明發(fā)嘉定新城項目定位報告(匯報稿)(編輯修改稿)
2025-01-25 09:32 本頁面
【文章內容簡介】 ★規(guī)模型專業(yè)型賣場 上海首屈一指的規(guī)模型專業(yè)市場，如家具城、皮具城運營風險較大。一般缺乏區(qū)域客源的項目采用，本項目有區(qū)域客源，不推薦★★★連鎖加盟基地 在地方政府支持下，吸 引各類連鎖加盟商家 需要地方政府支持，可作為參考 ★ ★類住宅 利用五星級酒店，規(guī)劃產權式公寓酒店等類住宅產品需要與地方政府談判，可能性雖不高，但價值潛力發(fā)掘最大，值得嘗試★★★★產品初步定位產品功能選型 嘉定新城首席高檔休閑時尚中心嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 Part 5按照嘉定區(qū)人口的增長預測，中方案下， 2023年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到80萬平米，高方案下， 2023年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到 125萬平米。 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 指標 中方案 高方案 說明總人口 (萬人 ) 125 175 高、中方案按 2023年最終人口在未來 15年的分布原人口改善需求新增規(guī)模(萬 M2) 14 14 按人均達到 M2新增人口需求規(guī)模(萬 M2) 66 111 按新增人口達到人均商業(yè)面積 M2計算商用物業(yè)需求規(guī)模(萬 M2) 80 125區(qū)域 指標 中方案 高方案嘉定新城 區(qū)域人口 (萬人） 50 75需求 嘉定新城人均商用物業(yè)面積基本達到 M2供給 供應將主要集中在嘉定鎮(zhèn)、馬陸鎮(zhèn)兩個區(qū)域非新城地區(qū) 城市人口 (萬人 ) 75 100需求 (萬 M2) 非新城地區(qū)人均商用物業(yè)面積基本達到 供給 供應主要集中在江橋鎮(zhèn)曹安路和安亭新鎮(zhèn)兩個區(qū)域說明：考慮未來的不可預見性，預測以 2023年嘉定區(qū)總人口 125萬人為中方案，總人口 175萬為高方案進行論述 商圈現(xiàn)狀分析 —— 商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 嘉定區(qū)目前的大型成熟商圈，主要位于 南翔板塊 和 嘉定老城區(qū) 。商圈現(xiàn)狀分析 —— 租金水平嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 主要路段 租金（元 /天 /M2）解放街 民主街 德華路 南華路 主要路段 租金（元 /天 /M2）城中路 815清河路 1525塔城路 512梅園路 510南翔板塊 —— 沿街底商嘉定老城區(qū) —— 沿街底商位置 租金（元 /天 /M2）外圍街鋪 47商場一層 1014 商場二層 69 商場三、四層 47嘉定老城區(qū) —— 大型集中商業(yè)（商場）位置 租金（元 /天 /M2）外圍街鋪 48一層柜臺 911 南翔板塊 —— 大型集中商業(yè)（家樂福）商圈現(xiàn)狀分析 —— 客戶分析嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 區(qū)域 區(qū)域構成 戶籍構成 家庭構成 年齡構成 學歷構成 家庭收入 性別構成嘉定老城區(qū)主要客源來自嘉定鎮(zhèn)和嘉定工業(yè)區(qū)，其次為馬陸鎮(zhèn)43%外地57%上海 (嘉定 42%)三口之家占58%，三口以上家庭占27%1830歲之間青年群體占75%53%大專以上學歷，47%高中以下學歷57%的家庭月收入在 5千元以下 女性 66%，男性 34%南翔 商圈主要立足于南翔鎮(zhèn)域居民的消費需要，顧客主要為南翔鎮(zhèn)的原住居民和周邊新建樓盤的居民（金地格林世界配套），此外還有部分旅游客源。 商圈現(xiàn)狀分析 —— 消費特征（嘉定老城區(qū)）嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 可接受的消費距離 購物的交通方式購物的交通時間 購物的月消費金額商圈現(xiàn)狀分析 —— 消費特征（嘉定老城區(qū)）嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 選擇購物場所的原因 對商業(yè)業(yè)種的偏好 商圈現(xiàn)狀分析 —— 消費特征（嘉定老城區(qū)）嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 對餐飲業(yè)態(tài)種類的偏好 對娛樂業(yè)態(tài)種類的偏好 未來商圈分析 —— 商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 遠香湖濱水商務商業(yè)區(qū)本案所在的遠香湖區(qū)域，未來將會是整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。同時由于兩條區(qū)域中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，加上 “海 ” 字形的大小湖泊布局，將形成獨具景觀魅力的濱水商務區(qū)。軌道交通 TOD綜合商業(yè)區(qū)以中信泰富又一城 15萬平方米的大型購物 Mall為中心的軌道 11號線嘉定新城站，預計未來將成為嘉定新城的另一個重要商業(yè)中心。從 3公里的輻射范圍來看，約三分之一的區(qū)域與遠香湖商圈重疊。這也意味著此商圈未來必然與遠香湖商圈存在著客源競爭。 未來商圈分析 —— 商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 從兩個商圈的比較優(yōu)勢來看，軌道交通 TOD綜合商業(yè)區(qū)的商業(yè)與城市軌道交通相結合，雖然交通便利，容易導入外區(qū)客源，但消費環(huán)境卻相對嘈雜，難享寧靜。對此， 突出遠香湖商圈的景觀和靜謐優(yōu)勢，塑造高端休閑氛圍，成為與之分流客源的關鍵。 產品規(guī)劃建議 Part 6經濟技術指標C133用地面積： 41611㎡R=建筑面積： 104027㎡C136用地面積： 12168㎡R=建筑面積： 24336㎡（ 1）出讓地塊（ 2）規(guī)劃道路（帶征道路）（ 3）綠化用地（ 5）防汛通道（ 4）規(guī)劃河道滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路產品規(guī)劃建議規(guī)劃控制條件項目 內容容積率和建筑密度 容積率為 C133為 ； C136為 ；建筑密度不大于 40%用地性質和建設內容 土地用途為商辦用地，建設內容為： “ 主體建筑物商業(yè)、辦公，附屬建筑物為商辦配套設施 ”產權年限 商業(yè) 40年；辦公 50年限高 80米地塊特點 地塊呈相對方形，約東西 350m*南北 250m
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