某集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(編輯修改稿)
2025-01-24 23:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 效能和復(fù)合型人才9. 上市10. 房地產(chǎn)基金一、區(qū)域深耕三、高效管理四、金融創(chuàng)新二、產(chǎn)品溢價(jià)28從 “中國(guó)故事 ”到 “城市故事 ”? 過(guò)去十年所有城市都在做增量，城市間差異較小，開發(fā)商 “出生 ”在中國(guó)大都能賺錢? 未來(lái)十年，一線城市進(jìn)入存量改造升級(jí)時(shí)代，而二三四線城市需求爆發(fā)，城市間需求差異越來(lái)越大，必須選對(duì)城市才能搶到發(fā)展機(jī)會(huì)城市群崛起? 城際軌道交通縮小城市群時(shí)空半徑，市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)突破了物理距離的限制? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、自然資源、經(jīng)濟(jì)水平、居住習(xí)慣等導(dǎo)致城市群間差異巨大，而城市群內(nèi)則是一個(gè)相對(duì)差異小可規(guī)?；瘡?fù)制的市場(chǎng)? 城市群龍頭城市崛起：龍頭城市基礎(chǔ)好、增長(zhǎng)快、輻射強(qiáng)一、區(qū)域深耕 – 必要性聚焦式擴(kuò)張以核心城市為支點(diǎn)，在城市群落內(nèi)集聚發(fā)展一、區(qū)域深耕 – 擴(kuò)張路徑29長(zhǎng)三角深圳 昆明北京深圳東莞核心城市布局滲透周邊二三線城市(深圳為例)中山 惠州12珠三角環(huán)渤海云南30珠三角環(huán)渤海云南? 1個(gè)老根據(jù)地? 4大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域? 良好投資機(jī)遇的 X城市? 精耕細(xì)作各地市縣州中西部 長(zhǎng)三角? 以深圳為核心進(jìn)入周邊潛力城市? 以南京為核心進(jìn)入周邊潛力城市? 以北京為核心進(jìn)入周邊潛力城市? 重點(diǎn)擴(kuò)張高增長(zhǎng)高GDP高輻射力的龍頭城市1+4+X一、區(qū)域深耕 – 遠(yuǎn)期目標(biāo)31（昆明、深圳、北京），? 昆明：合同簽約收入排名保持前三? 深圳：把握潛力巨大的舊改機(jī)會(huì)，近期優(yōu)先實(shí)現(xiàn)短平快項(xiàng)目開發(fā)銷售 ? 北京：現(xiàn)有項(xiàng)目高舉高打，樹立標(biāo)桿示范效應(yīng)? 以南京為中心，挺進(jìn)江浙三線城市，優(yōu)先蘇州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、南通等? 合理拓展中西部城市，優(yōu)先成都、重慶、西安、武漢，密切關(guān)注貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、合肥、南昌一、區(qū)域深耕 – 關(guān)鍵工作 ? 以深圳為中心，進(jìn)入東莞、惠州、佛山等地? 云南地區(qū)立足于現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)和銷售，昆明以外優(yōu)先選擇騰沖、芒市、西雙版納等旅游地產(chǎn)潛力較大的城市? 拓展北京郊縣項(xiàng)目，周邊城市優(yōu)先考慮河北近京城市、天津等32?不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)差距越來(lái)越大，因此要去研究判斷投資回報(bào)領(lǐng)先的機(jī)會(huì)? 行業(yè)周期波動(dòng)，需要通過(guò)合理搭配項(xiàng)目結(jié)構(gòu)獲得現(xiàn)金流平衡能力一、區(qū)域深耕 – 必要性通過(guò)趨勢(shì)研判，把握市場(chǎng)周期，合理搭配投資結(jié)構(gòu)，做出精準(zhǔn)的決策前瞻性投資1. 加強(qiáng)趨勢(shì)研判? 建立并應(yīng)用城市評(píng)估體系，開展城市群和單城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期分析? 新進(jìn)入城市、新業(yè)態(tài)、重大新項(xiàng)目的策略研究? 研判土地市場(chǎng)節(jié)奏，制定滾動(dòng)的土地投資策略2. 1+2投資結(jié)構(gòu)原則： 一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目搭配兩個(gè)短平快項(xiàng)目? 在一線和核心二線等市場(chǎng)成熟度較高的城市，多配置短平快項(xiàng)目? 