【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客站、麻家什字、城運(yùn)村、張家堡、尤家莊、南康村、方新村、龍首村、北關(guān)、北大街、鐘樓、南門、南稍門、草場(chǎng)坡、小寨、八里村、長(zhǎng)延堡 17座車站，有 5座車站分別與其它軌道交通線換乘。 ?經(jīng)開區(qū)中央商務(wù)區(qū)有 尤家莊、張家堡 兩個(gè)地鐵站點(diǎn)，可直達(dá)市內(nèi)。 ?預(yù)計(jì) 2023年完工。 利好因素 2）地鐵 2號(hào)線，為北城的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ) 3）新火車客運(yùn)站，為實(shí)現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進(jìn)一步的鐵路支持 ?經(jīng)過國(guó)家鐵道部及相關(guān)部門的多次反復(fù)論證 ,投資逾百億元的西安新火車客運(yùn)站最終選擇定點(diǎn)在北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。 該客運(yùn)站 距開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)不足兩公里 。 ?它的建成將充分帶動(dòng)西安、咸陽、銅川等城市乃至整個(gè)關(guān)中城市群的發(fā)展 ,并為開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)高速穩(wěn)定的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的鐵路運(yùn)輸支持。 西安火車北客站 老火車站 利好因素 31 4）大明宮遺址改造，有效保護(hù)遺址，建立國(guó)家歷史公園，完善配套設(shè)施，提高居住條件 ?唐大明宮遺址保存較為完整，是 國(guó)務(wù)院首批公布的全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 ，也是國(guó)際古跡遺址理事會(huì)確定的具有世界意義的重大遺址保護(hù)工程。 大明宮遺址保護(hù)區(qū)改造范圍，規(guī)劃面積， 發(fā)展定位是以大明宮遺址保護(hù)改造和展示盛唐文化為特色，建設(shè)集 文化、旅游、商貿(mào)、居住、休閑服務(wù)為一體的，具有國(guó)際水準(zhǔn)的城市新區(qū) 。 在空間形態(tài)上形成? 一心兩翼三圈六區(qū) ?的基本格局：以大明宮國(guó)家遺址公園為中心；以火車站北廣場(chǎng)為軸心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊；形成未央路、太華路、北二環(huán)三個(gè)商業(yè)圈；規(guī)劃建設(shè) 文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安臵區(qū) 等 6個(gè)功能區(qū)。 利好因素 小結(jié)： 利好因素 ： 北城基礎(chǔ)、生活及交通配套設(shè)施完善，隨著市行政中心北遷，新火車客運(yùn)站、地鐵二號(hào)線的建成，大明宮遺址改造的完成，將加速北城的發(fā)展。 區(qū)域發(fā)展： 經(jīng)開區(qū)的中央商務(wù)區(qū)是房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)以 40%的速度快速增長(zhǎng)，四大支柱產(chǎn)業(yè)吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。 通過對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步結(jié)論 一、關(guān)于城市宏觀背景及發(fā)展規(guī)劃 二、關(guān)于項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì) 三、關(guān)于各物業(yè)類型市場(chǎng)環(huán)境的初步判斷 市場(chǎng)環(huán)境分析： 寫字樓 市場(chǎng)分析 商 業(yè) 公 寓 住 宅 ?城市整體商業(yè)市場(chǎng) ?區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 ?