【文章內(nèi)容簡介】 點(diǎn)評：商業(yè)氛圍十分淡薄，缺乏合理的定位和主題包裝； 37 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 小結(jié)：康王北路區(qū)域商業(yè)機(jī)會及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)機(jī)會 一、 區(qū)域內(nèi)裙樓商業(yè)經(jīng)營較差，缺乏主導(dǎo)地位商業(yè)和特色性商業(yè)，存在市場空白點(diǎn)； 二、高端消費(fèi)人群豐富，消費(fèi)潛力巨大，高端消費(fèi)場所和 文化性消費(fèi)缺乏； 三、居住及文化氛圍濃厚，商業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展良好； 四、本區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃較好，交通十分便利。 38 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 一、 區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)，項(xiàng)目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對成熟； 三、康王中路及離本項(xiàng)目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項(xiàng)目，對本項(xiàng)目后期穩(wěn)定經(jīng)營帶來壓力。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 39 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 市場現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存， 項(xiàng)目裙樓定位該何去何從？ 40 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 Part three： 定位分析 41 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合 提升最終銷售時 良好的商場租金 提高萬科 客戶滿意度 獲取良好而穩(wěn)定 的租金收益 最大程度上 吸引人流 凸現(xiàn)萬科 特色品牌文化 差異化特色經(jīng)營， 挖掘空白消費(fèi)點(diǎn) 定位依據(jù) 42 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 消費(fèi)群體構(gòu)成 本項(xiàng)目住宅客戶 、 康王閣 、荔康大廈 、 金禧大廈 、 皇上皇大廈 、 華業(yè)大廈 、 康怡居 、偉業(yè)閣等周邊 200米內(nèi)小區(qū)人群及眾多中小學(xué)生群體 核心客戶 重要客戶 康王北路 、 康王中路中山七路 、 龍津路沿線等此區(qū)域“ 老廣州 ” 居民 邊緣客戶 該區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場的 “ 淘金族 ” 及部分白領(lǐng)人群 偶得客戶 荔灣區(qū)其他中高端消費(fèi)群體及偶過消費(fèi)群體等 43 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 “老西關(guān)” 主動消費(fèi)力有限； 被動性消費(fèi)較大 （受其父母控制）； 文化與藝術(shù)類消 費(fèi)比重占大； 客戶消費(fèi)群特征 喜歡時尚消費(fèi)， 面子消費(fèi)和交際消 費(fèi)比重較大，注重 品牌消費(fèi)和附加值 消費(fèi)（ 如購物環(huán)境等 ）； 消費(fèi)觀念前衛(wèi)， 較能接受新鮮的觀點(diǎn) 和消費(fèi)習(xí)慣； 注重文化和健康 消費(fèi)，小資情調(diào)比較 突出； 喜歡就近消費(fèi)， 具有濃厚的西關(guān) 情結(jié)； 注重家庭觀念； 崇尚茶樓文化， 茶市消費(fèi)長旺 不衰； 注重消費(fèi)的性 價比，即俗稱 的“平、靚、 正”。 淘金族與 高級白領(lǐng) 中小學(xué)生群體 44 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目功能定位 高檔裙樓商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、健康、文化、休閑娛樂消費(fèi) 為一體的社區(qū)性高品質(zhì)生活商業(yè)中心 萬科地產(chǎn)高端住 宅項(xiàng)目裙樓 缺乏高端、文化 性主導(dǎo)商業(yè) 該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商 業(yè)經(jīng)營慘淡 消費(fèi)力旺盛，可挖 掘高端消費(fèi)群體 45 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 功能定位理由與分析 休閑時尚消費(fèi) 高級社區(qū)配套 區(qū)域性商業(yè)中心 健康、文化消費(fèi) 社區(qū)商業(yè)，服務(wù)整個 社區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬科客戶的 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度； 擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項(xiàng)目消費(fèi) 廣州的亞健康人群數(shù) 量龐大，廣州人對身 心健康的關(guān)注逐漸的 成為新的消費(fèi)點(diǎn)。 帶動整個小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強(qiáng)萬科企業(yè) 社會號召力； 項(xiàng)目功能 46 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 考慮到萬科地產(chǎn)為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色和其本身獨(dú)特的企業(yè)文化及品牌形象 ，我們在項(xiàng)目形象點(diǎn)位的策略思考中，以不背離萬科地產(chǎn)文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬科地產(chǎn)在市場中形成的 萬科文化 ， 充分結(jié)合本項(xiàng)目整體情況和所在區(qū)域市場情況，做出最適合本項(xiàng)目的形象定位。 項(xiàng)目形象定位 47 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目功能 區(qū)域商業(yè)中心 高級生活配套 健康、文化消費(fèi) 休閑娛樂消費(fèi) 健康向“ 尚 ” 時尚 健康 獨(dú)特 眼球 高檔 萬科品牌 形象表現(xiàn)點(diǎn) 以時尚、健康為主導(dǎo)形象樹立本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營方向，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營特色；同時以健康的形象示人，也能同萬科的企業(yè)形象實(shí)現(xiàn)較好的融合。 項(xiàng)目整體形象： 48 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 Part four： 業(yè)態(tài)規(guī)劃 及招商策略 49 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合原則 突出項(xiàng)目的文化性、健康性的高端消費(fèi)的同時，亦 要考慮到作為社區(qū)商業(yè)配套的合理規(guī)劃 引入經(jīng)營能力比較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提高商場整體 的經(jīng)營能力，減少開發(fā)商自身經(jīng)營的難度 有效控制品牌店鋪和非品牌店鋪比例，爭取項(xiàng)目利 潤最優(yōu)組合； 50 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 主力商家構(gòu)想及引入理由 特色生活消費(fèi)， 提升項(xiàng)目檔次 高級社區(qū)配套 帶動商場內(nèi)人流 突出項(xiàng)目的人文特性； 周邊眾多的中小學(xué)生群體 打造高級休閑配套 業(yè)態(tài)組合策略 高級休閑類餐飲 銀行、便利店等高級 生活配套 大型特色餐飲 鋼琴培訓(xùn)、樂器行、書吧 等藝術(shù)休閑中心 品牌 SPA體驗(yàn)、健身中心 業(yè)態(tài)組合比例 : 生活配套 30% 餐飲 25% 休閑文化 45% 51 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 備注 負(fù)一層 樂器行、書吧等業(yè)態(tài) 利用項(xiàng)目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢，結(jié)合項(xiàng)目定位的文化特性 首層 銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài) 以滿足本項(xiàng)目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài) 二層 鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及 Subway健康餐飲 凸現(xiàn)項(xiàng)目的文化和健康的主題形象 三層 大型中餐及健身中心 吸引人流的同時凸現(xiàn)項(xiàng)目健康時尚的主題 四層 SPA及瑜伽會館 針對本項(xiàng)目的高端消費(fèi)人群的娛樂、休閑、商務(wù)消費(fèi) 業(yè)態(tài)布局方案 52 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 負(fù)一層業(yè)態(tài)分布 書 吧 西式樂器行 搖滾 樂器 參考圖片 53 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 目標(biāo)商家 二層品牌餐飲樓面入口 咖啡店 發(fā)型屋 便利店 西餅屋 茶 莊 移動 客服店 銀 行 首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店） 旅行社 紅酒屋 54 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 首層業(yè)態(tài)分布圖（非品牌店） 南北區(qū)（生活配套）： 藥房、零食、 煙酒專賣店 洗衣店、 福利彩票投注點(diǎn)、 純凈水配送點(diǎn)、