【文章內容簡介】 在所得的收益可望在將來也會繼續(xù)獲得，土地的價格就是隨時間延長而獲得的土地純收益還原折算為現在價值的總額。 令： Ｐ:土地價格；ａ: 年純收益；ｒ: 資本還原利率（銀行利率） ｂ: 每年純收益的增減值。 1)有限年期地價Ｐ： Ｐ＝ａｎ（各年純收益的總額），由于土地價格是一次性支付的，因此從第一年開始就必須扣除復利（重復計算的資本還原利率）。 ａ ａ ａ ａ Ｐ＝ ── ＋ ─── ＋ ─── ....＋ ──── 1＋ｒ （1＋r）2 （1＋ｒ）3 （1＋ｒ）ｎ ａ ａ Ｐ ＝──（1－ ──── ） ｒ (1＋ｒ)ｎ 2)無限年期土地價格Ｐ： ａ Ｐ＝── ｒ 3）每年純收益有增減值ｂ時的無限年期土地價格Ｐ ： ａ ｂ Ｐ＝── 177。 ─── ｒ ｒ2 這種方法首先測算土地與建筑物的總純收益（樓價） ，然后，從中扣除建筑物的收益，即得土地純收益，再用利率還原，就可得出土地價格。 A）令：P土地價格，L土地與建筑物合計純收益(折舊前)， B建筑物價格，r2 建筑物的還原利率， r1 土地還原利率；d建筑物的折舊率， A土地純收益（L－B(r2 ＋ｄ)） （是以土地使用權無限期出讓或出讓時間相當長為基礎推套公式） L－B(r2 ＋ｄ) A P＝─────── ＝ ─── r1 r1 B）若為新開發(fā)地新建的房屋，則公式為： P＝L－B－c－e－f (1)（未還原） P－－土地價格；L－－樓價（市場上建筑物的出售價）； B－－建筑費用；c－－銀行利息；e－－正常利潤；f－－稅金。 銀行利率(r)和利潤率(p)還原有： L－（B＋c＋e)－f P＝ ────────── (2) 1＋r＋p 在(2)中:令b＝建筑成本； i－－指有關工程技術人員的費用（如邀請測量師、建筑設計師、工程師等服務所需的費用）占建筑成本的百分率。 r－－正常的銀行利率；p－－正常利潤率。 B＝b（1＋i）；c＋e＝b（r＋p＋ir＋ip） L－b（1＋i＋r＋p＋ir＋ip)－f P＝ ───────────────────── (3) 1＋r＋p 該法是在確定待評土地的價格， 以條件類似的原土地買賣（或租賃）實例與待評估的土地加以對照，從而求得待估土地價格的方法。 理論依據：地價評估的替代原則。 一般人們在經濟市埸上的行為是要求利潤（效用）最大，即以一定的費用獲取最大利用或以最小費用求得同等利潤。因此，在選擇土地時，都會選擇高效低價格。如果價格與效用比較，價格偏高的，大都會放棄。這種經濟行為導致了效用均等的土地間可產生替代的作用。所以在土地市埸上，效用相同的土地，其價格也互相接近或相同。我們在評估某一地塊的價格時，就可以通過同已知價格的同類地塊比較，求得待評地塊的價格。 成本法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據， 再加上一定的利潤和應納稅金來確定土地價格的估價方法。 應用的基本原理：生產費用價值論，即以土地的生產費用為計算的依據。 設：新開發(fā)土地的價格P，購置開發(fā)土地的費用X， 開發(fā)土地所需的投資Y，出讓時間n（年）；土地還原利率利潤r1。 有：P＝X＋Y＋r1（未還原）（1） 又設 a=p/n。還原利率為r2 有 ：P＝a / r2 （2） 其中，開發(fā)土地所需的投資包括土地開發(fā)費、其它有關的支出和稅收。什么叫區(qū)位？區(qū)位理論？ 區(qū)位是指人類社會、經濟活動等在空間上分布的位置。區(qū)位理論：為了方便生產和加快流通，降低成本，增加利潤，提高社會、經濟、生態(tài)效益，用來選擇適宜或最佳的空間位置的理論。1區(qū)位理論產生區(qū)位理論的原因是什么？ 土地的位置是固定的,各地塊處在社會經濟中心的不同位置上，人類從事生產和經營活動，需要資本和勞力帶到相應的土地上進行，并將產品運到市埸上銷售。為了方便生產和加快流通，降低成本以增加利潤，就要按一定的理論來選擇適宜的空間位置。這就是產生區(qū)位理論的原因。 1區(qū)位理論研究的核心和 區(qū)位理論決策的客體是什么？ 區(qū)位理論研究的核心是確定最有利的經營埸所、選擇最低成本的經營區(qū)位和適應人們生活和休閑的多種要求。 區(qū)位理論決策的客體 是工業(yè)、農業(yè)、市埸，運輸業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、旅游業(yè)（一、二、三產業(yè)）。 1現代區(qū)位理論與古典區(qū)位理論有那些差異？ (1) 區(qū)位決策綜合考慮了較多的因素，理論與實踐相結合，使空間區(qū)位總體最優(yōu)。