區(qū)域消費(fèi)者特征 鐘樓 內(nèi)城商圈 小寨商圈 高新商圈 土門商圈 康復(fù)路商圈 經(jīng)開商圈 城市商圈格局 商圈分布 —— 單核特征明顯，同時(shí)已開始出現(xiàn)組團(tuán)化布局的趨勢(shì) ?內(nèi)城商圈： 以全市居民、城市周邊消費(fèi)者及旅游消費(fèi)者為主的綜合性商圈 ?小寨商圈： 以區(qū)域機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及院校學(xué)生為主的，傳統(tǒng)百貨、服裝城為主要業(yè)態(tài)的區(qū)域商圈 ?高新商圈： 以區(qū)域居民、企業(yè)人員為主的，購(gòu)物中心、超市為主要業(yè)態(tài)的新興商圈 ?康復(fù)路商圈： 輻射西北區(qū)域的輕紡、小百貨等綜合及專業(yè)市場(chǎng)商圈 ?土門商圈： 以區(qū)域居民為主的，傳統(tǒng)百貨、臨街商鋪為主要形態(tài)，相對(duì)低端的傳統(tǒng)商圈 ?經(jīng)開商圈： 依托西安行政中心、文化體育中心、北客站交通中心，將形成經(jīng)開區(qū)未來核心商圈 南大街 —— 金融、銀行、高端酒店、高端商業(yè)的聚集地 內(nèi)城商圈 建設(shè)銀行 中國(guó)銀行 光大銀行 西安商業(yè)銀行 民生銀行 世紀(jì)金花 開元商城 鐘樓飯店 王子飯店 豪門大酒店 中大國(guó)際 工商銀行 招商銀行 中匯百貨 五環(huán)廣場(chǎng) 商業(yè)名稱 中大國(guó)際 開元商城 世紀(jì)金花 位臵 南大街南口 東大街西口 南大街中段 規(guī)模 營(yíng)業(yè)面積 約 營(yíng)業(yè)面積 5萬平 營(yíng)業(yè)面積 商業(yè)類型 名品專賣店集合 百貨 購(gòu)物中心 檔次 頂級(jí) /高端 中檔 中高檔 消費(fèi)者 西安及周邊省市的頂級(jí)消費(fèi)人群 城市中端收入者 城市中高收入 業(yè)態(tài) G1F3國(guó)際一線品牌服飾 /思妍麗美容 B2： IT/土特產(chǎn) /開元超市；B1：鞋 /皮具； 1F:珠寶、名表； 2F：男裝； 3F：女裝；4F：少淑裝； 5F：運(yùn)動(dòng) /休閑 /健身器械 /； 6F：床上用品 /兒童辦公 /家居樂器； 7F：娛樂 /美食； 服裝、鞋類、配飾、化妝品和時(shí)尚家居等 東大街 —— 年輕、時(shí)尚 ，以專賣店為主的 商業(yè)街 騾馬市 興正元廣場(chǎng) 方匯大廈 開元商城 百盛商場(chǎng) 典型項(xiàng)目 騾馬市 興正元廣場(chǎng) 位臵 東大街 規(guī)模 總建筑面積 25萬平方米 商業(yè)類型 步行商業(yè)街 +商業(yè)廣場(chǎng) 檔次 中端 定位 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、演藝、展示、商務(wù)、金融、文化、旅游等多功能為一體的?西安商業(yè)第一街? 內(nèi)城商圈 ?目前有商戶近 400家，日均客流量 50萬人，節(jié)假日可達(dá)80萬人，年上繳利稅近 元。 ?專賣店林立的特色商業(yè)街 —— 在長(zhǎng)約 3公里的大街上，涵蓋了餐飲類星巴克，麥當(dāng)勞，肯德基，德克士和百富烤霸、老孫家等諸多商家；家電數(shù)碼類的國(guó)美，蘇寧，迅捷通訊，蜂星電訊，華中手機(jī)賣場(chǎng)等商家；專業(yè)的服飾類專賣店匯集了百麗體育、圣道體育、海瀾之家和利郎、勁霸、美邦、森馬、以純，KAPPA，匡威及一些知名休閑品牌； ?購(gòu)物中心 /百貨 —— 大型步行商業(yè)街騾馬市 〃 興正元廣場(chǎng)、百盛等 西大街 —— 百貨店聚集、漢唐風(fēng)格建筑風(fēng)格的新興商街 ?核心定位： 中高檔大型商場(chǎng)、綜合步行街、著名餐飲 。 ?主要分布著世紀(jì)金花、中環(huán)廣場(chǎng)、百盛等綜合大型商場(chǎng)，和回民街飲食步行街，以及同盛祥國(guó)家黃金頂級(jí)店， 德發(fā)長(zhǎng)國(guó)家黃金頂級(jí)店等品牌老字號(hào)餐飲店。 