商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)(編輯修改稿)
2025-01-25 05:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)必須緊緊圍繞商業(yè)，就象賣(mài)產(chǎn)品必須緊緊圍繞市場(chǎng)一樣，這是最基本的道理。 商業(yè) 房地產(chǎn) 在進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)之前要問(wèn)問(wèn)自己：我了解商業(yè)了嗎？我對(duì)商業(yè)作了深入的了解了嗎？我學(xué)會(huì)從商業(yè)的角度去思考問(wèn)題了嗎？ 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 戰(zhàn)略部署 擴(kuò)張策略 定位 業(yè)態(tài)組合 設(shè)計(jì)規(guī)劃 贏利模式 項(xiàng)目進(jìn)程 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)路徑圖 買(mǎi)地 —— 設(shè)計(jì) (按地產(chǎn)商的主觀(guān)要求 )—— 建設(shè)(按地產(chǎn)商的要求 )—— 分割出售或出租 (中小投資者購(gòu)買(mǎi) )—— 回籠資金 —— 開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目 (用回籠的資金 定位規(guī)劃 招商 (與零售商等商家的溝通 )——設(shè)計(jì) (按零售商等商家的要求 )—— 建設(shè) (按零售商等商家的要求 )—— 合理的租售策略 —— 物業(yè)管理 (開(kāi)發(fā)商或第三方 )—— 持續(xù)經(jīng)營(yíng) —— 開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 戰(zhàn)略部署擴(kuò)張策略的對(duì)接 開(kāi)發(fā)商在確定項(xiàng)目時(shí)必須要搞清楚商家們?cè)诮鼛啄甑膽?zhàn)略部署，更具體點(diǎn)講就是各相關(guān)商家的發(fā)展計(jì)劃 各商家一般都會(huì)有一個(gè)幾年的開(kāi)店計(jì)劃，往哪里擴(kuò)張是有步驟有準(zhǔn)備的！ 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 戰(zhàn)略同盟管用嗎？ 所謂戰(zhàn)略同盟只是一種如意向書(shū)一樣的東西，商家是很實(shí)用主義的，在商家的眼里戰(zhàn)略同盟的項(xiàng)目最多也是一種在相同條件下的優(yōu)先權(quán)而已！ 也許它有助于商鋪的營(yíng)銷(xiāo)，但一旦這種軟約束并未能使主力商家如愿加盟，則負(fù)面作用是巨大的，除非你是打一槍就跑的游擊開(kāi)發(fā)商！ 戰(zhàn)略同盟并不能解決商業(yè)需求導(dǎo)向問(wèn)題 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 定位和業(yè)態(tài)組合的對(duì)接 解決商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題的源頭，重中之重，它就好比商業(yè)本身的選址問(wèn)題 商業(yè)物業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就必須有明確的業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)組合不是憑空想出來(lái)的，應(yīng)是在專(zhuān)業(yè)調(diào)查及與潛在主力商家的初步互動(dòng)后設(shè)計(jì)出來(lái)的。 它不僅是在說(shuō)一個(gè)漂亮的故事，更應(yīng)該具有現(xiàn)實(shí)性和可操作性；應(yīng)該是一種藝術(shù)與性?xún)r(jià)比的巧妙平衡！ 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的對(duì)接 不同的業(yè)態(tài)組合最后應(yīng)該落實(shí)在建筑設(shè)計(jì)中，譬如對(duì)客流動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃、區(qū)域分割、電梯的位置、消防、層高、荷載、外立面、隔油池等等，應(yīng)該盡量做到詳細(xì)具體，要從商業(yè)的角度去思考問(wèn)題。 規(guī)劃設(shè)計(jì)不能全部由設(shè)計(jì)師完成，應(yīng)該由商業(yè)專(zhuān)家和設(shè)計(jì)師共同完成！ 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 贏利模式的對(duì)接 租售策略和商家組合極為關(guān)鍵。 但不管是租賃還是出售，最后還是要落實(shí)到商業(yè)經(jīng)營(yíng)。商家關(guān)注的是長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定回報(bào)，開(kāi)發(fā)商的贏利模式要為商家的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的條件。 租金收入 + 商鋪增值 品牌：價(jià)格低、穩(wěn)定回報(bào)、提升檔次 非品牌：價(jià)格高、不穩(wěn)定、 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 項(xiàng)目進(jìn)程（時(shí)間）的對(duì)接 商家決策程序的不透明使開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目進(jìn)程上的風(fēng)險(xiǎn)，如何化解這種時(shí)間上的不確定性？ 建議： 了解各類(lèi)商家的一般決策程序和決策進(jìn)程 業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理可以避免一棵樹(shù)上吊死 實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接 ? 