【文章內(nèi)容簡介】 。 土地登記的主要目的是保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利用關(guān)系 ， 記錄土地的權(quán)利歸屬是土地登記的一項重要內(nèi)容 。 由于土地權(quán)利人是土地權(quán)屬的主體 ， 土地權(quán)利人的名稱是確定和區(qū)分土地權(quán)利歸屬的唯一標(biāo)識 ， 因此 ， 當(dāng)土地權(quán)利人的名稱實際發(fā)生變更時 ， 土地登記簿中該土地權(quán)利人的名稱也必須進(jìn)行相應(yīng)的變更 。 此外 ， 名稱變更登記還可以保持地籍資料的現(xiàn)勢性和準(zhǔn)確性 ， 為土地管理奠定良好的基礎(chǔ) 。 其他類型變更登記 名稱變更登記的申請人為名稱變更了的土地權(quán)利人 ， 可以是自然人 ， 也可以是法人和其他組織 。 土地使用者 、 所有者和土地他物權(quán)者更改名稱時 ， 應(yīng)當(dāng)在名稱發(fā)生變更之日起 30日內(nèi)申請名稱變更登記 。 在進(jìn)行登記時 ， 申請人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 名稱變更登記申請人為土地所有權(quán)人時提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人時提交土地使用權(quán)證書；申請人為土地他物權(quán)人時提交土地他物權(quán)證書 。 ②凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 名稱變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物 、 附著物權(quán)屬證明 ， 如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等 。 ③ 自然人名稱變更時 ， 申請人應(yīng)提交戶籍部門的姓名變更證明文件；法人或其他組織名稱變更時 ， 申請人提交工商行政管理部門或主管部門的名稱變更批準(zhǔn)文件 。 在登記審核時，首先對土地權(quán)利證書進(jìn)行審核，重點是查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力。其次對名稱變更證明文件進(jìn)行審核，在名稱變更登記的審核階段，土地登記人員應(yīng)重點對名稱變更證明文件進(jìn)行審核；自然人變更名稱的，土地登記人員應(yīng)審核名稱變更證明文件的開具單位是否為自然人所在地的戶籍部門；對于法人或其他組織變更名稱的，土地登記人員應(yīng)當(dāng)按照法人或組織的類別審核為其開具名稱變更證明文件的單位是否為有批準(zhǔn)權(quán)的部門，如企業(yè)法人的名稱變更證明文件，一般應(yīng)由工商行政管理部門開具，社團(tuán)法人的名稱變更證明文件應(yīng)由民政部門開具。 名稱變更登記不涉及土地權(quán)屬的變更，名稱變更登記不需報經(jīng)人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過即可直接進(jìn)行注冊登記。 其他類型變更登記 地址變更登記 土地權(quán)利人的地址是土地權(quán)利人生活或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的主要場所 ,把土地權(quán)利人的地址記載到土地登記冊上 ,不僅是為了土地登記機(jī)關(guān)與土地權(quán)利人關(guān)系的方便 ,更重要的是關(guān)系到訴訟等的管轄和債務(wù)清償?shù)膶俚?,以及依據(jù)土地權(quán)利人的地址審核和確認(rèn)申請人所提交的某些證件 、 證明是否有效 。 當(dāng)土地權(quán)利人的地址發(fā)生改變后 ， 土地權(quán)利人應(yīng)該向土地登記機(jī)關(guān)申請進(jìn)行地址變更登記 ， 地址變更登記的申請人是地址變更了的土地權(quán)利人 。 土地使用者 、 所有者和土地他物權(quán)者更改地址的 ， 應(yīng)當(dāng)在地址發(fā)生變更之日起 30日內(nèi)申請地址變更登記 。 申請登記時 ， 申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括： ① 地址變更登記申請人為土地所有權(quán)人時 ， 提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人時提交土地使用權(quán)證書；申請人為土地他物權(quán)人時提交土地他物權(quán)證明書 。② 凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物 、附著物權(quán)屬證明 ， 如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等 。 ③ 申請人為自然人時 ， 提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法人或其他組織時 ， 企業(yè)法人 、 部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件 。 其他類型變更登記 土地用途變更登記 土地用途是實際利用方式的反映 ， 是土地狀況的最重要特征之一 ， 土地利用具有社會性 ， 不同的土地用途對個人 、 社會乃至環(huán)境的影響不同 ， 因此土地用途歷來為人們所重視 ， 并成為土地登記的一項重要內(nèi)容 。 根據(jù) 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及 《 土地管理法實施條例 》的有關(guān)規(guī)定 ， 國家實行土地用途管制制度 ， 依法改變土地用途的 ， 必須持批準(zhǔn)文件 ， 向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請 ， 由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記 。 因而 ， 當(dāng)土地的實際用途發(fā)生變更后 ， 土地權(quán)利人 (所有權(quán)人和使用權(quán)人 )應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)申請進(jìn)行土地用途變更登記 ， 土地用途變更登記的意義在于：一方面可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢性 ， 使土地行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化 ， 方便政府對土地的管理；更重要的是可以通過土地用途變更登記 ， 把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制之中 ， 從而優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) ， 實現(xiàn)土地利用經(jīng)濟(jì)效益 、 社會效益和生態(tài)效益的最大化 。 其他類型變更登記 國有土地用途發(fā)生變更時 ， 土地使用者應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起 30日內(nèi)申請土地用途變更登記；農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的 ， 集體土地所有者應(yīng)當(dāng)在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之后 30日內(nèi)申請土地用途變更登記；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的 ， 土地使用者應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)文件之日起 30日內(nèi)申請土地變更登記 。 變更登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬文件資料主要有：登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地證書，地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，土地用途變更的批準(zhǔn)文件。國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門批準(zhǔn)用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，申請人還應(yīng)提交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同；農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，申請人應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準(zhǔn)權(quán)部門的批準(zhǔn)文件；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交地方人民政府批準(zhǔn)用途改變的文件。 其他類型變更登記 土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)申請土地用途變更登記的要件 ， 是土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據(jù) ， 因此也是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點 。 