日購(gòu)物為主，商務(wù)消費(fèi) (企業(yè)采購(gòu) )為輔 客群特征 主力消費(fèi)群體，保障提高區(qū)域項(xiàng)目整體消費(fèi)檔次 引入人流，聚合人氣 品牌知名度傳播 商業(yè)業(yè)態(tài) 潮流、品牌服飾（以女裝為主、并包括箱包、化妝品、精品等）、休閑餐飲 大中型超市、休閑餐飲、 大中型超市、休閑餐飲 年齡構(gòu)成 25~40歲的中高收入人群 16~25歲的外來(lái)務(wù)工人員和學(xué)生群體 20~30歲的外來(lái)務(wù)工人員 PART 3 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和核心價(jià)值 (區(qū)位價(jià)值分析、 SWOT分析、核心價(jià)值點(diǎn) ) 項(xiàng)目本體分析 1 區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部 ? 項(xiàng)目位于位于杏西商圈的地理中心位置，杏西路與馬鑾路的交叉處，杏西商圈人氣最旺的地理中心。 ? 地塊北臨杏林西路，西臨馬鑾路，周邊工廠眾多，外來(lái)務(wù)工人群巨大，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 1 交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與杏西路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達(dá)，交通便利度高 ? 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密集，北臨杏臨西路，西靠馬鑾路、碑頭路，人流、車流量大，東西兩側(cè)形成人流匯聚的核心點(diǎn)； ? 地塊南面的永豐路、光明路等往來(lái)人群相對(duì)較少，以工廠及社區(qū)人流為主； ? 地塊緊靠公交消防站、電廠站和金鑫工貿(mào)站，有 15路公交可達(dá)杏林其他地區(qū)及新陽(yáng)、新垵、灌口等地，交通便利度高； ? 隨著馬鑾路的拓寬等交通路網(wǎng)的休憩，未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)將更為明顯； 杏西路 碑頭路 永豐路與馬鑾路交叉 永豐路 1 周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來(lái)的進(jìn)一步改善，從而提升整體區(qū)域氛圍 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目周邊配套齊全，但總體檔次較低，隨著杏西商業(yè)廣場(chǎng)、長(zhǎng)宏電影院等的重大項(xiàng)目設(shè)施的建設(shè)以及本案的協(xié)同發(fā)展，未來(lái)區(qū)域整體整體配套將更為完善，共同提升整體商業(yè)氛圍 周邊現(xiàn)有配套 行政配套 杏濱工商所、杏濱街道辦 金融配套 建行、工行、郵政儲(chǔ)蓄 休閑娛樂(lè) 520KTV、日東公園、網(wǎng)吧 餐飲配套 沙縣小吃等中低端餐飲 醫(yī)療配套 杏西醫(yī)院及其他門診 商業(yè)配套 利民百貨、聚鑫廣場(chǎng)等 教育配套 杏林十中、育才幼兒園、杏濱中心小學(xué)、杏南中學(xué) 其他 龍庭賓館、加油站 1 宗地分析 :項(xiàng)目規(guī)模體量中等，宗地內(nèi)部平整，但存在諸多不利因素應(yīng)設(shè)法化解 ? 項(xiàng)目占地 ㎡ ,總建筑面積 ㎡ ,規(guī)模體量中等 ,宗地呈不規(guī)則菱形，東側(cè)加油站限制了地形的均好性； ? 地塊內(nèi)部平整，但南部坡存在一定的坡度高差，建筑退距較大，限制地塊實(shí)際面積利用； ? 東南部停車場(chǎng)處將成商業(yè)死角，應(yīng)設(shè)法化解； ? 西北部正處馬鑾路與杏西路交叉處，人流量大展示面好，可作為項(xiàng)目主出入口； ? 宗地沿杏西路高差約 2米，應(yīng)設(shè)法消除； SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 地處杏西商圈的地理中心位置，過(guò)往人流量大； ? 交通優(yōu)勢(shì)： 周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，共 15路公交可達(dá)本案，交通便利度高； ? 