物業(yè)管理的對(duì)接 必須從招商開(kāi)始就有統(tǒng)一的物業(yè)管理，有利于協(xié)調(diào)各類(lèi)商家的進(jìn)場(chǎng)裝修和開(kāi)業(yè)時(shí)間，有利于創(chuàng)造良好的公共環(huán)境，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)商家的共贏。 商業(yè)房地產(chǎn) 持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié) : ?定位規(guī)劃的方法 ?主力店和一般商鋪招商 商業(yè)定位和規(guī)劃的方法 原則： 從商業(yè)的角度評(píng)估場(chǎng)地的立地條件從而確定商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合。該研究方法的出發(fā)點(diǎn)是 終端需求 即商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，而不是 中間需求 即投資需求。我們認(rèn)為，投資需求的最終決定因素是商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，也就是投資回報(bào)要求，在很大程度上反映在租金回報(bào)率或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上。 研究分四個(gè)步驟 ： 一、宏觀(guān)環(huán)境的分析：通過(guò)二手資料的收集對(duì)項(xiàng)目所在城市和區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展特別是商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和格局作簡(jiǎn)單描述并作出相應(yīng)分析。宏觀(guān)環(huán)境是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，如果大環(huán)境不好（譬如人口太少，收入太低，城市規(guī)劃落后）會(huì)從根本上影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)條件的改善，大大降低微觀(guān)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)定位和規(guī)劃的方法 二、合理商圈內(nèi)取證：通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地調(diào)研取得定性定量分析所需的各種數(shù)據(jù)和參數(shù)。這是我們重點(diǎn)研究、深入分析的對(duì)象，所要取得的數(shù)據(jù)都會(huì)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響。 三、模型測(cè)算：通過(guò)浩柏商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算模型對(duì)各種業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售額和商業(yè)體量進(jìn)行估算，并對(duì)各種立地條件作出定性分析。我們采用的是為商業(yè)企業(yè)測(cè)算銷(xiāo)售額的專(zhuān)業(yè)方法：競(jìng)爭(zhēng)損益法。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)損益和商圈內(nèi)相應(yīng)業(yè)態(tài)總體規(guī)模的測(cè)算，估算出各主要業(yè)態(tài)的潛在銷(xiāo)售規(guī)模，結(jié)合各項(xiàng)投資成本（如開(kāi)發(fā)商的預(yù)期投資回報(bào)）判定各主要業(yè)態(tài)的生存可能。 四、在上述分析的前提下，提出 業(yè)態(tài)組合方案 ，并通過(guò)浩柏商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算模型估算 體量配比 ；在與開(kāi)發(fā)商充分溝通的基礎(chǔ)上對(duì) 租售策略、分層規(guī)劃、工程規(guī)劃和改造 提出建議；同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的投資回報(bào)和現(xiàn)金流狀況的 財(cái)務(wù)分析 。 商業(yè)定位和規(guī)劃的方法 數(shù)據(jù) 結(jié)論 定性、定量分析 不能只是經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)！ 有多少人會(huì)買(mǎi) 我的商鋪 ? 需求如何測(cè)算 ? 調(diào)查商鋪投資意向 有多大的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)需求 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度去 測(cè)算潛在的商業(yè)規(guī)模 有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值就會(huì)有投資的價(jià)值 投資回報(bào)的取得 必須通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)得以實(shí)現(xiàn) 定位 \業(yè)態(tài)組合 \面積配比 合理的設(shè)計(jì) \招商 \管理 如何進(jìn)行商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合 ? 零售商 銷(xiāo)售額預(yù)估 商業(yè)面積測(cè)算 人流的測(cè)算 軟商業(yè) 配比測(cè)算 停車(chē)位面積 測(cè)算 業(yè)態(tài)組合及 面積配比 商業(yè)需求測(cè)算 數(shù)據(jù)的取得 : 市場(chǎng)調(diào)查 行業(yè)數(shù)據(jù) 商家是怎么做市場(chǎng)調(diào)查的？ 二手材料收集 ：
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