它突破了純理論推導和單項區(qū)位決策的局限。 (2) 區(qū)位決策的客體內容有大的拓展：除原有的工業(yè)、農業(yè)、市埸外，還增加了運輸業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)旅游業(yè)等第三產業(yè)。 (3) 在區(qū)位決策過程中,引進了大量的其他科學理論,能夠研究多因素處于動態(tài)變化區(qū)域內的區(qū)位決策。如線性代數，數理統(tǒng)計、系統(tǒng)論、運籌學等。通過區(qū)域分析，建立各種數學模型，研究區(qū)域內各組成部分之間的數量關系和動態(tài)變化趨勢，并將最優(yōu)區(qū)位與社會經濟發(fā)展相結合。 將現代區(qū)位理論引入土地管理工作，可以解決以下問題： (1) 土地資源的最優(yōu)配置 根據各地塊所處的區(qū)位（特別是距離城鎮(zhèn)和交通干線的差異）條件，最優(yōu)配置土地資源，以降低運輸成本和勞動力成本。在不同的區(qū)位地塊上，規(guī)劃和布置不同的土地利用。這種配置土地資源的辦法，還有利于合理調整土地在各部門之間的分配。 (2) 優(yōu)化土地利用結構 根據區(qū)位理論，處于不同區(qū)位上的土地，其地租、地價數額不同。土地管理工作可以利用地租、地價杠桿，調整土地利用結構，提高土地的利用效率。 （3）制定合理用地的政策和搞好土地利用規(guī)劃：土地管理部門可以根據區(qū)位原理制定合理的土地利用政策，指導各種用地的區(qū)位選擇；搞好土地利用的各種規(guī)劃，對土地利用更好地進行宏觀管理。 （4）確定土地的質量等級：影響農用土地質量的主要因素是土地的位置和肥力；影響城鎮(zhèn)等建設用地質量的是位置。因此，不管是農用土地還是非農用土地，土地的位置（區(qū)位）都會影響土地質量。 (5)為制定不同的稅收提供依據：相同經營和管理水平的企業(yè)，處地位置較優(yōu)的會比處在位置較差的獲得更多利潤，形成級差收益。這是制定不同區(qū)位應征收不同稅率的政策的依據。這也是為企業(yè)創(chuàng)造公平競爭的條件。 1什么叫土地有償使用？ 土地有償使用是指土地使用者向土地所有者交納的地租或應繳的報酬，使土地所有權在經濟上得以實現。 1 土地有償使用的理論依據是什么？ 土地有償使用的理論依據是馬克思的地租理論。他在分析資本主義絕對地租時指出：“如果我們考察一下在一個實行資本主義生產的國家中，可以把資本投在土地上而不付出地租的各種情況，那末，我們會發(fā)現，所有情況都意味著土地所有權的廢除，也是事實上的廢除?！瘪R克思還進一步指出：“土地所有權本身已經產生地租。”這就說明，只要存在土地所有權的壟斷和土地所有權與使用權分離兩個條件，使用土地就要向土地所有者交納地租。土地所有權在經濟上的實現形式，就是對絕對地租的占有。 我國實行的是社會主義土地公有制，土地分別屬于社會主義國家所有和社會主義勞動群眾集體所有。沒有消滅土地所有權，也沒有消滅土地所有權的壟斷。國有土地的所有權和使用權也是互相分離的。因此，在我國目前的情況下，要使土地所有權在經濟上得以實現，就必然要求使用土地就得支付地租，以作為取得土地使用權的代價。 1試述土地有償使用的意義 土地有償使用是土地管理制度的一項重大改革，具有十分重大的意義： （1）維護社會主義的土地公有制：理順了土地所有者和土地使用者的關系，從而維護了社會主義的土地公有制。 在改革前，我國土地管理實行的是指令性計劃體制，它的特點是國家無償無限期地提供土地。土地資源的配置全靠指令性劃撥解決，不允許土地資源自發(fā)流動、轉移和重組。 土地的無償無限期使用存在的問題：使土地所有權在經濟上沒有體現，模糊了土地所有者和土地使用者的經濟關系，使國家、集體、的土地所有權名存實亡。 難度：由于我國長期實行的是無償使用，現在土地的有償使用實行起來仍有一定困難。目前土地黑市交易非常普遍。城市土地出租的租金和土地的增值部分收取困難，國有土地資產大量流失。 （2）有利于土地資源的合理配置和提高土地利用效益： 實行土地有償使用可將無償無限期的土地使用變?yōu)橛袃斢邢奁诘耐恋厥褂茫岣吡送恋乩玫男б?。逐步建立并完善的土地市場可以通過供需配置土地資源，實現土地資源類型的重組和利用方式的調節(jié)。 （3）有利于節(jié)約用地：在舊的土地管理體制下，土地通過劃撥方式只能進行緩慢轉移，不能緊隨社會經濟的發(fā)展快速、靈活地轉移或改變利用方向，加之無償無限期使用，土地數量、質量與用地單位需要不相聯(lián)系，出現了土地的早占晚用、優(yōu)占劣用、占而不用等現象，造成土地資源的嚴重浪費。