【正文】 登記資料公開(kāi)查詢(xún) ? 土地登記公開(kāi)查詢(xún)的內(nèi)容與權(quán)限 土地登記公開(kāi)查詢(xún)的內(nèi)容是土地登記機(jī)關(guān)在辦理土地登記過(guò)程中形成的一系列文字和圖件等登記資料 。 產(chǎn)權(quán)的公示原則要求將土地權(quán)利及其變動(dòng)狀況及時(shí)向社會(huì)公眾顯示和公開(kāi) ， 這就直接體現(xiàn)為土地登記信息的社會(huì)化 。 其次 ， 建立土地登記公開(kāi)查詢(xún)制度是維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段 ?！?土地管理法實(shí)施條例 》 第 3條第三款規(guī)定：土地登記資料可以公開(kāi)查詢(xún) 。 權(quán)證制作完畢后 ， 即可填寫(xiě) “ 領(lǐng)證通知單 ” ， 通知房屋產(chǎn)權(quán)人按指定的時(shí)間 、 地點(diǎn) 、 攜帶登記收件收據(jù) 、 居民身份證 (或戶(hù)口簿 )等到房屋登記機(jī)關(guān)領(lǐng)證 。 核對(duì)做到無(wú)錯(cuò) 、 無(wú)漏 ， 保證房屋所有權(quán)證 、 房屋共有權(quán)保持證項(xiàng)目與 “ 申請(qǐng)書(shū) ” 上的一致 。 此階段要完成繕證 、 配圖 、 校對(duì) 、 送印四個(gè)流程 。 因此 ， 產(chǎn)權(quán)審查是一項(xiàng)具有法律效力的嚴(yán)肅工作 。 也就是說(shuō) ， 只有通過(guò)審查并確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后 ， 由房管機(jī)關(guān)代表人民政府頒發(fā)房屋所有權(quán)證 。 在此基礎(chǔ)上繪制房屋分戶(hù)平面圖 ， 修正房屋平面圖 ， 為產(chǎn)權(quán)審查提供依據(jù) 。 如雙方有矛盾的地方 ， 由需進(jìn)一步協(xié)商 ， 鄰戶(hù)將其最終意見(jiàn)填入相應(yīng)欄內(nèi) 。 “ 申請(qǐng)書(shū) ” 原則上是一個(gè)房屋所有權(quán)人 ， 占一處房屋填寫(xiě)一份；凡兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權(quán)人在一個(gè)地號(hào)內(nèi)的房屋要按戶(hù)分別填寫(xiě) 。對(duì)于那些主要產(chǎn)權(quán)證件不全，產(chǎn)權(quán)來(lái)源不清的，暫不辦理登記，證件齊全后再由申請(qǐng)人提出登記申請(qǐng)。 房屋調(diào)查是通過(guò)圖 、 卡 、 薄冊(cè)等成果資料 ， 反映了房屋產(chǎn)權(quán)的來(lái)源 、 現(xiàn)狀和房屋狀況 ， 作為權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù) ， 同時(shí)在產(chǎn)權(quán)登記中 ， 各種糾紛的調(diào)處以及一些難以發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤和問(wèn)題也可以通過(guò)房屋調(diào)查得到實(shí)證 。 例如 ， 新建房屋 ， 須檢查上級(jí)主管機(jī)關(guān)基建項(xiàng)目的批文 、 用地批文 、 紅線(xiàn)圖 、 建設(shè)許可證及竣工圖紙；受贈(zèng)的房屋 ， 須交驗(yàn)房屋所有權(quán)證 、 贈(zèng)與書(shū) 、 契證或契約；沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證件 、 產(chǎn)權(quán)證件不全或產(chǎn)權(quán)證件被遺失的房屋 ， 要查清有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源 。 （ 10） 房屋權(quán)源：指產(chǎn)權(quán)人原始取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式 。 軍事用房 是指中國(guó)人民解放軍軍事機(jī)關(guān) 、 營(yíng)房 、 陣地 、 基地 、 機(jī)場(chǎng) 、 碼頭 、 工廠(chǎng) 、 學(xué)校等所用的房屋 。 娛樂(lè)用房 是指影劇院 、 游樂(lè)場(chǎng) 、 俱樂(lè)部 、 劇團(tuán)等從事文娛演出所用的房屋 。 醫(yī)療衛(wèi)生用房 是指各類(lèi)醫(yī)院 、 門(mén)診部 、 衛(wèi)生所 （ 站 ） 、 檢 （ 防 ） 疫站 、 保健院（ 站 ） 、 療養(yǎng)院 、 醫(yī)學(xué)化驗(yàn) 、 藥品檢驗(yàn)等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)從事醫(yī)療 、保健 、 防疫 、 檢驗(yàn)所用的房屋 。 旅游用房 是指賓館 、 飯店 、 樂(lè)園 、 俱樂(lè)部 、 旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋 。 公交運(yùn)輸用房 是指公路運(yùn)輸 、 公共交通系統(tǒng)從事客 、 貨運(yùn)輸 、 裝御 、 搬運(yùn)的房屋 。 公用設(shè)施用房 是指自來(lái)水 、 泵站 、 污水處理 、 變電 、 燃?xì)?、 供熱 、 垃圾處理 、 環(huán)衛(wèi) 、 公廁 、 殯葬 、 消防等市政公用設(shè)施的房屋 。 兩戶(hù)合用一套的住宅 ， 按一套統(tǒng)計(jì)；一戶(hù)用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì) 。 一級(jí)類(lèi) 二級(jí)類(lèi) 內(nèi)容 住宅 是指專(zhuān)供居住的房屋 ， 包括別墅 、 公寓 、 職工家屬宿舍和集體宿舍 （ 包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍 ） 等 。 