【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 國(guó)外研究評(píng)述 ? 西方一些學(xué)者對(duì)住房市場(chǎng)提出了“過(guò)濾”和“梯級(jí)消費(fèi)”的觀點(diǎn)。芝加哥學(xué)派的伯吉斯提出了住宅市場(chǎng)的“過(guò)濾”理論。他以“新住宅只能建設(shè)在舊住宅周?chē)?，并提供給高收入家庭居住”為前提，分析城市住宅的一系列現(xiàn)象和過(guò)程：越是新的住房離市中心越遠(yuǎn)，新住房因其品質(zhì)、區(qū)位等因素吸引高收入階層居住，而淘汰下來(lái)的住房由較低收入階層居住，以此類(lèi)推，最低收入階層居住城市中心最陳酒的住房，直到城市中心那些最陳舊的住房逐漸被商業(yè)中心和辦公設(shè)施所取代。 ? ，透視住房市場(chǎng)的消費(fèi)規(guī)律。他認(rèn)為住宅市場(chǎng)的消費(fèi)具有梯級(jí)消費(fèi)現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商基于利潤(rùn)最大化的訴求，往往把高收入階層作為目標(biāo)群體，新開(kāi)發(fā)的住宅和他們的貨幣支付能力是相匹配的，因此，新住宅的目標(biāo)群體主要是高收入階層，中低收入居民在貨幣支付能力有限的狀態(tài)下，在新住宅產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)濾效應(yīng)的作用下，往往在住宅產(chǎn)權(quán)二級(jí)市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)獲得住房服務(wù)，因而在住宅消費(fèi)市場(chǎng)存在“梯級(jí)消費(fèi)”現(xiàn)象。 ? 西方國(guó)家在制定住房政策是，在有的時(shí)期還實(shí)行了租金管制，這是西方國(guó)家政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的主要手段之一，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)此的市場(chǎng)效應(yīng)進(jìn)行了研究。 明，租金控制會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)方面的效應(yīng)：一方面，租金管制會(huì)導(dǎo)致非租金控制市場(chǎng)空置率的降低和租金的上漲，加劇無(wú)家可歸現(xiàn)象；另一方面，租金管制可以降低控制范圍內(nèi)的租金，緩解無(wú)家可歸現(xiàn)象，但是會(huì)抑制住房租賃市場(chǎng)的供給。因此，租金控制政策能否緩解居住問(wèn)題，尚難以界定。 ? Ramsey Rey在 《 Developing Affordable Housing:A PracticalGuide for Nonprofit Organization》 一書(shū)中提出，住宅市場(chǎng)是一個(gè)連續(xù)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)投俗庾》课菁彝ゲ荒茉诳芍Ц兜淖饨饤l件下獲得相應(yīng)的住房，會(huì)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響。潛在的購(gòu)房者如果在一定的時(shí)期內(nèi)不能依靠其收入積累購(gòu)房首付款，那么低端住房市場(chǎng)的需求量就會(huì)減少，當(dāng)?shù)投俗》渴袌?chǎng)的需求量極度減少時(shí)，會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)梯級(jí)消費(fèi)鏈的斷裂，從而會(huì)影響住房市場(chǎng)。 ? 低端住房市場(chǎng)的需求量的減少，還會(huì)引致有房者和無(wú)房者收入差距增大，當(dāng)差距較大時(shí)，會(huì)產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題。因此，政府必須支持可支付住宅和可支付租賃住宅的建設(shè)，以解決住房消費(fèi)不公平所導(dǎo)致的社會(huì)問(wèn)題。 ? 國(guó)外還對(duì)政府干預(yù)住房市場(chǎng)的必要性進(jìn)行了深入研究。 Grigsby基于住宅市場(chǎng)分配無(wú)效率的視角，提出國(guó)家和城市政府應(yīng)該對(duì)住宅供應(yīng)進(jìn)行干預(yù)，以消除住宅市場(chǎng)外部不經(jīng)濟(jì)，確保居民最基本的住宅消費(fèi)水平，提供私營(yíng)機(jī)構(gòu)不愿意提供但是與住宅消費(fèi)有關(guān)的公共基礎(chǔ)設(shè)施，確保住宅消費(fèi)的公平，以穩(wěn)定國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)。Burns Grebler從有益物品、分配不均的物品、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)不完善等政府干預(yù)市場(chǎng)的一般理由出發(fā)，更從內(nèi)部收益、外部收益、部門(mén)之間的分配等方面提出政府干預(yù)住宅市場(chǎng)的必要性。Clapham在對(duì)英國(guó)住房制度進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，認(rèn)為住房市場(chǎng)的內(nèi)在不平衡會(huì)加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，市場(chǎng)體系不會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的最大化，因此，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，在實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)上是必要的，對(duì)經(jīng)濟(jì)也是有益的。 國(guó)外政府干預(yù)住宅市場(chǎng)政策的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) ? 市場(chǎng)調(diào)控政策 ? 