房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算(ppt63頁)(編輯修改稿)
2025-01-22 04:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi) 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 施工水電費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 辦公費(fèi)用 其他 30 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用 （ 1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)； （ 2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金； （ 3）可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂? 31 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?**季度 /月份） ?全部項(xiàng)目資金占用平均余額總數(shù) = 合計(jì) 4欄 + 合計(jì) 9欄 = 80000 ?利息分?jǐn)傁禂?shù) = 本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~ / 全部項(xiàng)目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項(xiàng)目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 減： 預(yù)提費(fèi)用平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分?jǐn)傁禂?shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分?jǐn)傁禂?shù) *9 A項(xiàng)目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項(xiàng)目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項(xiàng)目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項(xiàng)目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計(jì) 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 32 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 注： 利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮?， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對(duì)于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財(cái)務(wù)部門的工作量較大 。 另外 ， 按季分?jǐn)偫⒁材軡M足公司財(cái)務(wù)核算的需要 。 在此 ， 也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)成本的 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 。 在多項(xiàng)目的開發(fā)公司 ， 分配到各項(xiàng)目的利息還涉及具體的會(huì)計(jì)處理問題 ，一般資本化利息只分配到整個(gè)項(xiàng)目 ， 不分配到具體的成本核算對(duì)象 ， 即不分配到組團(tuán)或標(biāo)區(qū) ， 這樣便于會(huì)計(jì)處理 。 33 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用分配 這里是指分配到開發(fā)項(xiàng)目的利息如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個(gè)開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個(gè)開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡(jiǎn)便些。 34 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。會(huì)計(jì)處理上往往先將它們作為一作整體進(jìn)行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進(jìn)行歸類和分配。 35 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問題 主要是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔印⒏呒?jí)公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時(shí)，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等不一致，其對(duì)公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實(shí)施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個(gè)人的看法是對(duì)差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級(jí)公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。但對(duì)于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標(biāo)準(zhǔn)平均分配。 36 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倖栴} （ 1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對(duì)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。 （ 2）地下車庫往往和地上建筑相連，成本難以劃分。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。 （ 3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)也不一致。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。 （ 5）地下車庫都有人防功能，其中又分 6級(jí)和 6B級(jí)人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。 37 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 （ 6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 （ 7） 6級(jí)人防地下車庫一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于 1： 1時(shí)， 15%的地下車庫不可出售。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補(bǔ)。 （ 9）租金和成本相比很低。 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。個(gè)人認(rèn)為地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倯?yīng)掌握下列原則： （人防）車庫面積的成本； 。 38 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個(gè)地下車庫，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防 6級(jí)地下車庫 4,000平方米 ,總投資預(yù)算為 1,120萬元，6B級(jí)人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個(gè)，每個(gè)車位售價(jià) 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個(gè)車位）。據(jù)此，從會(huì)計(jì)核算角度分析： 306個(gè)（ 360*85%）； 70,760 ； （ 80000*（ 1營業(yè)稅 %土地增值稅 1%經(jīng)營管理費(fèi)5%） 3355萬元。 （ 1120+4400306*53070/10000） 39 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 40 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 甲供材料及其材料差價(jià)的核算 在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料核算的特點(diǎn)，而不是材料的一般核算。 （ 1）材料計(jì)價(jià)： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實(shí)際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購計(jì)劃、采購申請(qǐng)單、材料驗(yàn)收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請(qǐng)手續(xù)等，會(huì)計(jì)上借記“庫存材料”；會(huì)計(jì)部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費(fèi)用科目。很多情況往往是一邊入庫一邊出庫，入庫出庫手續(xù)同時(shí)辦理。 41 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題
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