第一 ， 對于國有土地的用途發(fā)生變更的 ， 土地登記人員應(yīng)審核其用途變更批準(zhǔn)文件是否為城市規(guī)劃部門 、 土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門簽發(fā)的 ， 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的 ， 土地登記人員還應(yīng)審核其土地使用權(quán)出讓合同 ， 審查其內(nèi)容是否一致 ， 印章是否齊全 。 第二 ， 農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的 ， 土地登記人員應(yīng)審核簽發(fā)用途變更批準(zhǔn)文件的單位是否為有批準(zhǔn)權(quán)的部門；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的 ， 土地登記人員應(yīng)審核其土地用途變更批準(zhǔn)文件是不是由地方人民政府簽發(fā)的 。 土地用途變更登記不涉及土地權(quán)屬的變更 ， 因此不需報人民政府審批 ，由土地行政主管部門審核通過即可直接進(jìn)行注冊登記 。 其他類型變更登記 異議登記 是與本登記相對應(yīng)的登記制度 ， 它為保障登記請求權(quán)而創(chuàng)設(shè) ， 是本登記前進(jìn)行的一項預(yù)備登記 。 在法理上保全物權(quán)請求權(quán)我們稱為 “ 異議登記 ” 。 建立不動產(chǎn)預(yù)備登記制度 （ 預(yù)告登記和異議登記 ） ， 目的在于保護(hù)不動產(chǎn)請求權(quán) ， 穩(wěn)定不動產(chǎn)交易秩序和交易安全 ， 平衡不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動各方的利益 ， 特別是保護(hù)弱勢群體或個體 。 在繁復(fù)的登記過程中 ， 由于受到各種客觀環(huán)境和主觀因素的影響 ， 不正確記載經(jīng)常會出現(xiàn) ， 當(dāng)?shù)怯洸旧嫌涊d的權(quán)利狀態(tài)或其他內(nèi)容與實際狀態(tài)不相符合時 ， 登記簿上的登記即為不正確登記 。 更正登記 就是針對不正確登記所設(shè)立 。 權(quán)利人或利害關(guān)系人可申請登記機(jī)關(guān)更正 ， 或登記機(jī)關(guān)依法直接更正 。 五、 異議登記與更正登記 ? 異議登記制度的特點 第一 ， 行為的暫時性 ， 異議登記是本登記前的一項登記 。 第二 ， 行為的限定性 ， 異議登記是限制登記行為的一種 ， 對登記名義人處分權(quán)的限制達(dá)到保全登記權(quán)利人請求權(quán) 。 第三 ， 行為的保障性 ， 異議登記是保全登記行為之一 ， 目的是確保登記權(quán)利人應(yīng)得權(quán)利的實現(xiàn) 。 第四 ， 行為的非公信性 ，異議登記在法理上成立時其前的登記歸于無效 ， 異議登記本身不具公信力 。第五 ， 行為的自由性 ， 異議登記有理由時可以直接注銷無效的登記 ， 而不需不動產(chǎn)利害關(guān)系人的同意 。 登記中出現(xiàn)不正確登記情況是可能的 ， 在不正確登記發(fā)生后到更正之前 ， 由于登記具有的公信力 ， 即使登記有錯誤 ， 如果不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了第三人 ，也要受到公信力的保護(hù) 。 可見出現(xiàn)不正確登記 ， 受害人主要是權(quán)利人 。 為防止損害真正權(quán)利人的利益 ， 權(quán)利人應(yīng)該申請異議登記 ， 及時防止第三人借登記的公信力取得受讓利益 。 由此可見 ， 異議登記是對第三人產(chǎn)生的一種對抗效力 。 ? 更正登記是本登記的組成部分 ， 它是在總登記 、 初始登記 、 變更登記或注銷登記之后 ， 對登記簿標(biāo)示部和權(quán)利部中的不正確記載 ， 進(jìn)行更正的登記程序 ? 更正登記具有以下特點： ① 它是對登記簿上已有記載的更正 。 ② 它是對不正確登記行為的改正 。 ③ 更正登記一般不會發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動 。 ? 在公信原則下 ， 登記的權(quán)利具有公信力 ， 若登記的不動產(chǎn)權(quán)利有瑕疵 ， 但基于公信力 ， 法律仍然承認(rèn)該登記具有法律效力 。 登記公信力既有保障不動產(chǎn)交易的動的安全功能 ， 也有損失權(quán)利的靜的安全的危險 ? 登記公信力的存在 ， 使真正權(quán)利人的權(quán)利在法律保護(hù)的次序上弱于登記權(quán)利 。 設(shè)立更正登記制度 ， 目的是真正權(quán)利人的權(quán)利在法律上得到完全保護(hù) 。