上海城米蘭諾 唐人街 世紀(jì)金花 中環(huán)廣場(chǎng) 民生百貨 百盛百貨 銅鑼灣 世紀(jì)金花 同致麗人街 回民街 典型項(xiàng)目 世紀(jì)金花 百盛西大街店 中環(huán)銀泰 位臵 西大街東口 西大街中段 西大街中段 規(guī)模 營(yíng)業(yè)面積 2萬平 營(yíng)業(yè)面積 建筑面積約 10萬平米 商業(yè)形態(tài) 百貨 +超市 百貨店 百貨店 檔次 中高檔 中檔 中檔 客戶 城市中高端收入者 城市中端收入者 市中端收入者 業(yè)態(tài) 1F國(guó)際名品服裝 /國(guó)際化妝品 /珠寶 /精品服飾 /鞋包 /眼鏡 /飾品 /名表 /手機(jī) /美容中心； 2F時(shí)尚男裝 /時(shí)尚女裝 /內(nèi)衣 /品牌折扣 /鞋 /包 /家居 /禮品 /兒童 /運(yùn)動(dòng) /家電數(shù)碼 1F化妝品 /飾品 /首飾/皮鞋箱包 /針織； 2F女裝； 3F男士正裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)用品、小家電、家居、童裝；4F超市 一至六層主要經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、皮鞋、箱包、男女服飾、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、家居兒童用品等。 內(nèi)城商圈 銀泰百貨 北大街 —— 電訊、娛樂街區(qū) ?核心定位： 電訊業(yè)、大型電器連鎖、金融業(yè)、娛樂業(yè) ?分布著永樂、國(guó)美等大型電器連鎖店及多家迅捷、蜂星、華中通訊等專業(yè)電訊連鎖店，以及錢柜北大街店。 人民劇院 錢柜 國(guó)美電器 蜂星電訊 迅捷電訊 東亞銀行 交通銀行 永樂電器 華中通訊 內(nèi)城商圈 ?小寨商圈范圍： 南二環(huán)、小寨西路東路沿線、長(zhǎng)安南路形成?干?型商業(yè)街區(qū) ?小寨商圈客群： 商圈范圍內(nèi)大專院校、各類居住小區(qū)眾多，人口高度密集。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域的日平均人流量已達(dá) 30萬至 50萬，消費(fèi)潛力巨大，市場(chǎng)需求旺盛； ?小寨商圈定位： 其業(yè)態(tài)組成有著比較明顯的傾向特征，滿足周邊居民和師生就近購(gòu)物需要和中低檔價(jià)位的時(shí)尚休閑類商品組合成為商圈的最大特點(diǎn)。其主要經(jīng)營(yíng)以服飾、手機(jī)等時(shí)尚類產(chǎn)品為主。 依托南部大專院校及各類居住小區(qū)的高密度人口，形成中低端消費(fèi)商圈 南二環(huán) 長(zhǎng)安南路 長(zhǎng)安北路 小寨西路 小寨東路 小寨商圈 長(zhǎng)安北路 —— 以百盛、飛炫、海港城為主體的傳統(tǒng)百貨、時(shí)尚服飾商圈 開米廣場(chǎng) 百盛 飛旋 百匯 百佳 百佳 西安音樂學(xué)院 旺角廣場(chǎng) 陜西教育學(xué)院 海港城（好又多） 長(zhǎng)安大學(xué) ?憑借周邊大學(xué)的強(qiáng)大客群，長(zhǎng)安北路形成現(xiàn)在小型時(shí)尚商場(chǎng)相對(duì)聚集的場(chǎng)面 ?百盛在這里開出西安的第三家店，在產(chǎn)品品牌上、品牌供貨價(jià)格區(qū)間上與內(nèi)城百盛相比，適當(dāng)下調(diào) 長(zhǎng)安北路 麥德龍 易初蓮花 小寨商圈 小寨東路（大雁塔商圈） —— 以大雁塔廣場(chǎng)為依托，有多處規(guī)劃建設(shè)中的以旅游消費(fèi)者為主的集中式商業(yè)街區(qū)，目前仍以生活類商業(yè)配套為主 慈恩鎮(zhèn) 秦漢唐 大唐不夜城 ?大雁塔商圈尚未成熟，目前多以服務(wù)配套為主力業(yè)態(tài)，服務(wù)于周邊居住區(qū)，有少量服務(wù)于景觀資源的餐飲店。 ?但是以大雁塔廣場(chǎng)為核心，有多處規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)綜合體，如秦漢唐商業(yè)廣場(chǎng)、慈恩鎮(zhèn)、大唐不夜城等。 慈恩鎮(zhèn) 大唐不夜城 秦漢唐 小寨商圈 長(zhǎng)安南路、小寨西路 —— 傳統(tǒng)百貨、服飾商圈 長(zhǎng)安南路 小寨西路 西安交通大學(xué) 西安郵電學(xué)院 陜西師范大學(xué) 安南城 秋林 軍人服務(wù)社 雁塔文化mall 華東服裝城 金鷹國(guó)貿(mào) 小寨商圈 以中高端百貨為核心，面向白領(lǐng)客群的區(qū)域型商圈 ?高新路商圈主要位于 科技路與高新路的交匯處 ；高新路北端為高檔臨街商業(yè)，南端為大型商場(chǎng)。 ?北端臨街商業(yè)以高檔娛樂休閑為主，南端為世紀(jì)金花、金鷹大型高檔服飾、電器商場(chǎng)。 高新商圈 科技路 金鷹百貨 五環(huán) NOVO 世紀(jì)金花 奧斯卡影城 香格里拉大酒店 土門商圈 滿足基本生活配套的傳統(tǒng)中低端商圈 ?土門商圈主要沿豐鎬西路 分布；兩端為集中商業(yè)，中間為沿路的臨街商鋪。 ?臨街商業(yè)檔次較低，形象差，多為基本生活配套；但市場(chǎng)繁華，人流量大，是 西郊發(fā)展較成熟的低檔商業(yè)片區(qū) 。 豐鎬西路 豐鎬東路 西二環(huán) 國(guó)美、蘇寧 愛家購(gòu)物廣場(chǎng) 土門服裝市場(chǎng) 低端臨街商鋪 康復(fù)路商圈 ?以長(zhǎng)樂路為軸心，輻射到幸福路等處，以服裝批發(fā)、建材家居市場(chǎng)為主 ?消費(fèi)群體：全市居民、西北區(qū)域 ?消費(fèi)檔次：低檔 ?商圈區(qū)域：約 2200米長(zhǎng) ?人流量：日均 20萬人次 ?年總營(yíng)業(yè)額： 300億 以長(zhǎng)樂路為軸心，以服裝批發(fā)、建材家居市場(chǎng)為主 30余個(gè)專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)：康復(fù)路老商業(yè)樓、時(shí)丹達(dá)商城、西北商貿(mào)中心，金朗服裝精品城，奧龍大廈、華東品牌服飾加盟廣場(chǎng)，金德大廈，白馬服裝城，多彩城，貝斯特物流中心，貝斯特鞋城，錦繡鞋城，三府灣鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、多彩新天地、三府灣茶葉批發(fā)市場(chǎng)、三府灣箱包皮具城，金花羊毛城，西北內(nèi)衣城等 長(zhǎng)樂西路 長(zhǎng)樂東路 康復(fù)路 西北商貿(mào)中心 康復(fù)路商業(yè)市場(chǎng) 康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng) 經(jīng)開區(qū)商圈 隨著區(qū)域消費(fèi)力的提升，商業(yè)的發(fā)展將從中低端商業(yè)向中高端商業(yè)過渡，預(yù)計(jì)未來將形成區(qū)域級(jí)商圈 ?經(jīng)開區(qū)商圈主要沿未央路分布；由鳳城二路商圈 和 鳳城五路商圈 組成。 ?鳳城二路商圈 ： 主要是以人人樂、崇尚百貨、蘇寧電器等組成的商圈，檔次較低，以滿足周邊居民基本生活需求為主，形成時(shí)間較早，人流量較大； ?鳳城五路商圈（形成中）： 主要是以世紀(jì)金花、沃爾瑪、奧斯卡影院組成的中高端購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、星級(jí)影院于一體的商圈，隨著商業(yè)氛圍的逐步養(yǎng)成，未來將可能形成經(jīng)開區(qū)的區(qū)域級(jí)商圈 人人樂 崇尚百貨 蘇寧電器 世紀(jì)金花 沃爾瑪 國(guó)美電器 城市商業(yè)市場(chǎng)概況 小結(jié)： 商業(yè)布局： 內(nèi)城商圈為城市級(jí)核心商業(yè)區(qū)，輻射范圍廣；其他各區(qū)域商圈主要以區(qū)域人群為主，影響力相對(duì)較小。 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 隨著城市空間拉大，城市各版塊人口聚集程度進(jìn)一步提升，未來將出現(xiàn)? 一核心，多組團(tuán) ? 分布的發(fā)展趨勢(shì)； 同時(shí)，各城市板塊將依托不同的區(qū)域?qū)傩耘c人口特征，出現(xiàn)不同屬性的商業(yè)特征（如小寨以年輕化、大眾人群為主；新高新以中高端百貨為發(fā)力點(diǎn)，檔次逐步提升）。 隨著未來北部城區(qū)人口密度的快速提升，經(jīng)開區(qū)將不可避免的出現(xiàn)區(qū)域級(jí)商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間大； 同時(shí)北部商業(yè)的發(fā)展與完善將依托區(qū)域發(fā)展進(jìn)程與人群特征，形成獨(dú)特的商業(yè)屬性。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究范圍：重點(diǎn)研究項(xiàng)目周邊 北 三 環(huán) 路 鳳城九路 鳳城七路