商業(yè)房地產的運營管理和可持續(xù)經營-資料下載頁
2025-01-07 05:05本頁面
【正文】 定量 VS定性 ? 特點 銷售額預估方法（競爭損益法） 適用各種業(yè)態(tài)，根據所調查的業(yè)態(tài)不同設計問卷 比較客觀，不采用類比，減少主觀判斷 運用數理，概率分析方法；強調競爭因素 配合使用定性分析 ? 人口 \每戶人口數 ? 支出 \收入 ? 購買頻率 ? 競爭狀況 (顧客偏好 \購物頻率 \客單等 ) ? 滲透率 ? 競爭力折扣 ? 現有門店歷史銷售分布 \坪效分布 \大類分布等 ? 定性分布參數 :停車位 \場地結構 \接近性 \公交狀況 \隱性收入等 銷售額預估（競爭損益法）主要參數 商業(yè)規(guī)模估算參數設置 (1) 商業(yè)規(guī)模估算參數設置 (2) 商業(yè)規(guī)模估算參數設置 (2) 商業(yè)規(guī)模估算參數設置 (3) 定性分析 人口密度分析 人車流分析 收入水平分析 消費習慣分析 易達性分析 可視性分析 交通 (公交狀況 )狀況分析 場地結構、尺寸和比例分析 停車條件分析 定性分析參數2 .0 3 .0 尺寸和比例 4 .0 可視性( 附示意圖) 3 .0 4 .0 人口密度( 附表) 5 .0 4 .0 收入 3 .0 3 .4 停車條件場地結構總評易達性( 附示意圖)公交狀況( 統(tǒng)計表)消費習慣人車流( 附表) 定性分析舉例 可視性 易達性 12 23 12 34 業(yè)態(tài)組合要考慮 : ? 避免業(yè)態(tài)（包括同業(yè)態(tài)細分）重復 ? 業(yè)態(tài)之間的關聯性 ? 停車條件 ? 房屋結構（長寬面積、層高、進深、承重、柱距等） ? 上下左右及循環(huán)動線 ? 客流分布 ? 可視性 ? 住宅樓的位置 ? 商務條件和工程改造費用 ? 租售比例的控制 業(yè)態(tài)組合、分層規(guī)劃 商業(yè)為導向的招商流程 主力店招商 ? 首先需要對各種業(yè)態(tài)的主力店的發(fā)展戰(zhàn)略和計劃、 選址要求以及合作方式有充分的了解； ? 要有高超的人際溝通技巧，要說“內行話”； ? 要有廣泛的人脈關系和大量的商業(yè)資源； ? 要進行合理專業(yè)的場地規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合； ? 要熟悉各類主力店的決策程序 ? 對合同談判等法律問題有專業(yè)的把握； 商鋪編號 市場調查 租戶組合和 價格區(qū)間建議 租金收益 預測 招租方案 編號的方法 （先分區(qū)域 后分層） 市場調查 的方法 基于市場調查 收益 VS 穩(wěn)定性品牌性和 管理成本 雙贏的原則 平面規(guī)劃（ CAD） 規(guī)劃收益最大化 組合收益最大化 分類平均 租金 建筑面積和 使用面積 管理費、 咨詢費 增長率 入租率 預算制定 人員配置 招租順序 進程控制 廣告宣傳 費用預測 等 商業(yè)為導向的招商流程 一般商鋪招商 ? 項目概況 （ 名稱 、 位置 、 面積等 ） ? 項目商鋪區(qū)位優(yōu)勢和劣勢的比較 收入 、 人口和人流 、 交通 、 商業(yè)習慣 、 聚客力 、綜合性 ? 參照對象 （ 競爭對手 ） 的商鋪租金和銷售價格 （ 要分類 ） ? 開放式問卷調查潛在顧客對項目商鋪的租金預期 ? 租戶分類和組合 （ 包括各分類的占比 ） 的建議 租戶的大分類 、 中分類和小分類分析 ? 分類租戶價格區(qū)間 （ 結合商鋪位置 ） 建議 目的都是為了一個： 做好商業(yè)，實現持續(xù)經營 租金收益 穩(wěn)定性 品牌占比 管理成本 招商中商業(yè)品牌的組合 I III II IV 租金收益 剔除 ! 高 高 低 低 管理成本 低 高 穩(wěn)定性 品牌性 面積 數量 資產證券化 實現商業(yè)與商業(yè)房地產 有效對接的高級形態(tài) 無縫鏈接不可或缺少的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產的長線資金 開發(fā)商的 短期行為 商家的 長期行為 統(tǒng)一經營長期租賃穩(wěn)定收益 盡快回籠資金 要求高額回報 分割銷售 統(tǒng)一回租 長線資金 無縫鏈不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產的長線資金 開發(fā)商的 短期行為 商家的 長期行為 統(tǒng)一經營長期租賃穩(wěn)定收益 盡快回籠資金 要求高額回報 資產證券化 (REITS) 無縫鏈接不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產的長線資金 過橋資金(基金 ) 無縫鏈接不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產的長線資金 結束語 資本的趨利性使商業(yè)房地產在近幾年成為了投資明星。隨著投資人的理性回歸，在宏觀調控的大背景下，暴利時代已經過去。我們需要更多的知識，特別是對商業(yè)的深入理解和與商業(yè)（也就是市場需求）的更有效的對接，才能實現商業(yè)房地產的持續(xù)經營，才能出類拔萃，分享這個高速增長的朝陽產業(yè)的豐厚利潤??！ 謝謝大家！
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