土地供給調(diào)節(jié)制度 ? 世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種 :私人所有和政府(國(guó)家 )所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過(guò)城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來(lái)影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 ? 美國(guó)土地有三種所有形式：私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無(wú)論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過(guò)對(duì)其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的 3/4屬于私人部門(mén)所有，國(guó)有土地僅占 1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體。政府對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過(guò)兩種渠道 :一是稅收政策和城市規(guī)劃 。 ? 二是通過(guò)對(duì)專(zhuān)門(mén)從事社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營(yíng)的非盈利性的 200多個(gè)公團(tuán)組織提供政府低息貸款來(lái)增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。 ? 新加坡是一個(gè)人口稠密的多民族國(guó)家， 2023年中期人口達(dá) ，人口密度為每平方公里 7073人，國(guó)有土地占全國(guó)面積的 72%，其中建屋發(fā)展局就占了 20%。（ Singapore Department of Didest of Statistcs Singapore， May 2023）房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。 ? 在規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高 10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對(duì)那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。 ? 英國(guó)土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國(guó)家通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制獲得大量的批租收入，并通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)的供求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國(guó)家以及前英國(guó)殖民地，比如中國(guó)香港的土地 ? 供給制度，特區(qū)政府是土地市場(chǎng)的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。但從演變趨勢(shì)來(lái)看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無(wú)論哪一種土地所有制下，通過(guò)城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。 ? 發(fā)展租賃市場(chǎng)。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去 10年里，德國(guó)名義房?jī)r(jià)每年僅上漲 1%。換句話說(shuō)，扣除物價(jià)上漲因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上是在縮水。在從 1977年至今的 30多年里，德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲了 60%，而同期德國(guó)個(gè)人名義收入?yún)s增長(zhǎng)了 3倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前德國(guó)家庭住房自有率僅為 42%，另有58%的家庭是租房居住。年輕人中， 77%的人都屬于“租房族”。細(xì)細(xì)觀察后不難發(fā)現(xiàn)，德國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，是造成這一現(xiàn)象的主要原因。 ? 多年來(lái)，德國(guó)政府為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取了一系列措施，其中就包括加大房屋租賃市場(chǎng)建設(shè)。在德國(guó)，政府一方面對(duì)房租水平進(jìn)行規(guī)范，另一方面也通過(guò)一整套嚴(yán)格的法律，注重保護(hù)租房人的利益。因此，在德國(guó)，租房的“安全感”并不亞于買(mǎi)房，甚至幾十年居住在一所出租房中的家庭也不在少數(shù)。 ? 利率杠桿（包括差別利率）。 ? 一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)國(guó)家，西方經(jīng)濟(jì)理論如凱恩斯、克魯格曼等人的學(xué)說(shuō)對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)政策影響至深。在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，政府一般并不直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，主要根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)決定其調(diào)控政策，因而利率工具成為了首選。為平抑本國(guó)自 2023年以來(lái)的房地產(chǎn)上漲，英格蘭銀行從 2023 年 11月到 2023年 5