如竹結(jié)構(gòu) 、 磚拱結(jié)構(gòu) 、 窯洞等 （ 7） 建筑面積：?jiǎn)螌咏ㄖ锊徽撈涓叨热绾尉匆粚佑?jì)算 ， 其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算；多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算；封閉式陽(yáng)臺(tái) 、 挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積 ， 凸陽(yáng)臺(tái) 、 挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；如何計(jì)算參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 即集體所有制單位投資建造 、 購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn) 私有 （ 自有 ） 房產(chǎn) （ 30） 是指私人所有的房產(chǎn) ， 包括中國(guó)公民 、 港澳臺(tái)同胞 、 海外僑胞 、 在華外國(guó)僑民 、 外國(guó)人所投資建造 、 購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn) ， 以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè) （ 私營(yíng)獨(dú)資企業(yè) 、 私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司 ） 所投資建造 、 購(gòu)買(mǎi)的房屋 。 （ 3） 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國(guó)的三種基本所有制形式 ， 對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進(jìn)行所有制分類(lèi) ， 共劃分為全民 （ 全民所有制 ） 、 集體 （ 集體所有制 ） 、 私有 （ 公民個(gè)人所有 ） 等三類(lèi) 。 私人所有的房屋 ， 產(chǎn)權(quán)人要用戶(hù)籍名登記；產(chǎn)權(quán)人已死亡的 ， 注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)是共有的 ， 注明全體共有人姓名；房屋是典當(dāng)?shù)?， 注明典當(dāng)人姓名；產(chǎn)權(quán)不清或無(wú)主的 ， 可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或無(wú)主 ， 并作簡(jiǎn)要說(shuō)明 。 中外合資產(chǎn)是指我國(guó)企事業(yè)單位或私人同外國(guó)企業(yè) 、私人合資經(jīng)營(yíng)企事業(yè)新建 、 購(gòu)置或投資的房產(chǎn) 。 （ 2） 房屋范圍：指上述登記地域范圍內(nèi)的全部房屋 ， 包括全民 、 集體和私人所有的房屋 ， 以及共有房屋或宗教團(tuán)體等所有的房屋 ， 還包括登記地域范圍內(nèi)的股份制企業(yè)和涉外的房屋 。 房屋登記（資料） ? 房產(chǎn)登記的范圍 （ 1） 地域范圍：限于城市 、 縣城 、 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋 ， 以及在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成的房屋 。 房屋產(chǎn)權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) ， 它的取得 、 設(shè)定 、 變更和喪失 ， 都要依照國(guó)家法律的規(guī)定程序 ， 辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) ， 房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到國(guó)家認(rèn)可和保護(hù) 。 進(jìn)行預(yù)告登記 ， 請(qǐng)求權(quán)人一般要征得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的同意 ， 但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意的方式并無(wú)限制： ① 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人一方同意就可以啟動(dòng)預(yù)告登記程序 ， 不需當(dāng)事人之間達(dá)成合意； ② 預(yù)告登記時(shí) ， 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不知 ， 但登記后追認(rèn)的 ， 仍發(fā)生預(yù)告登記的效力； ③ 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意將來(lái)本登記的 ，可視為預(yù)告登記的同意； ④ 有為預(yù)告登記同意的判決具有代替預(yù)告登記同意的效力 。 預(yù)告登記之后所為的登記若與其抵觸則無(wú)效 ， 預(yù)告登記本身具有公信力 。 預(yù)告登記也是限制登記 ， 對(duì)登記名義人處分權(quán)的限制達(dá)到保全登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán) 。 例如 ， A賣(mài)房給 B， B對(duì) A享有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記 ， 在 B未付房款時(shí) ， A有對(duì)抗 B請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán) ， 他可以要求登記機(jī)關(guān)解除預(yù)告登記 。 