房地產(chǎn)全程全面計(jì)劃管理培訓(xùn)(xxxx睿達(dá))115頁(yè)(編輯修改稿)
2025-01-24 21:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 龍湖標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略及執(zhí)行力研究 金地—上海公司實(shí)行項(xiàng)目制的戰(zhàn)略思考藍(lán)海戰(zhàn)略P32 計(jì)劃編制操作指引 ? 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包含的主要計(jì)劃說(shuō)明： ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目總控制計(jì)劃、項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng)目目標(biāo)成本規(guī)劃、人力資源指導(dǎo)書、土地儲(chǔ)備規(guī)劃（當(dāng)年開發(fā)的 ） ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)： 明確年度銷售目標(biāo)與計(jì)劃（銷售、簽約口徑），重要開盤節(jié)點(diǎn)和推盤節(jié)奏；匯款目標(biāo)與計(jì)劃；年度結(jié)算面積、結(jié)算收入、單位成本、項(xiàng)目利潤(rùn)等。 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃： 明確項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃方案， 開工、開盤、竣工和入伙 等集團(tuán)規(guī)定和公司要求的重要工程節(jié)點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目資金計(jì)劃： 明確年度資金流出、資金流入、凈現(xiàn)金流量、累計(jì)凈現(xiàn)金流量目標(biāo)與計(jì)劃等（月度計(jì)劃每月滾動(dòng)，需分拆類別、部門） ? 項(xiàng)目目標(biāo)成本規(guī)劃： 項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分期分項(xiàng)目標(biāo)成本，包括個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說(shuō)明。 ? 人力資源指導(dǎo)書： 人力資源現(xiàn)狀分析、策略和目標(biāo)、年度重點(diǎn)工作、部門績(jī)效指標(biāo)。 ? 土地儲(chǔ)備規(guī)劃： 儲(chǔ)備土地的基本數(shù)據(jù)（面積、位置、地塊特征、地質(zhì)狀況、規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等） P34 計(jì)劃編制操作指引 ? 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的審核和批復(fù)的管理要點(diǎn) ? 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的審核要求： ? 從不同的專業(yè)角度，對(duì)計(jì)劃的可行性進(jìn)行評(píng)估； ? 從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)和利潤(rùn)體現(xiàn)要求，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行平衡； ? 涉及到融資項(xiàng)目資金變化的安排； ? 對(duì)于集團(tuán)性公司、集團(tuán)應(yīng)每月定期舉行會(huì)議，審核新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理審核簽批，以下達(dá)（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) KPI指導(dǎo)書）。 P36 計(jì)劃編制操作指引 ? 全過(guò)程成本控制 ? 準(zhǔn)確測(cè)算、亦步亦趨、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算 ? 可行性研究 — 進(jìn)行成本估算 ? 七對(duì)眼 — 進(jìn)行成本測(cè)算 ? 合約分判與招標(biāo) — 成本落實(shí) ? 簽證預(yù)結(jié)算 — 成本控制 準(zhǔn)確測(cè)算 及時(shí)結(jié)算 亦步亦趨 可行性研究 事前定價(jià) 動(dòng)態(tài)反饋 七 對(duì) 眼 合約分判與招標(biāo) 簽證變更 預(yù)結(jié)算 投資 決策 市場(chǎng)定位 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 工程 制造 銷售 推廣 售后 服務(wù) P36 計(jì)劃編制操作指引 ? 從開發(fā)業(yè)務(wù)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃作用： P38 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書 產(chǎn)品定位 設(shè)計(jì) 指導(dǎo)書 規(guī)劃、實(shí)施方案 營(yíng)銷前期階段 設(shè)計(jì)部 概念設(shè)計(jì) 工程、成本、物業(yè)等部門研究測(cè)繪 計(jì)劃編制操作指引 ? 編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（項(xiàng)目成本測(cè)算經(jīng)驗(yàn)值） ? 案例： ? 土地信息： 占地面積 10萬(wàn)平方米，容積率 ，多層成熟產(chǎn)品，建筑覆蓋率20%，小區(qū)綠化率為 40%，可售比 90%，非經(jīng)營(yíng)公建為建筑面積的 10%，其余均為可售住宅； ? 項(xiàng)目地價(jià)： 獲取價(jià)格 8000萬(wàn)元人民幣，一次性支付； ? 