【文章內(nèi)容簡介】 4— 戶型可靈活分拆組合 40 建筑面積 A戶型 222㎡ B戶型 188㎡ 室內(nèi)贈送面積 ㎡ ㎡ 實際使用面積 ㎡ ㎡ 室外贈送花園 448㎡ 360㎡ 觀瀾湖長堤優(yōu)勢 5— 1： 4超高贈送面積 41 觀瀾湖長堤產(chǎn)品優(yōu)勢 6— 雙首層設(shè)計 42 觀瀾湖長堤優(yōu)勢 7— 私家獨立花園、泳池 43 44 每 6000平米綠地，只建一棟別墅！ 45 翡翠灣整體規(guī)劃 翡翠灣 占地面積： 100萬平方米 總建筑面積： 百萬平米綠地僅規(guī)劃 156棟別墅； 平均每 6000平米綠地只建一棟別墅！ 46 翡翠灣景區(qū)規(guī)劃效果圖 ?、 ?9萬平米的翡翠峰業(yè)主公園、 ?2萬平米的怡翠湖、 9千平米的疊翠湖， ?12萬平米的業(yè)主休閑園林 ， ? 翡翠灣 百萬平米 用地規(guī)劃說明 47 174戶業(yè)主可盡情享受山、湖、球道三重絕佳風(fēng)景，將別墅物業(yè)對景觀資源的獨占性發(fā)揮到了極至！ 48 翡翠山下、疊翠湖邊，山湖美景絕色 49 L型戶型（一期 39戶） 建筑面積 ： 288㎡，實際使用面積 ： 780㎡ ， 另外贈送約 360㎡ —— 1800㎡ 的超大私家花園 主要房間都有陽臺或露臺，并沿用大宅的經(jīng)典中軸對稱設(shè)計，一層高 ，二層高 ，空間體驗軒昂高闊 50 M型戶型 （一期 26戶） 建筑面積 ： 198 ㎡ ，實際使用面積： 500㎡ 另贈送約 370㎡ —— 1500㎡ 的超大私家花園 51 居上堤 享天下 52 觀瀾湖 上堤 純粹屬于自己的世界 53 有一個世界 這里沒有城市的壓抑，只有滿懷的悠閑 這里沒有繁華的喧囂，只有思想的靜謐 這里沒有終日的奔忙，只有隨心的從容 這個純粹的世界，在您的心中，也在觀瀾湖 觀瀾湖 〃 上堤，世界第一大球會中的休憩港灣 觀瀾湖 上堤 純粹 心靈之旅 54 上堤 長堤 觀瀾湖上堤規(guī)劃 項目基本概況 : 用地面積： 約 ㎡ 建筑面積： 約 3萬㎡ 中心湖面積： 約 6500 ㎡ 泳池面積： 約 1000 ㎡ 戶型為 : 別墅 /疊墅 /洋房 北 別墅 洋房 55 別墅（ 24套） 建筑面積 :約 203206平方米 贈送面積 :約 300平方米 ，確保每戶都面向中央花園 300㎡ 額外別墅生活空間 56 空中別墅 /疊墅（ 40套） 建筑面積 :約 180㎡ 贈送面積 :約 60㎡ 50㎡ 超大空中花園及空中泳池設(shè)計 ，開揚(yáng)尺度尊顯不凡氣度 ，每個空間都擁有清新空氣及充足采光 57 洋房（ 160套） 建筑面積 :約 105107平 ， 180度欣賞美景 ，每個空間都擁有清新空氣及充足采光 58 上堤夏威夷主題園林及業(yè)主私享泳池 20230萬㎡度 假休閑的夏 威夷風(fēng)情園 林， 5000㎡ 主題景觀湖 及 1000㎡ 私 家游泳池， 讓人恍惚置 身異國悠閑 度假空間 主題園林設(shè)有濱水休閑走廊、瑜珈廣場、水舞廣場、大型噴泉、水霧等休閑設(shè)施 59 在世界第一大球會享受無與倫比的高爾夫生活 上堤客戶將獲贈觀瀾湖球會會籍一個 60 一、服務(wù)理念： 提供五星級酒店式的服務(wù) 提供公寓式的管理 總裁助理級服務(wù)專員 二、基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容： 三、服務(wù)設(shè)施 : 四、商務(wù)及禮賓服務(wù) 保安服務(wù) 全天經(jīng)營的咖啡及小酒吧 商務(wù)服務(wù) 家政服務(wù) 設(shè)施完備的健身房 （提供舉辦會議的相關(guān)軟硬件服務(wù)） 洗衣服務(wù) 業(yè)主專享的室外泳池 禮賓服務(wù) 兒童看護(hù)服務(wù) 會所設(shè)接待咨詢專線及接待人員 區(qū)內(nèi)班車服務(wù) 每戶一個免費停車場 度假托管服務(wù) 會所設(shè)臵無線高速寬帶上網(wǎng)服務(wù) 