如果不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人違約將其移轉(zhuǎn)給第三人并登記 ， 如此一來(lái) ， 同一標(biāo)的上既有物權(quán)又有債權(quán) ， 依據(jù)民法上物權(quán)優(yōu)先的原則 ， 第三人將取得該標(biāo)的物的物權(quán) 。 預(yù)告登記 預(yù)告登記 是與本登記相對(duì)應(yīng)的登記制度 。 土地登記人員對(duì)注銷(xiāo)土地登記的審核 ， 其步驟與名稱(chēng) 、 地址和土地用途變更登記相同 。 ④ 縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的國(guó)有土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記 。 進(jìn)行注銷(xiāo)登記應(yīng)為權(quán)利人的一項(xiàng)義務(wù) ， 遇有須注銷(xiāo)事實(shí)發(fā)生 ， 均應(yīng)當(dāng)主動(dòng)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記 ， 以消除不利于交易安全的隱患 。 因此當(dāng)不正確登記消滅時(shí) ， 更正登記也消滅 ， 更正登記請(qǐng)求權(quán)也就隨之消滅了 。 更正登記請(qǐng)求權(quán)對(duì)真正權(quán)利人來(lái)說(shuō) ， 意義重大 。 申請(qǐng)更正登記是更正登記程序的基本原則 ， 直接更正登記則是例外程序 ， 只有在法定情形下才能適用 。 對(duì)于土地登記而言 ， 錯(cuò)登和漏登的情形主要有：土地權(quán)利人名稱(chēng)錯(cuò)誤 、共有土地各共有權(quán)人權(quán)利比率錯(cuò)誤或遺漏 、 土地權(quán)利登記錯(cuò)誤 、 權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤或遺漏等等 。 我們也可以將導(dǎo)致更正登記發(fā)生的情形按原因分為以下幾類(lèi)： ① 因登記人員登記過(guò)程中的過(guò)失造成錯(cuò)誤或遺漏登記 。 更為重要的是 ， 加上更正登記后 ， 對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù) ， 便形成了一個(gè) 登記前 （ 審查 ） → 登記后 （ 更正 ）→ 登記受損失后 （ 賠償 ） 的保護(hù)體系 ， 互相補(bǔ)充 ， 更為嚴(yán)密 。 如果登記機(jī)關(guān)沒(méi)有依法履行職責(zé) ， 就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ， 當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)故意或過(guò)失造成不正確登記 ， 因認(rèn)可登記公信力而對(duì)登記相關(guān)人造成損害時(shí) ， 要由國(guó)家進(jìn)行賠償 （ 國(guó)家賠償制度 ） 。 設(shè)立更正登記制度 ， 目的是真正權(quán)利人的權(quán)利在法律上得到完全保護(hù) 。 ② 它是對(duì)不正確登記行為的改正 。 可見(jiàn)出現(xiàn)不正確登記 ， 受害人主要是權(quán)利人 。 第三 ， 行為的保障性 ， 異議登記是保全登記行為之一 ， 目的是確保登記權(quán)利人應(yīng)得權(quán)利的實(shí)現(xiàn) 。 更正登記 就是針對(duì)不正確登記所設(shè)立 。 其他類(lèi)型變更登記 異議登記 是與本登記相對(duì)應(yīng)的登記制度 ， 它為保障登記請(qǐng)求權(quán)而創(chuàng)設(shè) ， 是本登記前進(jìn)行的一項(xiàng)預(yù)備登記 。 其他類(lèi)型變更登記 土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地用途變更登記的要件 ， 是土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據(jù) ， 因此也是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的重點(diǎn) 。 因而 ， 當(dāng)土地的實(shí)際用途發(fā)生變更后 ， 土地權(quán)利人 (所有權(quán)人和使用權(quán)人 )應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行土地用途變更登記 ， 土地用途變更登記的意義在于：一方面可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性 ， 使土地行政主管部門(mén)及時(shí)了解和掌握土地利用狀況的變化 ， 方便政府對(duì)土地的管理；更重要的是可以通過(guò)土地用途變更登記 ， 把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制之中 ， 從而優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) ， 實(shí)現(xiàn)土地利用經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益和生態(tài)效益的最大化 。② 凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 變更登記申請(qǐng)人還應(yīng)提交地上建筑物 、附著物權(quán)屬證明 ， 如房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證等 。 其他類(lèi)型變更登記 地址變更登記 土地權(quán)利人的地址是土地權(quán)利人生活或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要場(chǎng)所 ,把土地權(quán)利人的地址記載到土地登記冊(cè)上 ,不僅是為了土地登記機(jī)關(guān)與土地權(quán)利人關(guān)系的方便 ,更重要的是關(guān)系到訴訟等的管轄和債務(wù)清償?shù)膶俚?,以及依據(jù)土地權(quán)利人的地址審核和確認(rèn)申請(qǐng)人所提交的某些證件 、 證明是否有效 。 ③ 自然人名稱(chēng)變更時(shí) ， 申請(qǐng)人應(yīng)提交戶(hù)籍部門(mén)的姓名變更證明文件；法人或其他組織名稱(chēng)變更時(shí) ， 申請(qǐng)人提交工商行政管理部門(mén)或主管部門(mén)的名稱(chēng)變更批準(zhǔn)文件 。 其他類(lèi)型變更登記 名稱(chēng)變更登記的申請(qǐng)人為名稱(chēng)變更了的土地權(quán)利人 ， 可以是自然人 ， 也可以是法人和其他組織 。 不管是自然人名稱(chēng)的變更 ， 還是法人或其他組織名稱(chēng)的變更 ， 必須履行特定的法律手續(xù) 。 土地他物權(quán)變更登記不涉及土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 土地他物權(quán)利變更登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后 ， 即可直接注冊(cè)登記 。 土地使用權(quán)出租期滿(mǎn) ， 續(xù)簽出租合同的 ， 申請(qǐng)人應(yīng)在期滿(mǎn)之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。經(jīng)抵押權(quán)人同意 ， 抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的 ， 申請(qǐng)人為抵押人 、 抵押權(quán)人和受讓人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí) ， 申請(qǐng)變更登記 。 抵押合同發(fā)生變更的 ， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi) ， 持有關(guān)文件到土地行政主管部門(mén)辦理變更抵押登記手續(xù) 。 權(quán)利變更登記 ? 土地他物權(quán)變更登記 土地他物權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的土地他物權(quán)發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記 。 在申請(qǐng)登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核 ， 申請(qǐng)人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽定和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致；土地證書(shū)的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)人為集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人 。 對(duì)確需調(diào)整的 ， 應(yīng)由雙方所有權(quán)人簽訂土地調(diào)整協(xié)議 。 對(duì)于實(shí)行承包 、 租賃和股份合作方式治理的 ，可以依法繼承 、 轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租 。 權(quán)利變更登記 根據(jù) 《 人民公社六十條 》 確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán) ， 由于下列原因發(fā)生變更的 ， 按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)： ① 由于村 、 隊(duì) 、 社 、 場(chǎng)合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的； ② 由于土地開(kāi)發(fā) 、 國(guó)家征地 、 集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過(guò)土地調(diào)整的； ③ 由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權(quán)界限的 。 因國(guó)家建設(shè)征收土地 ， 農(nóng)民集體建制被撤消或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 ， 其經(jīng)征收的土地 ， 變更為國(guó)家所有 。 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記涉及到土地使用權(quán)的變更 ， 因此出讓和國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 等國(guó)有土地使用權(quán)變更登記需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可進(jìn)行注冊(cè)登記 。 其次對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核 ， 出讓 、 國(guó)家租賃國(guó)有土地使用者對(duì)地塊的投資必須達(dá)到合同的約定 。 處分抵押財(cái)產(chǎn)的 ， 在抵押財(cái)產(chǎn)處分后 30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 （ 1）其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更的法律特征 1）出讓土地使用權(quán)變更 2）國(guó)家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的變更 3）國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的變更 權(quán)利變更登記 （ 2） 其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更登記 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股