主體建安成本： 2400元 /平米（總建筑面積） ? 社區(qū)管網(wǎng)成本： 100元 /平米（總建筑面積） ? 園林環(huán)境成本： 軟景觀 100元 /平米（綠化面積），硬景觀 150元 /平米（綠化面積） ? 配套設(shè)施： 2023元 /平米（非經(jīng)營(yíng)共建面積） ? 前期成本： 30元 /平米（總建筑面積） ? 開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）： 100萬(wàn) /季（從開工到竣工） ? 利息費(fèi)用： 按實(shí)際發(fā)生計(jì)算，全部列入當(dāng)期費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用： 50元 /平米，管理費(fèi)用 100萬(wàn) /季 ? 銷售均價(jià)： 5000元 /平米 P38 計(jì)劃編制操作指引 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃的作用 ? 是項(xiàng)目總高層的計(jì)劃，屬于策略層級(jí) ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃又稱 “ 里程碑計(jì)劃 ” ? 反映了項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程和重要節(jié)點(diǎn)要求 ? 是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)和控制的基準(zhǔn) P39 計(jì)劃編制操作指引 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃包含的主要內(nèi)容 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃概要 1. 編制說(shuō)明 2. 項(xiàng)目章程 3. 總體經(jīng)營(yíng)要求 4. 資金 5. 質(zhì)量 6. 項(xiàng)目組織架構(gòu) 7. 工作職責(zé)分解 8. 成本控制 9. 項(xiàng)目開發(fā)控制性里程碑 10. 未決事項(xiàng) 11. 專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間 ? 案例： P39 項(xiàng)目總控制計(jì)劃計(jì)劃編制操作指引 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃 ? 案例： 編制說(shuō)明： 本計(jì)劃屬于公司二級(jí)計(jì)劃； 本計(jì)劃涵蓋范圍為公司業(yè)務(wù)流程中的項(xiàng)目開發(fā)階段，與計(jì)劃體系其他計(jì)劃的關(guān)系及起始點(diǎn)如下： P39 三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 土地儲(chǔ)備計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目資金計(jì)劃 項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 報(bào)批報(bào)建計(jì)劃 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 施工報(bào)建計(jì)劃 項(xiàng)目分包計(jì)劃 項(xiàng)目材料設(shè)備計(jì)劃 項(xiàng)目配合銷售計(jì)劃 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收計(jì)劃 營(yíng)銷銷售計(jì)劃 售后服務(wù)計(jì)劃 計(jì)劃編制操作指引 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃包含的主要內(nèi)容 ? 案例：某房地產(chǎn)企業(yè)主要流程節(jié)點(diǎn)（流程怎么做？） P39 土地協(xié)議簽訂 實(shí)施方案完成 規(guī)劃方案完成 產(chǎn)品定位完成 基礎(chǔ)開工 施工圖完成 清單招標(biāo)完成 主體開工 開盤 銷售許可證取得 建設(shè)工程施工許可證取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得 建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得 國(guó)有土地使用權(quán)證取得 銀行貸款 計(jì)劃編制操作指引 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃 — 責(zé)任矩陣 ? 案例：某企業(yè)工作責(zé)任分解表 P40 P：管理和控制進(jìn)度 G：共同做出決定 L：履行工作 T：提供指導(dǎo) A：提供配合 D：移交做出決定 C：總協(xié)調(diào) J：進(jìn)度監(jiān)督評(píng)價(jià) Z：質(zhì)量監(jiān)督評(píng)價(jià) X：效益監(jiān)督評(píng)價(jià) 總 經(jīng) 理 、 副 總 經(jīng) 理 項(xiàng) 目 部 項(xiàng) 目 事 務(wù) 部 營(yíng) 銷 中 心 工 程 管 理 部 成 本 管 理 部 物 業(yè) 管 理 處 總 經(jīng) 辦 財(cái) 務(wù) 管 理 部 人 力 資 源 部 客 戶 服 務(wù) 中 心 編號(hào) 工作內(nèi)容 SC 市場(chǎng)定位 P/T A P/L A J X LZ 方案可行性論證 T L P/L J L FA 確定方案 P/T P/L A A J A SJ 設(shè)計(jì)出圖 T A P/L J X A L 計(jì)劃編制操作指引 ? 項(xiàng)目總控制計(jì)劃 — 責(zé)任分解 ? 案例：某企業(yè)：專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間表 ? 具體專業(yè)計(jì)劃及管
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