房地產(chǎn)住宅價(jià)格表的制作培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-01-24 21:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格； 適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。 ? 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏橢圓模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開(kāi)闊。 低層看小面積園林，起價(jià)可適中 中低層無(wú)景觀視野差，價(jià)格不宜高 中高層視野好 價(jià)格開(kāi)始攀升 高層視野好，但無(wú)景觀，價(jià)格不宜太高 ? 橢圓模式 案例 朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場(chǎng)，對(duì)面為 58層汽車維修廠、醫(yī)院 價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開(kāi)闊。 ? 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏沙漏模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 低層看小面積園林，起價(jià)可適中 中低層看園林 價(jià)格可拔高些 中高層景觀較差，視野一般 應(yīng)壓低其價(jià)格 高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高 ? 沙漏模式 案例 小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中 價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 ? 特殊系數(shù) 考慮因素： 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素 干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層； 風(fēng)水 ：帶 9的樓層； 奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異； 其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。 ? 增值系數(shù)（折算率） 考慮因素： 將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑 凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽(yáng)臺(tái)： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺(tái)： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。 增值系數(shù) =∑贈(zèng)送面積折算率247。實(shí)用率247。建筑面積） 單位成本 單位建安成本（ 1+30%） 保底折算率 = = 均價(jià) 均價(jià) 參數(shù)釋義： 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100） ? R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ）（ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ）（ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+ 85%) ( 10%+110%) ( 40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點(diǎn)后 3位 ) 綜合折扣 付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去 ? 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說(shuō)明書(shū) 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價(jià)表 折后價(jià)格表 折前價(jià)格表 折后單價(jià)分析 折后總價(jià)分析 價(jià)格統(tǒng)計(jì)表 銷售統(tǒng)計(jì)表 折后單價(jià) =均價(jià)綜合系數(shù) 折后總價(jià) =折后單價(jià)建筑面積 折前總價(jià) =折后總價(jià)247。綜合折扣系數(shù) ? 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說(shuō)明書(shū) 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 推售控制 ?目標(biāo) 中期 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆ 后期 自住 景觀型客戶 價(jià)格敏感度低 ★☆☆☆☆ 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★★☆ 前期：價(jià)格標(biāo)桿 自住為主 完全享受型客戶 完全不考慮價(jià)格 ☆☆☆☆☆ ，搶到就行 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★★★ 中期 產(chǎn)品質(zhì)素 ★☆☆☆☆ 前期： 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆ 后期 自住 中高享受型 價(jià)格敏感度 ★★☆☆☆ 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆ 前期：低價(jià)入市，火爆，
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