【文章內(nèi)容簡介】 益影響 ?更好的實現(xiàn)政府公共目標 ?能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流 ?充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力 ?作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突 優(yōu)點 缺點 40 大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的成功，往往是政府和開發(fā)商合作的結(jié)果 ?公共部門通過與房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)合伙、合資、合作開發(fā)方式，整合社會資源進行區(qū)域整體的一級開發(fā) ?政府和開發(fā)商通過協(xié)議分擔風險和分享開發(fā)收益 ?成立聯(lián)合組織和機構(gòu) 41 公私之間的關(guān)系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提 ?政企之間良好的關(guān)系、他們之間利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。 政府與開發(fā)商之間的利益一致性 政府與開發(fā)商之間的關(guān)系密切性 區(qū)域開發(fā)的公私合作矩陣 42 因此，公私協(xié)議合作開發(fā)的方式是值得我們借鑒和學習的 實際上，公私合營的合作方式，在世界上許多國家，比如說美國、英國、南非，東南亞，瑞典等西歐國家已經(jīng)被廣泛采用，并獲得成功。 開發(fā)規(guī)模大 在美國： 公共設(shè)施與商業(yè)計劃的公私合作發(fā)展項目投資額在美國目前每年已經(jīng)達到 500億 750億美元； 美國各級政府共擁有價值 56億美元的地產(chǎn)權(quán)益 運用領(lǐng)域廣 在英國： ? 政府 /大學 /學校 /地區(qū)辦公室建筑 ? 城市土地的混合使用 ? 居住物業(yè)（高層、花園公寓） ? 酒店 /會議中心及會議酒店 ? 機場 ? 大學設(shè)施及學生公寓 ? 科技與生物科技公園 ? 運輸類物業(yè) ? 體育與娛樂設(shè)施 43 公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序 1：項目戰(zhàn)略 定位 2：建立項目 目標體系 3：構(gòu)建項目 發(fā)展愿景 4：擬訂土地、建筑及 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃 5：完成 修改 總體規(guī)劃設(shè)計 6：擬訂項目整體 發(fā)展預算案 7：完成項目 整體經(jīng)濟分析 8：完成項目整體 階段發(fā)展計劃 9：分別完成公共 / 私營部門經(jīng)濟分析 10：分別制定公共 /私營部門的投資、 發(fā)展及運營計劃 11：規(guī)劃設(shè)計報批 14：組建公私合營 組織架構(gòu) 13：報請政府批準 成立 PPP公司 15：完成項目 的整體立項審批 16：資金到位， 開始施工 12：協(xié)商并簽定公 私合營合作協(xié)議 ：擬訂土地、建筑及 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃 ：完成 修改 總體規(guī)劃設(shè)計 44 整體公私協(xié)議合作開發(fā)的運作模式 關(guān)鍵舉措 土地一級開發(fā) 公開招標土地開發(fā)權(quán) 建立 AAA總公司 本方案階段劃分 1 ? 與政府形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協(xié)議 ? 成立 AAA公司 ? 形成組織架構(gòu) ?進行土地開發(fā)前的毛地價值評估 ? AAA公司投資進行土地一級開發(fā) ? 政府組織驗收一級開發(fā)后的土地，并進行成本核算 ?政府在土地交易中心進行土地交易，公開招標土地開發(fā)權(quán) ?按照框架性協(xié)議，進行土地增值收益分成 2 3 4 分享土地開發(fā)權(quán)出讓收益 開發(fā)商的利益實現(xiàn) 開發(fā)成本（稅收返還） 關(guān)聯(lián)公司摘牌獲得部分土地開發(fā)權(quán) ? 