代定服務(wù) 上堤五星級酒店服務(wù) 61 國際設(shè)計大師梁景華兩款經(jīng)典設(shè)計風(fēng)格 洋房付送全套豪華裝修 部分家私品牌： 意大利 SMEG冰箱； 意大利 SMEG抽油煙機(jī)； 意大利 SMEG煤氣爐； 意大利 SMEG消毒碗柜 ； 伊萊克斯熱水器； 美國 KolherKolher浴缸； 全屋裝配“海爾”分體空調(diào)； 裝配“安居寶”可視安保型彩色對講機(jī) 62 63 觀瀾湖傭金收入 觀瀾湖項目介紹 觀瀾湖成功經(jīng)驗分享 中原觀瀾湖項目團(tuán)隊 結(jié)構(gòu) 64 一、世界第一大球會面臨的地產(chǎn)難題 65 世界第一大球會面臨的地產(chǎn)困境 在持續(xù)投入了 5000萬廣告費后， 129套觀瀾湖大宅 24個月僅銷售 31套 銷售速度滯后，嚴(yán)重影響了后期大宅產(chǎn)品的開發(fā)與入市 雖然 2023年 4月，翡翠灣別墅開盤取得成功，但觀瀾湖大宅依然無法取得突破，大宅銷售被一度被行業(yè)形容為“不可完成的任務(wù)” 66 2023年 4月 8日 翡翠灣開盤成功 67 時間 成交 單價 成交量 １套 ２套 ３套 ４套 ５套 １萬 ２萬 ３萬 ４萬 5萬 6萬 23 成交單位主力總價：12002800萬 /套 24個月銷售 31套 觀瀾湖大宅成交分析 5000萬廣告投入 始終無法取得突破 68 二、觀瀾湖銷售面臨的問題 69 項目面臨的問題 1:區(qū)位 項目位于深圳關(guān)外區(qū)域，地理位臵偏僻，交通不便 區(qū)位整體形象較差，周邊為工業(yè)、物流規(guī)劃用地，非深圳地產(chǎn)熱點區(qū)域 觀瀾湖所在區(qū)域沒有其它地產(chǎn)項目，項目及項目所在區(qū)域無市場認(rèn)知度 70 71 項目面臨的問題 2:市場形象 項目前期推廣僅以“面積大”、“豪氣”、“高爾夫景觀”作為主要賣點，無法真正有效推廣及差異化宣傳 發(fā)展商“駿豪集團(tuán)”及“觀瀾湖”品牌在地產(chǎn)市場尚未建立知名度及品牌 項目前期以“私家中央公園”、“黃金嶺”、“私家果嶺”等多個不同項目名稱進(jìn)入市場，市場無法區(qū)別不同產(chǎn)品的差別及賣點 72 73 74 A、在項目及區(qū)位尚未成熟及得到市場認(rèn)可時 ,產(chǎn)品面積過大 ,從而導(dǎo)致總價過高，客戶面窄 B、產(chǎn)品類型單一，只是面積上作簡單的變化，產(chǎn)品功能、景觀、立面、服務(wù)均無太大差別 C、產(chǎn)品總量過大，難以形成稀缺局面 項目面臨的問題 3:產(chǎn)品設(shè)計 75 產(chǎn)品規(guī)劃 76 C型別墅 建筑面積 701㎡ 實際室內(nèi)面積 1298㎡ （不包括贈送的花園面積） 77 觀瀾湖大宅戶型數(shù)量統(tǒng)計 戶型 每戶 建筑面積 實際室內(nèi) 使用面積 棟數(shù) 銷售 棟數(shù) 剩余棟數(shù) A 438 13 10 3 B 600 20 4 16 C 700 75 20 55 D 872 16 8 8 E 1528 5 2 3 合計 129 44 85 78 A、項目推售沒有整體策略，先推超大面積單位，項目一開始便陷入“滯銷”局面 B、價格與戶型面積沒有做相應(yīng)調(diào)整配合 C、在沒有成交基礎(chǔ)上及項目對比情況下，人為的過快提升價格，導(dǎo)致前期積累客戶成交率低，市場難以接受 項目面臨的問題 4:項目推售及價格策略 79 長堤 A、 B戶型（雙拼別墅） 觀瀾湖大宅 B、 C戶型 觀瀾湖大宅 A戶型 單價： 總價 :3500萬以上 單價： 總價 :20233500萬 單價： 總價 :15002023萬 單價： 總價 :600800萬 翡翠灣 長堤 AA戶型 面臨同時銷售三類產(chǎn)品 不同類型產(chǎn)品 價格重疊嚴(yán)重 觀瀾湖大宅 D、 E戶型 80 時間 成交 單價