第14章融資決策(2)(編輯修改稿)
2025-01-25 15:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)讓許多懷揣住房夢(mèng)的低收入者好夢(mèng)難圓，一些中等收入者也因投資失敗教訓(xùn)慘痛。貸款購(gòu)買9處房產(chǎn)投資的加利福尼亞州居民肖恩 .福加德就是其中之一。次級(jí)債危機(jī)襲來后他的還款壓力劇增，最終無力負(fù)擔(dān)，只好申請(qǐng)破產(chǎn)。 “月供驚魂” 37歲的福加德是硅谷一家軟件公司項(xiàng)目經(jīng)理，住在舊金山以南大約 100公里的沖浪勝地圣克魯斯。 2023年，他在此購(gòu)買了自家住宅， 4年后手持 80萬美元股票期權(quán)收入殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用低首付抵押貸款連續(xù)購(gòu)買多處房產(chǎn)。 福加德的貸款品種為選擇性可調(diào)整利率貸款。采用浮動(dòng)利息制度，剛開始還款時(shí)，每月不用償還本金，只付利息。福加德每月只負(fù)擔(dān)比正常利息低很多的月供，差額部分自動(dòng)記入貸款本金，只是每月還款后，他欠貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的錢反而增加。 選擇性可調(diào)整利率貸款埋有兩顆“重磅定時(shí)炸彈”，其一是“定時(shí)重新設(shè)置”，貸款者的償還金額每年或 10年按新的欠款總額重新設(shè)置，總額上升將觸發(fā)月供大幅增加，俗稱“月供驚魂”；其二為“最高貸款限額”，累積欠款一旦超過原始貸款總額一定比例，就自動(dòng)觸發(fā)欠款重設(shè)，比“月供驚魂”來得更為隱蔽、兇狠。 深度套牢 福加德在 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹時(shí)開始投資。他先在賭城拉斯維加斯購(gòu)買了一處住宅，之后兩年，又在亞利桑那州菲尼克斯、加州棕櫚泉等地連續(xù)購(gòu)入 8處房產(chǎn)。 面對(duì)選擇性可調(diào)整利率貸款的“月供驚魂”，收入不足以支付大額月供的購(gòu)房者的最大指望就是房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，可以高價(jià)賣掉房子。但福加德投資房產(chǎn)的 2023年至 2023年間卻碰上了美聯(lián)儲(chǔ)的 17次加息，他月供負(fù)擔(dān)暴增的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，投資的 9處房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，比買的時(shí)候下跌了 40％。 2023年年底，福加德終于意識(shí)到大勢(shì)已去，他說： “ 我不僅將失去我的所有投資，還會(huì)宣告破產(chǎn)。 ” 他已無力支付抵押貸款月供，預(yù)計(jì)抵押貸款機(jī)構(gòu)將取消他所有抵押房產(chǎn)的贖回權(quán)。更慘的是， “ 我連我的車和自主房屋都保不住，我們家將無法再居住在圣克魯斯。 ” 福加德說他們家打算搬到妻子在加州北部的老家從頭再來。 （四）長(zhǎng)期借款的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) ； ； ； 。 缺點(diǎn) ； 較多 ； 額有限 。 三、債券融資 企業(yè)債券是發(fā)行者為籌集資金，按法定程序發(fā)行的約定在一定時(shí)期還本付息的有價(jià)證券。 （一）債券融資與信貸融資區(qū)別： ：債券融資 政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)；信貸融資 企業(yè)。 ：債券融資 — 個(gè)人、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等；信貸融資 銀行。 ：資信度較高的政府債券、金融機(jī)構(gòu)債券、大企業(yè)債券的利率一般低于同期貸款利率；資信度較低的中小企業(yè)債券的利率一般高于同期貸款利率。 ； ： 信貸融資以中短期資金為主，且融資數(shù)量有限；債券融資以中長(zhǎng)期資金為主，且融資數(shù)量較大； ： 債券融資基本無限制，信貸融資限制性條款多； ： 債券融資大多沒有擔(dān)保，信貸融資大都需要財(cái)產(chǎn)或第三方擔(dān)保。 （二）債券的種類 ：信用債券、擔(dān)保債券 ； ：一次還本債券、分期還本債券和通知還本債券； ：記名債券和無記名債券； ：固定利率債券和浮動(dòng)利率債券 ：上市債券 、 非上市債券； ：短期債券 、 長(zhǎng)期債券； ：可贖回債券和不可贖回債券 ：可轉(zhuǎn)換債券和不可轉(zhuǎn)換債券 （ 1） 收益?zhèn)?：只有當(dāng)企業(yè)獲得盈利時(shí)方向持券人支付利息的債券 。 （ 2） 零息債券：債券不支付利息 ， 以低于面值的價(jià)格發(fā)行 ， 到期按面值償還本金 。 （ 即貼現(xiàn)式債券 ） （ 3） 附認(rèn)股權(quán)證債券：指附帶允許持券人按特定價(jià)格認(rèn)購(gòu)企業(yè)股票權(quán)利的債券 。 (4) 垃圾債券：指風(fēng)險(xiǎn)很大而信用程度很低的企業(yè)債券 。 （三）企業(yè)債券的發(fā)行條件 3000萬元 ， 有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣 6000萬元； 40%； 3年平均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券 1年的利息； ； ； 。 發(fā)行公司債券籌集的資金 ， 必須用于核準(zhǔn)的用途 ， 不得彌補(bǔ)虧損和用于非生產(chǎn)性支出 。 （四）債券的發(fā)行價(jià)格 債券的發(fā)行有平價(jià) 、 溢價(jià)或折價(jià)發(fā)行 。 V=I(P/A,kb,n)+M(P/F, kb,n) 債券的發(fā)行價(jià)格受票面價(jià)值 、 票面利率 、 市場(chǎng)利率和期限 （ 到期日 ） 的影響 。 當(dāng)市場(chǎng)利率高于票面利率時(shí) ， 債券折價(jià)發(fā)行； 當(dāng)市場(chǎng)利率低于票面利率時(shí) ， 債券溢價(jià)發(fā)行 。 例：某公司準(zhǔn)備發(fā)行面值為 500元 、 票面利率 6%、 期限 3年 、 每年年末付息一次 、 到期還本的債券 。 要求： （ 1） 假定該債券發(fā)行時(shí)的市場(chǎng)利率 5%， 計(jì)算該債券的發(fā)行價(jià)格； （ 2） 假定該債券的發(fā)行價(jià)格為 600元 ， 企業(yè)所得稅稅率 25%， 籌資費(fèi)率 4%， 計(jì)算債券的資本成本 。 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)和年金現(xiàn)值系數(shù) 解： （ 1） 債券的發(fā)行價(jià)格 =500 6%
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