開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司通過摘牌獲得自營開發(fā)所需用地的土地使用權(quán)利 二級開發(fā)收益 45 Coldspring內(nèi)城開發(fā)，美國，巴爾的摩 公共部門的參與 私營部門的參與 巴爾的摩住房與社會發(fā)展局 規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)工作 提供技術(shù) 提供土地、地下設(shè)施、停車場、公共設(shè)施 提供資金 提供融資服務 利潤限定在 10％ 開發(fā)結(jié)果： ?實現(xiàn)了公共利益 ?實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)，地區(qū)經(jīng)濟增長 ?開發(fā)商的風險和利潤均降低 案例一 46 MetroTech中心 ——布魯克林的區(qū)域發(fā)展，美國，紐約 ?MetroTech中心是一個集商業(yè)、研究和高新技術(shù)為一體的大規(guī)模綜合中心，占地 16英畝，項目的規(guī)模和密度均較大。 ?由于開發(fā)規(guī)模和風險太大，不可能由城市政府或私營開發(fā)商獨立開發(fā)，所以采用公私合營方式。由紐約市政府、理工大學和 Forest City Ratner聯(lián)合開發(fā)。 開發(fā)結(jié)果： ?顯著地改善了布魯克林中心區(qū)的面貌，提升了政府形象； ?該項目體現(xiàn)了公共 /私營聯(lián)合開發(fā)的強大力量。 案例二 一級開發(fā)盈利模式，本質(zhì)仍在于卓越地控制成本， 為獲取二級開發(fā)土地使用權(quán)創(chuàng)造條件 ? 根據(jù)有關(guān)土地部門、專業(yè)咨詢機構(gòu)的判斷，以及當前各地的操作實踐，一級開發(fā)主體與政府分享土地開發(fā)增值收益的前景并不樂觀。 ?當土地一級開發(fā)成本加出讓金不高于政府規(guī)定的基準地價時，一般都會放行。鑒于一級開發(fā)占用資金量大，周期長，因此，各地政府在對土地一級開發(fā)成本的審計與評估時，為一級開發(fā)商保留了一定的盈利空間。 ?通過優(yōu)化規(guī)劃方案，可以節(jié)省成本，增加土地價值，提高對二級開發(fā)商的吸引力。通過優(yōu)化市政規(guī)劃方案，可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資；通過優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開發(fā)強度，可以提高土地價值，促進土地上市交易。 ?為上市交易時取得土地使用權(quán)，創(chuàng)造有利條件。熟悉當?shù)厣鐣?jīng)濟環(huán)境，了解各地塊的價值 借鑒：國內(nèi)外新城開發(fā)模式 ? 地產(chǎn)研究院研究國際國內(nèi)新城開發(fā)案例發(fā)現(xiàn)，新城開發(fā)可歸為 3+5模式：即按地理空間劃分為遠郊新城、近郊新城和城中新城三大類，按發(fā)展驅(qū)動力則分為居住新城、產(chǎn)業(yè)新城、交通新城，行政新城以及都市副中心五大類。 48 遠郊新城： 霍華德式的田園夢想 遠郊新城的特點是避免在城市邊緣地帶開發(fā)，通過征購低地價的遠郊農(nóng)地以降低新城開發(fā)成本。 倫敦模式：盡管新城在空間上與倫敦保持較遠距離，注重獨立性，但在經(jīng)濟功能上卻與之形成互補。但新城最終并沒達到工作和生活的平衡，部分人要去倫敦等大城市就業(yè)，周邊城市的人也跑來新城就業(yè)，獨立自主的生活設(shè)想在實踐中被證明過于理想化。 近郊新城：三種發(fā)展路徑 法國模式：法國近郊新城一般離中心城市 20－ 40公里，在半城市半農(nóng)村地帶開發(fā)。與英國新城保持獨立不同，近郊新城注重通過多種便捷的交通方式來從空間上保持與中心城市聯(lián)系，并布局多種功能，實現(xiàn)綜合開發(fā)。 美國模式，也稱為邊緣城市模式。其首要特點是并不獨立于中心城市，而是與之一起組成多中心的大都市圈；其次是低密度地開發(fā)建設(shè)，辦公樓、住宅都位于綠地環(huán)繞的空間之中；對外交通則以高速公路和小汽車為主，公交體系比較滯后（人口的低密度是其原因之一）。目前，邊緣城市已成為美國中產(chǎn)階級的主要居住場所，但隨著人口的增長，交通擁堵等城市問題也越來越突出。 澳大利亞的郊區(qū)新城在布局上與美國類似，但為防止城市無序蔓延，新城由政府做出總體規(guī)劃來引導城市發(fā)展，以避免純商業(yè)行為帶來的不良影響。