實行土地有償使用制度，土地管理部門可通過地租、地價來調節(jié)或改變不合理的土地利用狀況，促使用地單位提高土地利用效益，做到節(jié)約用地。例如，撫順市實行土地有償使用的頭三年，就收回多占、閑置土地25萬平方米，從根本上改變了過去多占、亂占和浪費土地的現象。 （4）為企業(yè)創(chuàng)造平等的競爭環(huán)境： 由于企業(yè)占用土地的數量、質量和位置不同，會給企業(yè)帶來非正常經營管理所獲取的利潤，不按土地的級別差異收取地租，就使企業(yè)間的競爭條件不平等。 （5）為國家財政、地方財政和城鄉(xiāng)土地建設提供穩(wěn)定的資金來源：，一年的城市土地使用費可達300億元左右。，如按上述標準收取，一年的城市土地使用費也可達1200萬元。香港的地產經營收入則占其財政收入的35％左右。收取的土地使用費中的一部分可用于城市基本建設和農村中低產田土的改造（補償因城區(qū)擴建占用耕地帶來的損失）。 1土地稅與費的有什么區(qū)別？稅是國家政府機器的經濟基礎，為了維持國家權力，就需要公民繳納費用捐稅。它是國家憑借政治權力，按照法律規(guī)定，采取強制手段收取的貨幣額。征稅的對象是財產所有人，以財產的價值多少計征。國家征稅不需要給納稅人任何代價。它具有強制、無償、超經濟的特征，屬于財政范疇。因此，土地稅是土地所有者對國家繳納的費用。城鎮(zhèn)土地的所有者是國家，征收土地稅就等于國家自已向自已收稅， 那就失去了經濟意義。那么，征收土地使用稅行不行呢？如果土地使用者不向國家繳納土地使用費，而只繳土地使用稅，就不能說土地使用稅是財產稅中的一種。費是土地所有者憑借其土地所有權，與土地使用者按照自愿原則，根據合同收取的貨幣額。土地所有者要向土地使用者提供具有一定使用價值的土地。所以，土地使用費具有自愿、有償、交換的特征，屬于經濟范疇。 1我國城鎮(zhèn)土地有償使用的實現采取了那些步驟？(1) 對已擁有土地使用權的單位或個人，按年度收取土地費（稅），同時，改無限使用為有限使用。 (2) 對新征土地、 空閑地、 新開發(fā)土地等，采取招標，協(xié)議，拍賣等方式，有限期出讓土地使用權，一次性收取出讓的土地使用費。 (3)允許使用土地的單位或個人，有償轉讓已取得的尚未到期的土地使用權。 20．為什么說土地管理的經濟性質是主要的? (1)土地管理的核心內容是合理組織土地利用這一經濟問題；(2)土地管理研究的主要內容是大量的經濟問題，受社會基本經濟規(guī)律所支配，(3)土地管理的最終目標是合理、有效地利用全部土地，取得社會效益、經濟效益和生態(tài)效益的最佳值；(4)馬克思主義的經濟理論為土地管理的理論基礎。 第 三 節(jié) 生態(tài)經濟學原理 什么叫 土地生態(tài)系統(tǒng) ？ 土地生態(tài)系統(tǒng)是地上的氣候因子、地表形態(tài)、土壤、植被、地表水和淺層地下水組成的一個綜合系統(tǒng)。它可以分為三層：地上層、地表層和地下層。 ？土地生態(tài)系統(tǒng)由土地中的生物與環(huán)境組成， 是一個完整的大生態(tài)系統(tǒng)。它是地球生態(tài)系統(tǒng)的基礎和核心。通常認為土地生態(tài)系統(tǒng)由綠色植物、光合藻類、光合細菌等生產者、草食性動物、肉食性動物、雜食動物等消費者、細菌、真菌、原生動物等分解者以及太陽能、無機物、有機物等環(huán)境因素構成的。盡管有人認為只存在于陸地，但從土地經濟生態(tài)學的角度來看，土地生態(tài)系統(tǒng)應包括水域。 生產者（植物、動物、微生物）土 生物 消費者（動物、微生物）地 分解者（原生動物、微生物）生態(tài) 地形地貌系 環(huán)境 太陽能統(tǒng) 地質、土壤 水域等 3. 什么叫土地生態(tài)系統(tǒng)的平衡？ 土地生態(tài)系統(tǒng)平衡：在土地生態(tài)系統(tǒng)內部， 生產者、消費者、分解者以及非生物之間，在一定條件下保存著相互依存的相對穩(wěn)定狀態(tài)，這種穩(wěn)定狀態(tài)稱作生態(tài)平衡。4. 影響土地生態(tài)系統(tǒng)平衡的因素有那些？ 影響土地生態(tài)系統(tǒng)平衡的因素很多， 作用也各不相同，但其主要的影響因素如下： (1)不合理的土地開發(fā)和土地利用。 例如，毀林開荒、圍湖造田等。 (2) 土地污染加重。 工業(yè)“三廢”和不合理地使用農藥、化肥、塑料薄