在成熟度較低的城市，可多儲(chǔ)備拿地成本低、土地增值潛力大的長(zhǎng)期項(xiàng)目3. IRR≥20%投資收益原則： 項(xiàng)目整體 IRR必須在 20%以上33一、區(qū)域深耕 – 關(guān)鍵工作34一、區(qū)域深耕 – 必要性二三四線城市：市場(chǎng)爆發(fā) 一線、核心二線城市：舊改機(jī)遇價(jià)格基數(shù)小，但是土地快速升值 土地升值緩慢，但價(jià)格基數(shù)大主要依靠 土地營(yíng)運(yùn)能力獲取利潤(rùn)主要依靠 產(chǎn)品和市場(chǎng)運(yùn)作能力獲取利潤(rùn)以產(chǎn)品溢價(jià)為主以土地溢價(jià)為主特征盈利點(diǎn)開發(fā)策略一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 兼顧土地溢價(jià)和產(chǎn)品溢價(jià)1. 以二三四線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)為主? 對(duì)極具資源優(yōu)勢(shì)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和核心城區(qū)舊改項(xiàng)目實(shí)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，通過(guò)土地運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)取最大溢價(jià)2. 以一線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)為輔，專注于城市舊改的綜合體項(xiàng)目3. 以 IRR作為項(xiàng)目投資收益全過(guò)程評(píng)估的核心依據(jù) ，當(dāng)不滿足 IRR條件時(shí)，必須靈活轉(zhuǎn)變土地經(jīng)營(yíng)方式，包括合作開發(fā)、股權(quán)出售等4. 提高土地運(yùn)營(yíng)能力? 在人才、組織、績(jī)效薪酬、流程制度方面支撐土地運(yùn)營(yíng)的發(fā)展一、區(qū)域深耕 – 關(guān)鍵工作注：必須遵守 1+2原則和 IRR≥20%原則36二、產(chǎn)品溢價(jià) – 必要性需求升級(jí)，如改善需求、主題地產(chǎn)需求等，要求產(chǎn)品專業(yè)化標(biāo)桿企業(yè)精品化?龍湖、恒大、綠城、世茂等標(biāo)桿企業(yè)紛紛采取精品化定位，實(shí)現(xiàn)豪宅規(guī)?；瘡?fù)制并取得成功，開發(fā)普通主流住宅的萬(wàn)科采取了精裝修戰(zhàn)略? 產(chǎn)品能力提升是贏得競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件? 精品路線不是要不要走，而是不得不走?房企競(jìng)爭(zhēng)模式逐漸從土地資源控制力延伸到產(chǎn)品運(yùn)作能力，精品溢價(jià)凸顯盈利點(diǎn)由價(jià)值鏈的前端后移 精品化371. 只做精品? 關(guān)鍵是做好一頭一尾：即項(xiàng)目定位和物業(yè)管理、客戶服務(wù)? 強(qiáng)化市場(chǎng)研究，產(chǎn)品定位中必須以精準(zhǔn)的客戶需求分析為基礎(chǔ)? 提煉和明確產(chǎn)品利益發(fā)力點(diǎn)， 加大關(guān)鍵模塊的投入和系統(tǒng)研究及其應(yīng)用，加強(qiáng)不同品類產(chǎn)品利益要點(diǎn)的成本特征分析? 加強(qiáng)業(yè)態(tài)組合研發(fā)設(shè)計(jì)能力，通過(guò)業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化? 優(yōu)先對(duì)以南加州風(fēng)格為代表的現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)換代，做出精品2. 新項(xiàng)目?jī)?yōu)先應(yīng)用標(biāo)桿項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)做法3. 工作前置： 在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)中加強(qiáng)營(yíng)銷、客服、物業(yè)、商業(yè)、酒店等工作的前置4. 精裝修逐步推行，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 80%以上住宅精裝修5. 建立工程質(zhì)量保證體系，提高工程品質(zhì)二、產(chǎn)品溢價(jià) – 關(guān)鍵工作? 須關(guān)注不同產(chǎn)品的差異化定位，側(cè)重相應(yīng)能力的發(fā)展38中高端住宅城市綜合體旅游地產(chǎn)高利潤(rùn)率項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)或高利潤(rùn)率項(xiàng)目高利潤(rùn)率低周轉(zhuǎn)項(xiàng)目具有發(fā)展?jié)摿^(qū)域中端剛性需求住宅樓盤、別墅及稀缺景觀豪宅一線與二線核心城市中心和次中心綜合體項(xiàng)目適宜城市開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以產(chǎn)品復(fù)制為主二、產(chǎn)品溢價(jià) – 差異定位39二、產(chǎn)品溢價(jià)
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