【文章內容簡介】 受的租金為25—55元/平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金40元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租金為28元/平方米。由于本項目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。（5）高檔百貨根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金70元/平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為41元/平方米，成商租賃世貿中心平均月租金約在42元/平方米）。（6）高檔餐飲、俱樂部對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界C區(qū)）租金調查，其28樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過長時間市場培育，本項目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。（7）辦公目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務樓約為60元/平方米，大都會約為90元/平方米），考慮到本項目商務體量不大，缺乏專屬的商務配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。備注：高檔餐飲、俱樂部也計劃引進一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當。六、定位方案二及租售收益測算（一）主力業(yè)態(tài)——香港精品坊概念詮釋本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項目，并將貨品的香港制造背景，作為項目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。定位依據(jù)（1）香港是整個亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領了流行和時尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應，潛在的追隨群體很大。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。（3）如果我們在項目內構件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費者的心理顧慮，我們認為一個高含金量的“港造”標志足以使項目在百貨業(yè)的競爭中搶得制高點。 （4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠，招商活動也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強商家的信心。樓層設置建議設置于1—5層，原因為：（1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標準確定其總體規(guī)模。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認為1—5樓比較合理。招商及經(jīng)營模式我們建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進行統(tǒng)一管理。（二）輔助業(yè)態(tài)生活家（1）定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對家居布置也有了更高的審美標準和要求，但與此想對應的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營狀態(tài)，沒有一個精品賣場。重慶居民常常會利用出差或是旅游的機會在北京、上海等地的家居飾品賣場購置物件，市場空間比較明顯。B、 這類商家在經(jīng)營中注重交通的便捷度，對自然人流的依賴性不是非常強，項目能夠滿足其經(jīng)營要求。（2）樓層設置建議設置于負一、二樓，從面積指標上看，適合中型專業(yè)店，并且人流和物流組織都比較便利。（3）推廣及經(jīng)營模式建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場產(chǎn)權。凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負5凈菜超市52360000負4凈菜超市、車庫35650000負3凈菜超市、車庫38750000負2生活家558580441737897860負1生活家5585804502386271601店中店—香港0關稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運動4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計　　　523490000定價依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市?！愀劬贩幌愀劬贩辉跈n次、利潤和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對租金的承受能力也大致與高檔百貨相當，所以租金均價基本等同于方案一。但按照本方案，在推廣過程中將分零招商，因此各樓層應有差價體現(xiàn)。我們設定樓層租金差價比率大致在20—30%之間（樓層差價大致在30元/平方米左右）。得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110—150元/平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調整?！溆鄻菍佣▋r依據(jù)同方案一。七、定位方案三及租售收益測算（一）生活家概念詮釋本部分內容中的生活家與方案二有所差異，其目標是打造一個包括品牌家具、家居飾品在內的大型賣場。定位依據(jù)（1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務質量環(huán)節(jié)和發(fā)達城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場上，對包裝比較注重的住宅項目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細分。（2） 較場口得意裝飾城目前經(jīng)營已經(jīng)比較成熟，基本上每個需要裝修的家庭都會到得意裝飾市場，在目標消費者層面，生活家與裝飾市場有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對其借勢。（3） 從項目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保證，形象展示效果好。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營專業(yè)市場難得的理想場所。樓層設置建議設置于負一至正五層，原因為：6個樓層總建筑面積共21899平方米，規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場消化能力不足的風險。專業(yè)市場商家對樓層沒有太高的要求，對項目負一和六樓不會產(chǎn)生明顯的抗性。招商及經(jīng)營模式向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權。（二）輔助業(yè)態(tài)車庫和凈菜市場定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負四、五樓商業(yè)價值，在本定位方案中將車庫置于10層，相應在交通組織上也有一點變化，即是需要在和平路和裙房10樓之間增加一部升降梯，用于運送車輛。醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。招商及經(jīng)營模式同方案一。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負5凈菜超市4322106890000負44586負3醫(yī)藥超市558580450238627160負2醫(yī)藥超市558580441737897860負1生活家6093604502421387201生活家6093603476325353602生活家609360295832163生活家6093603587335743204生活家6093603587335743205生活家6093603587335743206辦公4575603587271177207辦公4575603587271177208辦公4575603441260139609車庫　26730000　10車庫合計　　　495374676　定價依據(jù)（1）生活家生活家主要經(jīng)營高檔家具、家飾用品等，利潤高、附加值高，結合本項目對專業(yè)市場的高度適應性，我們建議租金突破專業(yè)市場上限10%，建筑面積月租金定為60元/平方米。（2）辦公置于6—8層與10層租金差異不大，售價相應也不變，但車位置于10樓在使用上可能有一定不便，對此我們建議車位售價不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會略低。（3）其他樓層等同于方案一、二。八、定位方案四及租售收益測算（一）主力業(yè)態(tài)——奧特萊斯+店中店（香港精品坊）定位依據(jù)（1）奧特萊斯本質上是一個折扣店，目前在東南亞比較風行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標消費者層面基本一致，可以形成良性互補。（2）一個品牌折扣店，加上一個香港精品百貨，我們認為對都市時尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營前景。樓層設置（1）我們建議香港精品坊位于項目13樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做3個樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營規(guī)模也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。（2）奧特萊斯設置于負一、二、三樓，因為該商家經(jīng)營模式為整體經(jīng)營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設置于負一、二、三樓。招商及經(jīng)營模式（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權。（2）香港名店坊招商及經(jīng)營模式同方案二。（二）輔助業(yè)態(tài)大眾餐飲和娛樂香港精品坊和奧特萊斯的進駐將會在很大程度上提升項目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場口區(qū)域改造的進展，以及輕軌的通車、十八梯民俗風貌區(qū)的建設，經(jīng)營條件還將進一步提高。SPA SPA目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。目前重慶的SPA規(guī)模普遍都比較小，配套設施不多，并且只針對女性服務，如果引進一家規(guī)模大的SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務功能，應該非常具有競爭優(yōu)勢。樓層設置這兩種業(yè)態(tài)屬于服務業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權銷售，所以建議將其置于商業(yè)價值相對較低的高樓層。招商及經(jīng)營模式這兩種輔助業(yè)態(tài)需分樓層招商，租賃期往往不長，難以吸引中小型投資戶，建議在招商成功后向大投資客戶整體銷售。由各商家自行經(jīng)營。交通組織同方案一。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（萬元）負5凈菜超市4322106890000負44586負3奧特萊斯（含部分車位）558580450238627160負2奧特萊斯558580441737897860負1奧特萊斯609360