在城市建設(shè)上，強調(diào)在原有城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上進行發(fā)展，提高土地的利用強度，進行高密度的辦公、居住開發(fā)，始終堅持以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)。同時，為避免新城開發(fā)對中心城市的發(fā)展造成不良影響，政府限制了部分郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)的規(guī)模。 49 城中新城：舊城的破繭重生 城中新城，即對老舊城區(qū)進行大規(guī)模更新改造而重新繁榮起來的城市片區(qū)。城中新城的樣本當屬日本的六本木，這片原來由狹窄街道和擁擠建筑構(gòu)成的區(qū)域，經(jīng)過長達 17年的籌備改造，已經(jīng)成為集多種功能為一體的超大型復合都會社區(qū)和東京重要的商務區(qū)之一。 居住新城：住宅區(qū)的另類表達 居住新城的緣起是為了疏散市區(qū)過度擁擠的人口，改善居住環(huán)境抑或為中低收入家庭提供住房，而在城市邊緣地帶開發(fā)的大型居住區(qū)，如北京的天通苑。但單純的住宅開發(fā)最嚴重的問題莫過于工作和居住的嚴重分離，使得交通設(shè)施在上下班高峰期擁堵不堪，而增建交通設(shè)施又會造成平時的閑置浪費。居住的過于集中，往往造成商業(yè)、教育等公建配套供應不上，使得早期入住的居民生活極其不便。目前單純的居住新城開發(fā)越來越少，原有的大型居住區(qū)也在慢慢引入新的產(chǎn)業(yè)以平衡城市內(nèi)部功能。 產(chǎn)業(yè)新城：工業(yè)的集聚地 產(chǎn)業(yè)新城最開始是由于中心城市地價的高昂使得工廠原地擴張成本巨大，而功能布局的混雜和人口密度的加大，導致了生活環(huán)境惡化。重工業(yè)首先遷出城市，隨后輕工業(yè)也逐漸外遷。但為避免重蹈布局混亂和土地資源的浪費，政府在城市邊緣條件適宜的地方劃出一片區(qū)域進行引導，由此形成了產(chǎn)業(yè)新城的雛形。 但最開始產(chǎn)業(yè)的外遷，職住分離造成的鐘擺式交通等另類城市問題隨著產(chǎn)生。于是，在產(chǎn)業(yè)新城布局適當?shù)淖≌?、商業(yè)和公建配套，使之達到一定的工作和生活的平衡，成為后來產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)劃的共識。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的典范應屬蘇州工業(yè)園，其規(guī)劃將清潔的輕工業(yè)圍繞居住鄰里和商業(yè)中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并達到了四個平衡：用地平衡、就業(yè)平衡、商業(yè)設(shè)施服務平衡以及生活居住區(qū)平衡。 50 交通新城：對樞紐優(yōu)勢的依托 城市地理學認為，地理位置在一個城市的產(chǎn)生、發(fā)展和沒落中起著重要作用。古代城市一般都修建在位置優(yōu)越的地方，隨著經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，地理位置的優(yōu)越程度也在隨之改變，原來區(qū)域的邊緣可能由于對外貿(mào)易的興起而崛起新興的城市，如 20世紀初的上海。而交通模式的改變，也可能誕生新的城市，如鐵路的建設(shè)使得石家莊從一個小村莊躍居為大城市。當今，交通新城的主流趨勢是在城市周邊依托空港、海港和高鐵，發(fā)展具有獨立城市功能的空港新城、臨港新城、臨鐵新城等等。這類新城不同之處在于，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是依托于交通樞紐優(yōu)勢，根據(jù)其發(fā)展物流、加工制造、商貿(mào)會展、商務辦公等產(chǎn)業(yè)鏈，并適當配置居住以及必要的公建。 行政新城：政府主導的典型 行政新城是指以行政中心搬遷為先導而開發(fā)起來的新城。這類新城開發(fā)，初始驅(qū)動力在于大規(guī)模的政府搬遷，既加快了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，又為區(qū)域發(fā)展提供了初始需求。 為避免單一的行政辦公職能導致城市功能的不平衡，行政新城一般要發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)行政新城發(fā)展較為成功的有深圳將市政府由羅湖區(qū)遷往福田區(qū)，青島將市政府從舊城區(qū)遷往東部新區(qū)，這兩個城市政府目前所在地，都已成為當?shù)刈顬榉比A的金融、商業(yè)和辦公中心，地價也超過了原來的舊城中心。 