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目只租不售，可以對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一招商管理，利于做旺商場(chǎng)； ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 建筑退距等方面存在彈性空間，利于項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的發(fā)揮； ? 商圈因素： 杏西整體形象較差，本地中高收入階層存在心理抗拒； ? 人群因素： 周邊外來(lái)務(wù)工人群眾多，氛圍比較雜亂； ? 規(guī)模因素： 項(xiàng)目總體規(guī)模體量有限，限制了發(fā)揮的空間； ? 宗地因素： 地塊內(nèi)部高差、地塊不規(guī)則、加油站等不利因素有待化解； 機(jī)會(huì)（ O） 威脅（ T） ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 杏林市場(chǎng)總體定位低端，缺乏商業(yè)綜合體； ? 經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)： 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中高收入階層比例上升，消費(fèi)檔次逐步提升，商圈面臨升級(jí)的機(jī)會(huì)； ? 規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)： 隨著周邊公建配套的完善，區(qū)域形象將逐步改觀； ? 競(jìng)爭(zhēng)威脅： 杏?xùn)|及杏北片區(qū)規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目將在一定程度分流本案客源 ? 消費(fèi)威脅： 工廠搬遷導(dǎo)致消費(fèi)人群減少，整體消費(fèi)能力下降 2 項(xiàng)目 SWOT分析 核心價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目需要超越競(jìng)爭(zhēng) ， 為了即保證利潤(rùn)最大化又縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期 ， 必須在產(chǎn)品 開(kāi)創(chuàng) “ 藍(lán)海 ” ， 創(chuàng)造全新的價(jià)值 ， 突破傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng) ！ 重要性 價(jià)值鏈 規(guī)模 景觀 產(chǎn)品 創(chuàng)新 品牌 周邊環(huán)境 形象 交通 商業(yè) 特色 競(jìng)爭(zhēng)維持 競(jìng)爭(zhēng)弱化 區(qū)位 價(jià)值 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)化 3 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) —— “ 藍(lán)?！睉?zhàn)術(shù)，突破傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng) PART 4 “榜樣” 借鑒 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和核心價(jià)值 (地段價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、同類競(jìng)爭(zhēng) ) 開(kāi)發(fā)模式 ?地理位置：思明南路 (中山路核心商圈 ) ?商業(yè)面積： ?層數(shù)：四層 ?商鋪數(shù)目： 400多間，共有 150多個(gè)商家 ?車位： 88個(gè)（住宅） ?交通狀況：中山路公交站與老虎城僅數(shù)步之遙，約 20條巴士線路和小巴線路途經(jīng)，交通十分方便。 基本概況 1 “ 榜樣”的借鑒 —— 老虎城 規(guī)劃模式 人流線 ?多個(gè)入口直接導(dǎo)入外部人流 ?通過(guò)內(nèi)部人流線的合理設(shè)計(jì)，回字型的人流動(dòng)線，使商場(chǎng)內(nèi)部零死角。 ?采用啞鈴型布局，通過(guò)垂直電梯將人流引至 3層 建筑特點(diǎn) ?融合了閩南特色騎樓建筑風(fēng)格與意大利米蘭建筑風(fēng)格，以造就商場(chǎng)的氣勢(shì)、營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境。 物業(yè)布局 ?地下一層至三層是商業(yè)建筑。 ?其中一層沿街面設(shè)置沿街商鋪，內(nèi)部是圍合式商業(yè)。 