更正登記可以在信賴登記的第三人完成登記之前 ， 通過對不正確登記的修正 ，將真實權(quán)利更正記載于登記簿 ， 終結(jié)原有登記 ， 使真正權(quán)利人得到法律的保護(hù) 。 為了防止登記中出現(xiàn)錯誤或疏漏 ， 以及對真正權(quán)利人的保護(hù) ， 在不動產(chǎn)登記制度體系中還有兩個措施 ， 一是登記前的實質(zhì)審查制度 ， 二是登記后受損的登記賠償制度 。 設(shè)立登記賠償制度 ， 應(yīng)該明確登記機(jī)關(guān)與登記申請人的法律關(guān)系 ， 登記機(jī)關(guān)對登記申請人而言 ， 享有登記職權(quán) ， 它有審查登記申請和作出是否登記的權(quán)利；同時登記機(jī)關(guān)對國家的職責(zé)是對合法申請給予登記 。 如果登記機(jī)關(guān)沒有依法履行職責(zé) ， 就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ， 當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)故意或過失造成不正確登記 ， 因認(rèn)可登記公信力而對登記相關(guān)人造成損害時 ， 要由國家進(jìn)行賠償 （ 國家賠償制度 ） 。 更正登記以承認(rèn)登記過程中存在不正確登記為前提 ， 更正登記可以使真正權(quán)利人在法律上獲得不動產(chǎn)物權(quán) 。 另外 ， 更正登記請求權(quán)是一種物權(quán)請求權(quán) ， 與債權(quán)請求權(quán)并存時有優(yōu)先的效力 。 因此更正登記可以在一定程度上彌補實質(zhì)審查制度和賠償制度的缺陷 。 更為重要的是 ， 加上更正登記后 ， 對真正權(quán)利人的保護(hù) ， 便形成了一個 登記前 （ 審查 ） → 登記后 （ 更正 ）→ 登記受損失后 （ 賠償 ） 的保護(hù)體系 ， 互相補充 ， 更為嚴(yán)密 。 更正登記在出現(xiàn)不正確登記時發(fā)生 。 我們可以把導(dǎo)致更正登記發(fā)生的情形按時點分為兩類：一是始點不正確登記 ， 即總登記或初始登記時就發(fā)生的不正確登記 。 二是變更的不正確登記 ， 即在日常登記時發(fā)生的不正確登記 。 我們也可以將導(dǎo)致更正登記發(fā)生的情形按原因分為以下幾類： ① 因登記人員登記過程中的過失造成錯誤或遺漏登記 。 ② 因登記義務(wù)人申請過程中的過失導(dǎo)致的不正確登記 。 ③ 因登記人員 、 登記義務(wù)人或他們共同的主觀故意行為導(dǎo)致的不正確登記 。 ④ 因不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律行為欠缺導(dǎo)致的不正確登記 。 對于土地登記而言 ， 錯登和漏登的情形主要有：土地權(quán)利人名稱錯誤 、共有土地各共有權(quán)人權(quán)利比率錯誤或遺漏 、 土地權(quán)利登記錯誤 、 權(quán)利內(nèi)容錯誤或遺漏等等 。 錯誤或遺漏原因主要是：原始登記文件錯誤 ， 登記申請人弄虛作假 、 偽造證件和文件 ， 登記人員審查疏忽或書寫錯誤 。 更正登記分為兩類：一是 申請更正登記 ， 即由民事主體 （ 利害關(guān)系人 ）引發(fā)的更正登記 。 二是 直接更正登記 ， 是指不經(jīng)當(dāng)事人的申請 ， 登記機(jī)關(guān)的登記人員可依一定法律程序直接完成更正登記 。 申請更正登記是更正登記程序的基本原則 ， 直接更正登記則是例外程序 ， 只有在法定情形下才能適用 。 更正登記請求權(quán)是實施申請更正登記的前提 。 更正登記請求權(quán)是指受不正確登記影響的人 ， 對因更正而受影響的人 ， 請求同意進(jìn)行更正登記的權(quán)利 。 若被請求人不同意時 ， 可以提起訴訟 。 更正登記請求權(quán)對真正權(quán)利人來說 ， 意義重大 。 更正登記請求權(quán)的行使目的是得到與更正登記有利益關(guān)系的他人的同意 ， 而該同意是更正登記的條件 。 更正登記請求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請求權(quán) 。 更正登記請求權(quán)是因為更正登記而產(chǎn)生 ， 更正登記是因為不正確登記而存在 。 因此當(dāng)不正確登記消滅時 ， 更正登記也消滅 ， 更正登記請求權(quán)也就隨之消滅了 。 ? 注銷登記 是因某種原因而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人登記的權(quán)利消滅時 ，登記機(jī)關(guān)依法注銷其登記簿上的權(quán)利的一種登記 。 注銷登記是登記制度的重要組成部分 ， 是產(chǎn)權(quán)明晰的保障 ， 是確保不動產(chǎn)交易安全 、 維護(hù)市場秩序的重要法律手段 。 ? 注銷登記涉及不動產(chǎn)所有權(quán) 、 土地使用權(quán)和他物權(quán) ，