都市副中心：新城發(fā)展的歸宿 都市副中心是指由于多種因素的共同驅(qū)動，促使一個具備完善城市職能并能與原城市中心相媲美的新城形成。最開始新城可能以產(chǎn)業(yè)、交通或者行政力量的驅(qū)動為先導，后來在多種力量的作用下，使得城市功能越來越完善。北京的望京，原來是一個純粹的臥城，被譽為 “亞洲第一社區(qū) ”，后來通過望京核心區(qū)域的商圈發(fā)展、高科技產(chǎn)業(yè)的引入以及總部企業(yè)的集聚，使得這個區(qū)域擁有北京最好的商務、生活環(huán)境，都市副中心已初具雛形。 51 建業(yè)地產(chǎn)研究院認為，理想的新城應該是： 以人為本的城市設(shè)計，注重公共交通體系建設(shè)和導向發(fā)展，多功能的城市布局而不是功能的單一開發(fā)，既注重與外界保持良好的聯(lián)系又注重獨立的城市內(nèi)部平衡結(jié)構(gòu)，既強調(diào)土地利用的集約化和多樣化又注重舒適工作生活環(huán)境的塑造。 第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況 52 ? 2023年全面實現(xiàn)小康目標，人均住房面積，城市要達到 35平方米，農(nóng)村是 40平方米，而目前與這個指標還相差很遠，城鎮(zhèn)只有 20平方米，農(nóng)村只有 30平方米。 ? 中國已進入城鎮(zhèn)化加速時期，在今后的發(fā)展當中，很重要的途徑就是要盡快提高城市化率，預計到 2023年，將有 50%的人口居住在城市， 2050年則有75%的人口居住在城市。城鎮(zhèn)化水平的提高意味著我們整個國家現(xiàn)代化水平的提高，也意味著我們房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化本身就包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 53 黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的奮斗目標要求 ,2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2023年翻兩翻 ,即每年平均增長 7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài) ,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。 中央對土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)已上升到基本國策層面 ? 對于房地產(chǎn)行業(yè)，中央的根本意圖是引導、規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展，從而促進城市化進程，帶動國民經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，并且有利于建設(shè)和諧社會。 ? 城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國計民生，特別是住宅開發(fā)直接關(guān)系到民生，影響到社會的和諧與穩(wěn)定。因此，政府必然從源頭開始，在城市發(fā)展、土地開發(fā)儲備、土地供應、保障性住宅開發(fā)等整個發(fā)展鏈條中，起到主導或調(diào)控作用。 ? 政府只有控制了土地儲備，才能控制土地供應，進而才能對房地產(chǎn)開發(fā)市場施加影響。 ?土地一級開發(fā)和二級開發(fā)相分離，是未來發(fā)展的必然； ?一二級市場聯(lián)動開發(fā)模式可能持續(xù)不會太久。 55 土地一級開發(fā)市場趨勢 嚴格控制土地放量的節(jié)奏，地塊供應趨于緊張 開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 由企業(yè)主導的一二級聯(lián)動開發(fā)模式，逐步向政府主導的一二級獨立開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。 開發(fā)門檻提高 1）巨額的資金保障。要求投標保證金達幾億元，存入政府指定的專用帳戶，封閉運行； 2）限定性的開發(fā)周期。約定時間內(nèi)完不成則無償收回； 3）開