出入口 ?一層有多個(gè)人流出入口，人流引導(dǎo)有優(yōu)勢(shì) 購(gòu)物中心共設(shè)有 3個(gè)出入口，主入口設(shè)置在思明南路，北面出口直接連接人流量最大的中山路步行街，同時(shí)內(nèi)部人流線的合理設(shè)計(jì)。 1 “ 榜樣”的借鑒 —— 老虎城 樓層 業(yè)態(tài)組合 重點(diǎn)商戶 G層 餐飲 +娛樂(lè) +特色小商戶 味千拉面、圣杰士披薩、電玩城等 首層 餐飲 +化妝品 +鞋 思加圖、百麗、 TATA、 ZA等 二層 餐飲 +童裝 +服飾 麥當(dāng)勞、艾格、黛安芬、巴布豆等 三層 電子通訊 +餐飲 +服飾 宏圖三胞、新食尚美食城等 以購(gòu)物為主的前提下，擴(kuò)大了餐飲的營(yíng)業(yè)面積，并增加了服務(wù)功能，使老虎城成為一個(gè)以女性購(gòu)物為主的商場(chǎng) 娛樂(lè),19%服務(wù),8%購(gòu)物,52%餐飲,21%產(chǎn)品模式 業(yè)態(tài) 商場(chǎng)作為是一個(gè)做時(shí)尚、個(gè)性、專業(yè)的 “ 女性主題商城 “ ，在商戶組合方面，設(shè)置不同消費(fèi)層次的場(chǎng)所，滿足不同層次女性的消費(fèi)需求。 1 “ 榜樣”的借鑒 —— 老虎城 LG層依靠經(jīng)營(yíng)特色精品結(jié)合主力餐飲吸引人流， L1層設(shè)置沿街商鋪，提升商業(yè)價(jià)值 ,商場(chǎng)內(nèi)部 L1/L2集中各類商戶和主力店 ,L3層依靠大面積鋪位吸引人流。 ? 主力店主要分布在地下一層和 L3層，以吸引人流 ? 各類商戶主要集中在 L L2層 ? 各層均設(shè)有食肆 ，讓顧客來(lái)到這里可以邊購(gòu)物邊盡情享受美食，營(yíng)造熱鬧、非凡的購(gòu)物氛圍，體會(huì)一站式的購(gòu)物樂(lè)趣 ? LG地下層客源通道比較少，餐飲和電玩城可以幫助吸引人流 ? L1層外圍設(shè)置沿街商鋪 ，內(nèi)部設(shè)置珠寶、鞋、化妝品高承租能力的業(yè)態(tài)，給人流以較平均的各個(gè)方向引導(dǎo) ? L2以服飾為主 ：麥當(dāng)勞，也是設(shè)置在樓層的一端，同樣也是對(duì)人流安排的考慮 ? L3/三層設(shè)置兩大主力店，新時(shí)尚美食廣場(chǎng)和宏圖三胞，同樣也是為了吸引人流。 服裝 /配飾 /鞋帽 家居裝飾 珠寶 /精品 專業(yè)賣場(chǎng) 美食 娛樂(lè) LG 27 3 1 L1 26 11 38 L2 69 1 L3 43 1 1 總和 138 27 11 1 43 1 產(chǎn)品模式 商戶組合分析 1 “ 榜樣”的借鑒 —— 老虎城 產(chǎn)品模式 裝修主題 ?商場(chǎng)融合了閩南特色騎樓建筑風(fēng)格與意大利米蘭建筑風(fēng)格，整體風(fēng)格現(xiàn)代而簡(jiǎn)約； ?室內(nèi)色彩搭配及裝飾：地面主要用色彩艷麗的地磚鋪設(shè)，墻面裝飾以粉紅色調(diào)為主，使得整個(gè)空間更貼近女性這一主題。 中山路唯一一個(gè)主題購(gòu)物中心 —— 女性主題 1 “ 榜樣”的借鑒 —— 老虎城 老虎城消費(fèi)人群：定位在 “ 心理年齡 ” 在 18歲至 30歲之間、有中等消費(fèi)能力的時(shí)尚女性作為主力客群。 客戶構(gòu)成 ?對(duì)于消費(fèi)人群主要有以下幾部分： ?輻射廈門本土居民以及外來(lái)打工人員 ?來(lái)廈門旅游的游客 ?三層通過(guò)引入新時(shí)尚美食城、宏圖三胞等服務(wù)型消費(fèi)項(xiàng)目，吸引更多客群； ?通過(guò)沿街劃分成的小型店鋪，設(shè)置小型餐飲店，提升商業(yè)價(jià)值并聚集人氣； ?豐富的業(yè)態(tài)，保證了消費(fèi)者的 “ 一站式 ”消費(fèi)，帶來(lái)了更多客群。 每日流量超過(guò) 3萬(wàn)人，商鋪出租率達(dá)到 １ 2０％ 超越中山路許多傳統(tǒng)購(gòu)物中心 1 “ 榜樣”的借鑒 —— 老虎城 中山路上唯一一個(gè)以女性為主題的購(gòu)物中心 小體量女性主題商業(yè)中心 中山路商圈核心地段 項(xiàng)目定位為時(shí)尚、個(gè)性、專業(yè)的 “ 女性主題商城 ” 區(qū)別與中山路上其他傳統(tǒng)商業(yè)中心，而小體量也利于整體規(guī)劃。 處于中山路商圈內(nèi)，中山路步行街和思明南路大量人流的支持下，為商場(chǎng)引來(lái)了大量人流，經(jīng)營(yíng)暢旺 依據(jù)商場(chǎng)的規(guī)劃，引入了既滿足女性消費(fèi)的服飾、精品等零售商戶，又有吸引其他客群消費(fèi)的娛樂(lè)、餐飲等