【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) ○投資方取得利潤(rùn)視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用 筆者評(píng)價(jià)： 分配利潤(rùn) ， 視同股權(quán)投資的稅后分利進(jìn)行稅務(wù)處理 ， 投資方需補(bǔ)交稅率差 。 開發(fā)企業(yè)可能需要對(duì)該項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)賬核算 。 因此 ， 這兩種分配方式 ， 對(duì)投資方來說需注意權(quán)衡 。 六、 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題 （一） 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的 ，將土地使用 1．企業(yè)、單位應(yīng)在 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng) 從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得 2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在 首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ，將其分解為按 市場(chǎng)公允價(jià)值 銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分： 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 、 購入開發(fā)產(chǎn)品 接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn)：購入土地使用權(quán)價(jià)格 六、 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題 （二） 企業(yè)、單位以股權(quán)的形式 （ 筆者注：獲取分紅 ） ，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并 上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過 50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個(gè)納稅年度均攤 2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的成本 筆者注： “ 企業(yè) 、 單位首次取得開發(fā)產(chǎn)品 ” 的稅務(wù)處理 ， 與國稅發(fā) [2023]118號(hào)文件關(guān)于投出時(shí)即應(yīng)將資產(chǎn)的公允價(jià)值和計(jì)稅成本之間的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額的規(guī)定不一致 ， 個(gè)人理解主要是出于簡(jiǎn)化征收的考慮 ， 因?yàn)槿绻冻鰰r(shí)土地使用權(quán)的公允價(jià)值和計(jì)稅成本要計(jì)入應(yīng)納稅所得額 ， 則取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值和投資的計(jì)稅成本 （ 即投出時(shí)土地使用權(quán)的公允價(jià)值 ） 之間的差額同樣要計(jì)入應(yīng)納稅所得額 。 現(xiàn)在在取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)一次征收 ， 有助于降低征納成本 。 對(duì)投資方而言 ， 也可以從部分稅款的延遲繳納中獲得資金的時(shí)間價(jià)值 。 這里 “ 首次 ” 強(qiáng)調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間 ， 即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得 ， 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認(rèn) ， 相應(yīng)地 ， 對(duì)于那些應(yīng)當(dāng)取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品 ， 其公允價(jià)值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值推算 。 以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理規(guī)定與國稅發(fā) [2023]118號(hào)和國稅發(fā) [2023]82號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定一致 筆者注：江蘇省地方規(guī)定 合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征稅問題。 納稅人以非貨幣性資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如開發(fā)合同或協(xié)議約定向合作 各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ，按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理； ★ 如合同或協(xié)議約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在稅前扣除項(xiàng)目利潤(rùn)，合作各方分得的利潤(rùn)視同投資收益進(jìn)行稅務(wù)處理。 《江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知》 蘇國稅函 [2023]206號(hào) 七、視同銷售 ? 視同銷售的類型 ? 視同銷售確認(rèn)收入時(shí)間 ? 視同銷售收入額的確認(rèn) ? 視同銷售的后續(xù)調(diào)整 ? 視同銷售的報(bào)表填列 視同銷售的類型 開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) ★ 1或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資 ★ 分配給股東或投資人、抵償債務(wù) ★ 3 、 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) ★ 4等行為 ，應(yīng)視同銷售 。 注：包括拆遷安置房 ★ 1注 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí) 作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn) ，可作為自建固定資產(chǎn)， 按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià) ，不視同銷售。 蘇國稅發(fā)【 2023】第 195號(hào) ★ 2注 :同國稅發(fā)【 2023】 118號(hào) 被投資企業(yè)向投資方分配非貨幣性資產(chǎn)，在所得稅處理上應(yīng)視為以公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和分配兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 ★ 3注： 同 《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》 債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）。 ★ 4注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的 納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算或估定。 《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五十八條 筆者注：拆遷安置房 所得稅 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶的 ， 在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí) ， 對(duì)賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售 ， 銷售收入按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定 。 國稅函 [2023]172號(hào) 營(yíng)業(yè)稅： 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋 ， 不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款 ， 以及拆遷人取得房屋作何用途 ， 均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍 ， 應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅 。 蘇地稅函 [2023]309號(hào) 筆者注：與營(yíng)業(yè)稅視同銷售的區(qū)別 此處的視同銷售僅為計(jì)算所得稅的依據(jù)，同樣不是計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，只有兩種情況為視同銷售要繳納營(yíng)業(yè)稅，一是單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人；二是以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的方式銷售建筑物要視同銷售。 視同銷售征收所得稅的情況要比視同銷售征收營(yíng)業(yè)稅的情況要多得多，這一點(diǎn)應(yīng)該引起注意。 視同銷售確認(rèn)收入時(shí)間 開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn) 。 實(shí)務(wù)操作？？ 視同銷售收入額的確認(rèn) （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ★ 1 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ★ 2 注： 江蘇的規(guī)定？？ 計(jì)算公式，成本利潤(rùn)率與計(jì)稅毛利率的差異 ★ 1注： 區(qū)別 企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面時(shí)，應(yīng)視同對(duì)外銷售處理。其產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)參照同期同類產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格；沒有參照價(jià)格的，應(yīng)按成本加合理利潤(rùn)的方法組成計(jì)稅價(jià)格。 （摘自財(cái)稅字 (1996)79號(hào)） ★ 2 注： 計(jì)算公式為：銷售收入 =開發(fā)產(chǎn)品成本 *（ 1+成本利潤(rùn)率） /（ 1營(yíng)業(yè)稅稅率） 蘇國稅發(fā)【 2023】第 195號(hào)，蘇地稅發(fā) [2023]258號(hào) (同營(yíng)業(yè)稅調(diào)整規(guī)定 ) 視同銷售的后續(xù)調(diào)整 非貨幣性交易 其中換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為有個(gè)價(jià)格確認(rèn)的問題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著時(shí)間差異，需要納稅調(diào)整。 注意在轉(zhuǎn)固的時(shí)候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)根據(jù)平均銷售單價(jià)調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計(jì)稅的依據(jù)往往會(huì)比賬面上的固定資產(chǎn)原值要大，此時(shí)要注意的是計(jì)提折舊的依據(jù)可以是計(jì)稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨(dú)設(shè)置臺(tái)賬進(jìn)行管理。 視同銷售的報(bào)表填列 ? ？？？ 八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題 （一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入 完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。 完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。（ 3種） 八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題 （二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ★注 :關(guān)于代建行為的認(rèn)定 : 關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題 房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方 )不墊付資金，并同時(shí)符合本《通知》第三條中“其他代理服務(wù)”條件的 ，則對(duì)房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知(二 ) 蘇地稅發(fā) (1996)074號(hào) 筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定 1. 3年應(yīng)付未付款 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款 、 質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。 2. 標(biāo)書費(fèi) 3. 選號(hào)費(fèi) 4. 違約金 5. 代收代墊款項(xiàng) 6. 各項(xiàng)稅收返還 7. 各項(xiàng)政府補(bǔ)助 九、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 的界限。 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出， 當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的 ，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象； 當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的， 除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外 ，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。？？？